ميزات شراء عقار في سلطنة عمان 2026 للأجانب

يتساءل كل مستثمر أجنبي يدرس شراء عقار في سلطنة عمان ما الذي يميز سوق عمان تحديداً عن أسواق إقليمية أخرى مفتوحة أيضاً للتملك الأجنبي؟ الإجابة تكمن في مجموعة مزايا قانونية وضريبية وتنظيمية محددة تغيرت أو تعززت خلال 2025 و2026 تحديداً، بدءاً من قانون سجل عقاري جديد بالكامل، مروراً بإقامة مالك بدون كفيل ووصولاً إلى مدينة كاملة صممت من الأساس لتكون أسهل مسار تملك حر للأجنبي في السلطنة، وهذا الدليل يرتب لك هذه المزايا بالتفصيل، مع تركيز خاص على مدينة السلطان هيثم بوصفها الوجهة الأكثر واقعية اليوم لمن يريد الدخول إلى هذا السوق بأقل تعقيد وأسرع مسار نحو الإقامة.

المزايا القانونية والضريبية لشراء عقار في سلطنة عمان للأجانب

الأساس القانوني لتملك الأجانب هو المرسوم السلطاني رقم 12/2006 الخاص بالتملك المباشر ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، إلى جانب المرسوم رقم 29/2018 ولائحته التنفيذية الذي يحدد المناطق المسموحة والمحظورة، وضمن هذا الإطار يحصل المالك الأجنبي على تملك حر كامل يشمل حق البيع والتأجير والتوريث دون قيود زمنية، بمجرد اكتمال بناء الوحدة وإصدار سند الملكية الرسمي.

أما من الناحية الضريبية، فالسوق العُماني يحمل ميزة نادرة إقليمياً: لا توجد حالياً ضريبة على الدخل الشخصي، بما يشمل دخل الإيجار العقاري، ولا توجد ضريبة أرباح رأسمالية على فرق السعر عند إعادة البيع، لكن هذا الوضع لن يستمر إلى الأبد، فبموجب المرسوم السلطاني رقم 56/2025، سيبدأ تطبيق ضريبة دخل شخصي محدودة بنسبة 5% اعتباراً من يناير 2028 تستهدف فقط الأفراد الذين يتجاوز دخلهم السنوي 42,000 ريال عُماني، مع بقاء أكثر من 99% من السكان معفيين، هذا تطور مستقبلي يستحق أخذه في الحسبان عند التخطيط لاستثمار طويل الأمد، لا واقعاً ضريبياً قائماً اليوم.

وأما الأعباء الفعلية عند الشراء فمحدودة وواضحة: رسوم تسجيل عقاري بنسبة 3% من قيمة العقار، ورسوم بلدية بنسبة 3% تُفرض على عقود الإيجار المسجلة فقط، والعائد الإيجاري في المشاريع المتكاملة يتراوح عموماً بين 5% و8% سنوياً، ولمن يريد فهم الإطار القانوني كاملاً بما فيه إجراءات التسجيل والعقوبات على المخالفات، التفاصيل الكاملة موجودة في قانون تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان.

مزايا الإقامة العقارية المرتبطة بالتملك

ومن أبرز ميزات شراء عقار في سلطنة عمان للأجانب هو ارتباطه المباشر بمسار للإقامة العقارية، وهذا الارتباط يعمل عبر مسارين حسب نوع العقار وقيمته:

- المسار القياسي: بعد اكتمال بناء العقار وإصدار سند الملكية، يحصل المالك الأجنبي على إقامة عقارية مدتها سنتان قابلة للتجديد ما دام العقار مسجلاً باسمه، وقيمة العقار هي ما تحدد من يشمله طلب الإقامة بالضبط، فعقار بقيمة 50,000 ريال عُماني أو أقل تُمنح الإقامة فيه للمالك وحده، أما عقار تتجاوز قيمته 50,000 ريال عُماني فتشمل الإقامة المالك وزوجه/زوجته وأبناءه من الدرجة الأولى معاً، دون اشتراط سن معين للأبناء المقيمين معه.

- مسار الإقامة الأطول (10 سنوات): في مجمعات ITC تحديداً (كالموج ومسقط هيلز ويتي)، إذا بلغت قيمة العقار 200,000 ريال عُماني فأكثر، يحصل المالك على إقامة أطول مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد بدلاً من الإقامة القياسية.

