Avantages de l'achat d'un bien immobilier en Sultanat d'Oman 2026 pour les étrangers

Chaque investisseur étranger qui envisage d’acheter un bien immobilier au Sultanat d’Oman se demande ce qui distingue précisément le marché omanais d’autres marchés régionaux également ouverts à la pleine propriété étrangère. La réponse réside dans un ensemble d’avantages juridiques, fiscaux et réglementaires spécifiques qui ont évolué ou se sont renforcés en 2025 et 2026, à commencer par une nouvelle loi sur le registre foncier, en passant par la résidence du propriétaire sans garant, jusqu’à une ville entière conçue dès le départ pour offrir le parcours de pleine propriété le plus simple pour les étrangers dans le Sultanat. Ce guide détaille ces avantages, avec un accent particulier sur la Ville du Sultan Haitham, considérée aujourd’hui comme la destination la plus réaliste pour entrer sur ce marché avec un minimum de complexité et un accès rapide à la résidence.

Avantages juridiques et fiscaux de l’achat immobilier au Sultanat d’Oman pour les étrangers

La base légale de la pleine propriété étrangère est le décret royal n°12/2006 relatif à la propriété directe dans les complexes touristiques intégrés, ainsi que le décret n°29/2018 et son règlement d’application qui définissent les zones autorisées et interdites. Dans ce cadre, le propriétaire étranger bénéficie d’une pleine propriété incluant le droit de vendre, de louer et de transmettre sans limitation de durée, dès l’achèvement de la construction de l’unité et l’émission du titre de propriété officiel.

Du point de vue fiscal, le marché omanais offre un avantage rare dans la région : il n’existe actuellement aucun impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris sur les revenus locatifs, ni d’impôt sur les plus-values lors de la revente. Toutefois, cette situation n’est pas éternelle : en vertu du décret royal n°56/2025, un impôt sur le revenu personnel limité de 5% sera appliqué à partir de janvier 2028, ne concernant que les personnes dont le revenu annuel dépasse 42 000 rials omanais, maintenant ainsi plus de 99% de la population exonérée. Il s’agit d’une évolution future à prendre en compte pour un investissement à long terme, et non d’une réalité fiscale actuelle.

Les charges effectives à l’achat sont limitées et claires : frais d’enregistrement foncier de 3% de la valeur du bien, frais municipaux de 3% appliqués uniquement aux contrats de location enregistrés. Le rendement locatif dans les projets intégrés varie généralement entre 5% et 8% par an. Pour une compréhension complète du cadre légal, y compris les procédures d’enregistrement et les sanctions en cas d’infraction, tous les détails sont disponibles dans la loi sur la propriété étrangère au Sultanat d’Oman.

Avantages de la résidence immobilière liée à la propriété

L’un des principaux avantages de l’achat d’un bien immobilier au Sultanat d’Oman pour les étrangers est son lien direct avec un parcours de résidence immobilière. Toutefois, ce lien n’est pas automatique dès la signature du contrat d’achat, mais dépend de la valeur du bien et du pourcentage de paiement effectué. Les catégories actuellement reconnues sur le marché sont la résidence dorée de 10 ans renouvelable pour les biens d’une valeur de 500 000 rials omanais ou plus.

Cette résidence inclut le propriétaire, son conjoint/sa conjointe et ses enfants mineurs dans la même demande, avec liberté d’entrée et de sortie du Sultanat sans visas répétés, et la possibilité de créer une activité commerciale sur cette base. La Ville du Sultan Haitham offre cependant un seuil d’accès totalement différent et plus flexible que ces catégories générales, ce que nous détaillons dans la section suivante.

Pourquoi la Ville du Sultan Haitham est-elle la première option de pleine propriété pour les étrangers en 2026 ?

La Ville du Sultan Haitham dans la wilaya de Seeb est le plus grand projet de développement urbain de l’histoire moderne d’Oman. Elle s’étend sur 14,8 millions de mètres carrés, a été officiellement inaugurée le 31 mai 2023 et sera réalisée en quatre phases jusqu’en 2045, visant à accueillir 100 000 habitants à travers 20 000 unités réparties sur 19 quartiers, avec 23 mosquées et des infrastructures sanitaires et éducatives complètes. Cette ampleur signifie que l’investisseur n’achète pas une unité isolée mais intègre un système urbain entièrement opérationnel dès le premier jour, ce qui diffère fondamentalement des projets résidentiels individuels pouvant mettre des années à voir leurs services environnants achevés.

