Loi sur la pleine propriété des étrangers dans l'immobilier au Sultanat d'Oman

La loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman est un ensemble de décrets royaux et de règlements exécutifs intégrés qui précisent : qui a le droit de posséder, où, sous quelles conditions, et pour ceux qui étudient la réglementation de la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman du point de vue purement légal, non pas du point de vue "où acheter" mais "ce que la loi stipule réellement", ce guide explique les textes réglementaires, les frais et taxes associés, les procédures d'enregistrement officielles, ainsi que les sanctions en cas de violations, avec une précision juridique à jour.

La loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman

La réglementation de la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman repose sur trois niveaux législatifs intégrés :

- Premier niveau - le Code civil omanais : la référence générale pour la régulation des contrats entre individus et entreprises, qui définit les mécanismes contractuels, les obligations réciproques et les conditions de résiliation en cas de manquement, et s’applique aux contrats de vente immobilière comme à d’autres types de contrats.

- Deuxième niveau - la loi sur le registre foncier : cette loi était appliquée sous le décret royal n° 2/98 pendant 28 années consécutives, jusqu’à la publication du décret royal n° 56/2026 instaurant une toute nouvelle loi sur le registre foncier, qui abroge l’ancien système et élargit la portée de l’enregistrement des biens immobiliers au nom des non-omanais, en dehors de l’exclusivité des complexes touristiques intégrés uniquement. Cette mise à jour récente est la plus importante sur le plan législatif durant les trois dernières décennies dans ce domaine, et ses détails exécutifs sont encore en cours de publication au moment de la rédaction de ce guide.

- Troisième niveau - le décret sur la pleine propriété directe par les étrangers : le décret royal n° 12/2006, qui autorise les non-omanais à posséder des unités résidentielles à l’intérieur des zones touristiques intégrées (ITCs) sous des conditions spécifiques, et représente le texte le plus souvent cité lorsqu’on parle spécifiquement de la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman.

En plus de ces trois niveaux, font partie du même système le décret royal 29/2018 et son règlement d’application (arrêté ministériel 292/2020), qui déterminent les zones interdites aux étrangers pour des raisons sécuritaires, patrimoniales et agricoles, ainsi que le décret royal 20/2000 relatif à un système différent et plus étendu pour la pleine propriété des citoyens des pays du Conseil de coopération du Golfe.

Ce que garantit la loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d'Oman

La loi permet à l’investisseur étranger de détenir une pleine propriété du bien immobilier (pleine propriété) avec le droit de vendre, louer et transmettre par héritage sans limitation de durée, et accorde au propriétaire ainsi qu’à son foyer la possibilité de demander une résidence de longue durée liée à la durée de la pleine propriété, un droit renforcé récemment par la décision n° 87/2026 de la police royale d’Oman qui a instauré la "résidence du propriétaire" accordée sans garant à tout étranger détenant un titre de propriété officiel, même avant la finalisation des procédures d’enregistrement définitives de l’unité.

Ce cadre légal vise globalement un équilibre précis : encourager l’investissement immobilier étranger qui soutient l’économie nationale, tout en assurant une protection complète des droits des parties impliquées (le promoteur, le propriétaire et le locataire) dans un environnement légal transparent et stimulant.

Frais et taxes liés à la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers

L’une des caractéristiques principales de la loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d’Oman comparée à d’autres marchés régionaux est la limitation des charges fiscales pesant sur le propriétaire étranger :

- Frais d’enregistrement foncier : frais obligatoires payés lors de toute opération de vente ou d’achat, dont le montant varie selon la valeur du bien, constituant une étape formelle essentielle pour prouver légalement la propriété.

- Absence d’impôt sur le revenu personnel jusqu’en 2028 : il n’existe pas encore au Sultanat d’Oman d’impôt sur le revenu des personnes physiques, y compris sur les revenus locatifs, et conformément au décret royal 56/2025, un système limité d’impôt sur le revenu personnel à taux de 5 % seulement sera activé à partir de janvier 2028, ciblant les individus dont le revenu annuel dépasse 42 000 rials omanais, tout en maintenant plus de 99 % de la population exonérée de cet impôt, il s’agit d’une évolution future qu’il convient de suivre pour toute décision d’investissement à long terme, et non d’une réalité fiscale existante à ce jour.

- Absence d’impôt sur les plus-values : le Sultanat d’Oman n’impose pas d’impôt sur le gain résultant de la revente d’un bien immobilier à un prix supérieur à son prix d’achat, ce qui renforce l’attractivité de l’investissement à long terme.

- Frais supplémentaires : ils peuvent inclure les frais d’évaluation immobilière ou les frais de services liés au transfert de propriété, variant en fonction de l’autorité compétente et de la transaction concernée.