كما أطلقت الحكومة العمانية أيضاً برنامج الإقامة الذهبية الوطني عبر بوابة omanresidence.gov.om، وهو برنامج أوسع من التملك العقاري وحده، إذ يتيح التأهل عبر مسارات متعددة إلى جانب العقار (تأسيس شركة، سندات وأسهم، وديعة بنكية ثابتة، أو توظيف 50 مواطناً عمانياً فأكثر).

لماذا تتصدر مدينة السلطان هيثم خيارات التملك الحر للأجانب في 2026؟

مدينة السلطان هيثم في ولاية السيب هي أكبر مشروع تطوير حضري في تاريخ عمان الحديث، تمتد على 14.8 مليون متر مربع وتنفذ على أربع مراحل حتى عام 2045 تستهدف استيعاب 100 ألف نسمة عبر 20 ألف وحدة سكنية موزعة على 19 حياً مع 23 مسجداً ومرافق صحية وتعليمية متكاملة، هذا الحجم يعني أن المستثمر لا يشتري وحدة معزولة بل يدخل منظومة حضرية كاملة الخدمات منذ اليوم الأول، وهو فارق عملي عن مشاريع سكنية منفردة قد تستغرق سنوات حتى تكتمل خدماتها المحيطة.

ويحق لأي مستثمر أجنبي، سواء كان مقيماً في السلطنة أو غير مقيم إطلاقاً، التملك الحر بنسبة 100% في المدينة دون اشتراط حيازة إقامة سابقة، ويكتفى بالأهلية القانونية للشراء والحصول على موافقات وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

وعلى مستوى الإقامة، تمنح المدينة عتبة دخول هي الأكثر مرونة في السلطنة بأكملها: بعد سداد 30% فقط من قيمة العقار، يحصل المشتري على إقامة عقارية مدتها سنتان قابلة للتجديد، وتحدد قيمة العقار من يشمله الطلب، بحيث عقار بقيمة 50,000 ريال عُماني أو أقل يمنح الإقامة للمشتري وحده، بينما عقار تتجاوز قيمته 50,000 ريال عُماني يمنح الإقامة للمشتري وزوجه/زوجته وأبنائه من الدرجة الأولى معاً، دون تحديد سن معين للأبناء المقيمين، هذا يعني عملياً أن مشروعاً مثل مشروع وادي زها يبدأ من 46,000 ريال يمنح إقامة فورية للمالك وحده عند سداد الدفعة الأولى بنسبة 30%، بينما مشروع مثل حي الأحلام (يبدأ من 182,000 ريال) يمنح الإقامة للعائلة كاملة منذ اللحظة نفسها..

اقرأ أيضاً: الحصول على الاقامة عن طريق تملك عقار في مدينة السلطان هيثم

المشاريع التي تجسد هذه المزايا داخل مدينة السلطان هيثم

داخل مدينة السلطان هيثم نفسها، تختلف الأحياء المطروحة اليوم في نوع الميزة التي تقدمها للمستثمر أكثر من اختلافها في الموقع الجغرافي فقط:

مشروع وادي زها يتميز بإطلالة بانورامية دائمة على الحديقة المركزية الكبرى، وكون الحديقة مساحة عامة ثابتة في المخطط العام يعني أن هذه الإطلالة محمية من أي بناء مستقبلي يحجبها، وهو عامل يدعم القيمة السوقية التصاعدية للوحدة على المدى الطويل، أُطلق المشروع بحجم استثمارات يصل إلى 90 مليون ريال عُماني، وتتنوع وحداته بين الشقق والدوبلكس والبنتهاوس والفلل والتاون هاوس، بما يتيح للمالك الانتقال بين أنماط سكنية مختلفة ضمن المجتمع نفسه دون الحاجة لتغيير الحي بالكامل عند التوسع.

مشروع حي الوفا يحمل ميزة الأسبقية، فهو أول حي طُرح داخل المدينة، وتجاوزت مبيعات مرحلته الأولى نسبة 78% خلال ثلاثة أشهر فقط، وهو مؤشر سوقي يقلل من مخاطر الدخول في مشروع لم يُختبر الطلب عليه بعد، يمتد الحي على مليون متر مربع مع مرافق متكاملة تشمل مسجداً ومنطقة تجارية ومجمع مدارس، وهذا الحجم السكاني يدعم استمرارية الأنشطة التجارية داخل الحي منذ سنته الأولى.