Mais l’avantage le plus important pour l’étranger concerne les conditions d’accès : tout investisseur étranger, qu’il soit résident ou non au Sultanat, peut bénéficier d’une pleine propriété à 100% dans la ville sans exigence de résidence préalable, sous réserve de la capacité légale d’acheter et de l’obtention des autorisations du ministère du logement et de l’aménagement urbain. En matière de résidence, la ville offre le seuil d’accès le plus flexible de tout le Sultanat : l’investisseur étranger peut obtenir une résidence de longue durée dès le paiement de seulement 30% de la valeur d’un bien à partir de 50 000 rials omanais, c’est-à-dire durant la phase de construction, sans attendre l’achèvement ou le paiement total comme c’est le cas dans d’autres zones.

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Ville du Sultan Haitham vs zones ITC traditionnelles

Beaucoup d’acheteurs confondent la Ville du Sultan Haitham avec les complexes touristiques intégrés (ITC) comme Al Mouj et Muscat Hills. Les deux permettent la pleine propriété à toute nationalité sans exigence de résidence préalable, mais des différences pratiques déterminent quelle option correspond à votre objectif :

La différence essentielle ici est le timing : ceux qui souhaitent obtenir rapidement une résidence claire sans attendre la livraison trouvent dans la Ville du Sultan Haitham un parcours plus rapide, tandis que ceux qui préfèrent un bien prêt à l’emploi ou à la location immédiate, ou ne veulent pas de prix minimum, trouveront dans les zones ITC une plus grande flexibilité dans le choix de la phase de construction. La liste complète de toutes les catégories de pleine propriété dans le Sultanat, y compris les quartiers résidentiels intégrés (Sorouh), est disponible dans les zones de pleine propriété au Sultanat d’Oman.

Projets incarnant ces avantages dans la Ville du Sultan Haitham

Au sein même de la Ville du Sultan Haitham, les quartiers proposés aujourd’hui diffèrent plus par le type d’avantage offert à l’investisseur que par leur simple localisation :

Projet Wadi Zaha bénéficie d’une vue panoramique permanente sur le grand parc central, et puisque le parc est un espace public fixe dans le plan général, cette vue est protégée contre toute construction future pouvant l’obstruer, ce qui soutient la valeur marchande croissante de l’unité à long terme. Le projet a été lancé avec un investissement de 90 millions de rials omanais et propose des appartements, duplex, penthouses, villas et maisons de ville, permettant au propriétaire de changer de style de logement au sein de la même communauté sans avoir à changer complètement de quartier lors d’une extension.

Projet Hay Al Wafaa se distingue par sa priorité, étant le premier quartier lancé dans la ville, avec plus de 78% des ventes de la première phase réalisées en seulement trois mois, un indicateur de marché qui réduit les risques d’entrer dans un projet dont la demande n’a pas encore été testée. Le quartier s’étend sur un million de mètres carrés et comprend 1 800 unités, avec des équipements complets incluant une mosquée, une zone commerciale et un complexe scolaire, ce qui soutient la viabilité des activités commerciales dès la première année.

Projet January Residences est situé à un carrefour principal de la ville, un facteur décisif pour la facilité d’accès au quotidien, ce qui se traduit directement par un taux d’occupation élevé et la rapidité à trouver un locataire en cas de vacance. L’investissement dans le projet dépasse 38,7 millions de rials omanais répartis sur seulement 339 unités, un nombre relativement limité par rapport à d’autres quartiers de la ville, ce qui limite l’excédent d’offre susceptible de faire pression sur les prix à l’avenir. Les unités sont livrées semi-meublées avec les appareils de cuisine de base, avec la possibilité d’un ameublement complet haut de gamme moyennant un coût supplémentaire.

Les conditions complètes de propriété dans ces quartiers, y compris les documents requis et les cas d’exception, sont détaillées dans les conditions de propriété immobilière dans la Ville du Sultan Haitham.