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Procédures légales d'enregistrement des biens immobiliers conformément à la loi

L’enregistrement du bien est une étape obligatoire imposée par la loi à toutes les parties afin de documenter officiellement la propriété et la protéger contre tout litige futur, les principales étapes sont :

1. Dépôt de la demande d’enregistrement : elle est déposée auprès du Ministère du logement et de l’urbanisme (l’autorité compétente selon le nouveau système de registre foncier), accompagnée de tous les documents légaux requis.
2. Vérification de la validité des documents : l’autorité compétente examine tous les documents pour s’assurer de leur conformité avec les dispositions légales.
3. Signature officielle du contrat : le contrat de vente (SPA) est signé devant des responsables compétents pour garantir sa validité légale.
4. Délivrance du certificat de propriété : un certificat officiel prouvant la propriété est délivré après l’achèvement de toutes les procédures, ce document constituant la base pour toute démarche ultérieure, y compris la demande de résidence liée au bien immobilier.

Dans des cas particuliers tels que les biens hérités, la présentation des documents d’héritage légal est requise, et en cas de coentreprises immobilières, les détails du partenariat et les parts de chaque partie doivent être documentés précisément avant de poursuivre l’enregistrement.

Amendes et sanctions en cas de violation de la loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers

La loi omanaise impose des sanctions spécifiques pour garantir le respect par toutes les parties et protéger la stabilité du marché immobilier :

• Amendes pour absence d’enregistrement : toute personne ne procédant pas à l’enregistrement de son bien dans le délai légal s’expose à des amendes financières, dont le montant peut augmenter avec la durée du retard.
• Sanctions en cas d’empiètement sur des terrains : empiéter sur un terrain appartenant à autrui ou à l’État expose le contrevenant à une amende, en plus de l’obligation de démolir à ses frais toute construction illégale.
• Sanctions pour violation des zones autorisées à la pleine propriété des étrangers : toute personne possédant un bien immobilier dans une zone interdite aux étrangers selon le décret 29/2018 doit transférer la propriété à un citoyen omanais dans un délai de régularisation défini (étendu à deux ans lors de sa dernière application), et elle ne bénéficie d’aucun droit accordé par la loi sur la pleine propriété avant la finalisation de ce transfert.
• Sanctions en cas de fraude immobilière : elles comprennent l’emprisonnement et de lourdes amendes, comme moyen dissuasif légal pour protéger les droits des propriétaires et des investisseurs contre les contrats fictifs ou la vente de biens non effectivement détenus par le vendeur.

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Cas de fraude immobilière et prévention juridique

La fraude immobilière est un défi présent dans tout marché immobilier en forte croissance, parmi les formes les plus courantes enregistrées figurent les contrats de vente juridiquement incorrects, les projets fictifs sans autorisation officielle, ou les pratiques trompeuses comme la vente d’un bien non réellement possédé par le vendeur.

Pour prévenir légalement ces risques, trois étapes essentielles sont recommandées : vérifier la validité de tous les documents directement auprès des autorités officielles (Ministère du logement et de l’urbanisme) avant tout paiement, traiter exclusivement avec des sociétés de marketing et d’intermédiation immobilière dûment agréées comme Imtilak Global Sultanat d’Oman, et consulter un avocat spécialisé en droit immobilier omanais avant de signer tout contrat de vente définitif, surtout dans les cas d’achat à distance sans inspection personnelle directe du bien ou du projet.

Comment Imtilak Global vous assiste sur l’aspect légal de la pleine propriété ?

Interagir avec un système juridique à plusieurs niveaux : Code civil, nouveau système de registre foncier, décret sur la pleine propriété directe, ainsi que les règlements d’interdiction et de résidence séparée, nécessite une référence qui suit chaque mise à jour législative dès sa publication. C’est pourquoi chez Imtilak Global, nous suivons chaque modification émanant des autorités officielles et aidons nos clients à comprendre son impact sur leur décision avant toute étape, depuis la vérification de la licence du projet jusqu’à la révision des contrats et la finalisation des procédures d’enregistrement et de résidence après l’achat.

Si vous avez besoin d’une consultation immobilière gratuite concernant la loi sur la pleine propriété des étrangers pour les biens immobiliers dans le Sultanat d’Oman avant toute décision d’achat, contactez directement notre équipe .

Questions fréquentes

Que se passe-t-il légalement si le bien n’est pas enregistré après l’achat ?
Le propriétaire s’expose à des amendes financières croissantes avec la prolongation du retard, en plus de ne pas bénéficier d’une protection légale complète de ses droits sans enregistrement officiel.

L’étranger a-t-il le droit de vendre son bien immédiatement après l’achat ?
Cela dépend du type de pleine propriété ; dans le cas d’un droit d’usage dans certains projets, il n’est pas permis de disposer du bien avant quatre ans à compter de la date du contrat, sauf si la résidence officielle du titulaire a pris fin dans le Sultanat. La pleine propriété complète ne souffre pas de cette restriction temporelle.

Quelle est la sanction légale pour une personne détenant un bien dans une zone interdite aux étrangers ?
On lui demande de transférer la propriété à un citoyen omanais dans un délai de régularisation défini, et il ne bénéficie d’aucun des droits accordés par la loi sur la pleine propriété aux étrangers avant que ce transfert ne soit achevé.