مشروع مساكن يناير يقع على تقاطع طرق رئيسية داخل المدينة، وهو عامل حاسم لسهولة الوصول اليومي، ما ينعكس مباشرة على معدل الإشغال وسرعة إيجاد مستأجر عند شغور الوحدة، وحجم الاستثمار في المشروع يتجاوز 38.7 مليون ريال عُماني موزعة على 339 وحدة، ما يحد من فائض المعروض الذي قد يضغط على الأسعار مستقبلاً، وتُسلم الوحدات نصف مفروشة مع أجهزة المطبخ الأساسية، مع خيار الفرش الكامل الفاخر مقابل تكلفة إضافية.

الشروط الكاملة للتملك في هذه الأحياء تحديداً، بما فيها المستندات المطلوبة وحالات الاستثناء، موضحة في شروط التملك العقاري في مدينة السلطان هيثم.

مزايا تكميلية خارج المدينة: يتي، الموج مسقط، وصلالة

لمن يبحث عن نمط استثماري مختلف عن المدن الحضرية المخططة، تقدم مناطق أخرى في السلطنة مزايا لا تتوفر داخل مدينة السلطان هيثم تحديداً.

في منطقة يتي، يبرز مشروع عايدة بفلله المبنية على المنحدرات الجبلية بإطلالة من ارتفاع 100 متر فوق الساحل، ضمن مخطط سياحي سكني متكامل يغطي نحو 3.5 مليون متر مربع، بأسعار تبدأ من 199,000 ريال عُماني، وإلى جانبه، يستهدف مشروع المدينة المستدامة في يتي أن يكون أول مجتمع في السلطنة يحقق صافي صفرية الانبعاثات بحلول 2040، ويضم 1,657 وحدة سكنية من بينها 300 فيلا تعتمد بالكامل على الطاقة المتجددة، وقد نفدت مرحلته الأولى بالكامل بينما المرحلة الثانية متاحة حالياً، بأسعار تبدأ من 80,000 ريال عُماني للوحدات في مجمع البلازا.

في الموج مسقط، يقدم مشروع فيستال موقعاً بحرياً بتصميم معماري مستوحى من حركة الأمواج، مناسباً للسكن العائلي والاستثمار طويل الأمد، مع تسليم مخطط له في الربع الثاني من 2029 وخطة دفع مرنة تبدأ بدفعة أولى 10%، بأسعار تبدأ من 134,000 ريال عُماني.

أما في محافظة ظفار، فمشروع أمازي هوانا صلالة يفتح فرصة استثمارية بمناخ موسمي مختلف كلياً عن مسقط، يجذب طلباً سياحياً وإيجارياً موسمياً منفصلاً عن دورة الطلب في العاصمة، مع أهلية للإقامة العقارية أيضاً عند استيفاء شروط القيمة.

كيف تختار المشروع المناسب لهدفك؟

اختيار المشروع الصحيح يبدأ من سؤال: ما الهدف الأساسي من الشراء؟ من يبحث عن أسرع مسار للإقامة العقارية بأقل عتبة دخول، تقدم مدينة السلطان هيثم إجابة مباشرة عبر تصنيفها الخاص (30% من 50,000 ريال). من يريد عائداً إيجارياً منتظماً من مستأجرين طويلي الأمد، فموقع الوحدة وسهولة الوصول يزنان أكثر من فخامة التصميم، ومن يبحث عن نمط حياة منتجعي فاخر مرتبط بعائد سياحي موسمي، تناسبه يتي أو صلالة أكثر من مدينة حضرية مخططة، هذا التمييز بين الأهداف الثلاثة، مع تفصيل إضافي حول مناطق أخرى في السلطنة، متوفر في أفضل المناطق السكنية في سلطنة عمان.

هذه المزايا مجتمعة تفسر لماذا تحول الاهتمام مؤخراً نحو مدينة السلطان هيثم تحديداً كنقطة دخول للأجانب إلى سوق العقارات العُماني، لكن تحديد المشروع والحي المناسبين لوضعك الاستثماري يبقى قراراً يحتاج مراجعة مباشرة لتفاصيل كل مرحلة بيع ونسب الإنجاز والوحدات المتبقية فعلياً، وفي امتلاك جلوبال، نتابع هذه التفاصيل أولاً بأول، ونقدم استشارة عقارية مجانية توضح لك الفرق العملي بين هذه المشاريع بناءً على ميزانيتك وهدفك، إلى جانب جولات عقارية مجانية ميدانية أو افتراضية، ودعماً كاملاً بعد الشراء يغطي إجراءات التسجيل والإقامة.