Avantages complémentaires hors de la ville : Yiti, Jebel Sifah et Salalah

Pour ceux qui recherchent un type d’investissement différent des villes urbaines planifiées, d’autres zones du Sultanat offrent des avantages indisponibles dans la Ville du Sultan Haitham.

À Yiti, le projet Aida se distingue par ses villas construites sur les pentes montagneuses avec une vue à 100 mètres d’altitude sur la côte, dans un plan résidentiel touristique intégré couvrant environ 3,5 millions de mètres carrés, avec des prix à partir de 199 000 rials omanais. À ses côtés, le projet Sustainable City Yiti vise à être la première communauté du Sultanat à atteindre la neutralité carbone d’ici 2040, avec 1 657 unités dont 300 villas entièrement alimentées par les énergies renouvelables. La première phase est déjà épuisée tandis que la deuxième est actuellement disponible, avec des prix à partir de 80 000 rials omanais pour les unités du complexe Plaza.

À Jebel Sifah, le projet Vestale propose un emplacement maritime avec une architecture inspirée du mouvement des vagues, adapté à la vie familiale et à l’investissement à long terme, avec une livraison prévue au deuxième trimestre 2029 et un plan de paiement flexible commençant par un acompte de 10%, à partir de 134 000 rials omanais.

Dans le gouvernorat de Dhofar, le projet Amazi Hawana Salalah offre une opportunité d’investissement avec un climat saisonnier totalement différent de Mascate, attirant une demande touristique et locative distincte du cycle de la capitale, avec également une éligibilité à la résidence immobilière sous condition de valeur.

Comment choisir le projet adapté à votre objectif ?

Le choix du bon projet commence par une question : quel est l’objectif principal de l’achat ? Pour ceux qui recherchent le chemin le plus rapide vers la résidence immobilière avec le seuil d’entrée le plus bas, la Ville du Sultan Haitham offre une réponse directe grâce à sa catégorie spécifique (30% de 50 000 rials). Pour ceux qui souhaitent un rendement locatif régulier avec des locataires à long terme, l’emplacement et la facilité d’accès de l’unité priment sur le luxe du design. Enfin, pour ceux qui recherchent un style de vie balnéaire de luxe avec un rendement touristique saisonnier, Yiti ou Salalah conviennent mieux qu’une ville urbaine planifiée. Cette distinction entre les trois objectifs, avec des détails supplémentaires sur d’autres zones du Sultanat, est disponible dans Les meilleures zones résidentielles au Sultanat d’Oman.

L’ensemble de ces avantages explique pourquoi l’attention s’est récemment portée sur la Ville du Sultan Haitham comme point d’entrée pour les étrangers sur le marché immobilier omanais. Cependant, le choix du projet et du quartier adaptés à votre situation d’investissement reste une décision qui nécessite un examen direct des détails de chaque phase de vente, des taux d’avancement et des unités réellement disponibles. Chez Imtilak Global, nous suivons ces détails en temps réel et proposons une consultation immobilière gratuite pour clarifier les différences pratiques entre ces projets selon votre budget et vos objectifs, ainsi que des visites immobilières gratuites sur place ou virtuelles, et un accompagnement complet après l’achat couvrant les démarches d’enregistrement et de résidence.

Questions fréquentes

Un étranger a-t-il besoin d’une résidence préalable au Sultanat d’Oman pour acheter un bien dans la Ville du Sultan Haitham ?
Non, tout investisseur étranger a droit à la pleine propriété dans la ville, qu’il soit résident ou non dans le Sultanat, sans exigence de résidence préalable à l’achat.

L’achat d’un bien garantit-il automatiquement la résidence ?
Non, pas automatiquement ; la résidence est conditionnée à la valeur du bien et au pourcentage de paiement. Dans la Ville du Sultan Haitham, 30% du prix d’un bien à partir de 50 000 rials omanais suffisent, tandis que les autres catégories générales (argent, or) requièrent des montants plus élevés.

Quelle est la principale différence entre la Ville du Sultan Haitham et les zones ITC en termes de prix et de conditions d’accès ?
La Ville du Sultan Haitham impose un prix minimum (50 000 rials) et ne vend que des unités en construction, offrant un accès plus rapide à la résidence (30%), tandis que les zones ITC n’imposent pas de minimum unifié et permettent l’achat d’unités déjà construites, mais la résidence n’est accordée qu’après la livraison finale.