Преимущества покупки недвижимости в Султанате Оман в 2026 году для иностранцев

Каждый иностранный инвестор, рассматривающий покупку недвижимости в Омане, задается вопросом, чем отличается оманский рынок от других региональных рынков, также открытых для иностранного владения. Ответ заключается в ряде конкретных юридических, налоговых и регуляторных преимуществ, которые были изменены или усовершенствованы в 2025 и 2026 годах, начиная с полностью нового закона о реестре недвижимости, введения резидентства для владельцев без спонсора и завершая целым городом, спроектированным с нуля как самый простой путь к полной собственности для иностранцев в султанате. В этом руководстве подробно описаны эти преимущества, с особым акцентом на город Султан Хайтам как наиболее реалистичное направление сегодня для тех, кто хочет войти на этот рынок с минимальными сложностями и самым быстрым путем к резидентству.

Юридические и налоговые преимущества покупки недвижимости в Омане для иностранцев

Юридической основой для иностранного владения является Королевский указ № 12/2006 о прямом владении в рамках интегрированных туристических комплексов, а также Указ № 29/2018 и его исполнительные положения, определяющие разрешённые и запрещённые зоны. В этих рамках иностранный владелец получает полное право собственности (freehold), включая право продавать, сдавать в аренду и наследовать без временных ограничений, после завершения строительства и выдачи официального свидетельства о праве собственности.

С налоговой точки зрения, оманский рынок предлагает редкое региональное преимущество: в настоящее время отсутствует подоходный налог, включая доход от аренды, а также налог на прирост капитала при перепродаже. Однако это не будет длиться вечно; согласно Королевскому указу № 56/2025, с января 2028 года будет введён ограниченный подоходный налог в размере 5%, который коснётся только лиц с годовым доходом свыше 42 000 OMR, при этом более 99% населения останутся освобождёнными. Это будущая мера, которую стоит учитывать при долгосрочном планировании инвестиций, а не текущая налоговая реальность.

Фактические расходы на покупку ограничены и прозрачны: регистрационный сбор за недвижимость составляет 3% от стоимости объекта, а муниципальный сбор 3% взимается только с зарегистрированных договоров аренды. Доходность от аренды в интегрированных проектах обычно составляет от 5% до 8% в год. Для тех, кто хочет понять всю юридическую базу, включая процедуры регистрации и штрафы за нарушения, все детали доступны в Закон об иностранном владении недвижимостью в Омане.

Преимущества резидентства, связанные с владением недвижимостью

Одно из главных преимуществ покупки недвижимости в Омане для иностранцев — это прямая связь с путём получения резидентства через недвижимость. Однако эта связь не является автоматической при подписании договора купли-продажи; она зависит от стоимости объекта и процента оплаты. На данный момент на рынке действует категория 10-летнего возобновляемого «Золотого резидентства» для объектов стоимостью от 500 000 OMR и выше.

Данное резидентство включает владельца, супруга и несовершеннолетних детей по одной заявке, с правом свободного въезда и выезда из султаната без повторных виз, а также возможностью открытия бизнеса на его основе. Город Султан Хайтам предлагает совершенно иной и более гибкий порог, чем эти общие категории, который мы подробно объясняем в следующем разделе.

Почему город Султан Хайтам лидирует среди вариантов полной собственности для иностранцев в 2026 году?

Город Султан Хайтам в Сибе — крупнейший городской проект в современной истории Омана, охватывающий 14,8 миллиона квадратных метров, официально запущенный 31 мая 2023 года и реализуемый в четыре этапа до 2045 года, рассчитан на 100 000 жителей в 20 000 жилых единицах, распределённых по 19 районам, с 23 мечетями и интегрированными медицинскими и образовательными учреждениями. Такой масштаб означает, что инвестор приобретает не отдельную квартиру, а входит в полностью обслуживаемую городскую систему с первого дня, что является практическим отличием от отдельных жилых проектов, где на завершение инфраструктуры могут уйти годы.

Но самое важное преимущество для иностранцев — условия входа: любой иностранный инвестор, проживающий в султанате или нет, имеет право на 100% полную собственность в этом городе без необходимости предварительного резидентства. Необходимы только юридическая пригодность к покупке и получение разрешения от Министерства жилищного строительства и градостроительства. Что касается резидентства, город предлагает самый гибкий порог входа во всём султанате: иностранный инвестор может получить долгосрочное резидентство, оплатив всего 30% стоимости объекта от 50 000 OMR, даже на этапе строительства, без ожидания завершения или полной оплаты, как требуется в других районах.

Читайте также: Получение резидентства через владение недвижимостью в городе Султан Хайтам

Город Султан Хайтам против традиционных ITC-зон

Многие покупатели путают город Султан Хайтам с интегрированными туристическими комплексами (ITC), такими как Аль Мудж и Маскат Хиллс, поскольку оба варианта позволяют полное право собственности для любой национальности без предварительного резидентства. Однако практические отличия между ними определяют, какой путь подходит для вашей цели:

Решающая разница здесь — во времени. Тем, кто ищет самый быстрый путь к резидентству без многолетнего ожидания передачи, город Султан Хайтам предлагает более быстрый вариант, а те, кто предпочитает готовую или сразу сдаваемую в аренду недвижимость, либо не хотят привязываться к минимальной цене, найдут в ITC-зонах большую гибкость при выборе стадии строительства. Полный список всех категорий полной собственности в султанате, включая интегрированные жилые районы (Sorouh), доступен в Зоны полной собственности в Омане.

Проекты, воплощающие эти преимущества в городе Султан Хайтам

В самом городе Султан Хайтам предлагаемые сегодня районы отличаются больше по типу преимуществ для инвесторов, чем только по географическому расположению:

Проект Вади Заха отличается постоянным панорамным видом на большой центральный парк, и поскольку парк является неизменной общественной зоной по генеральному плану, этот вид защищён от любой будущей застройки, которая могла бы его перекрыть. Этот фактор поддерживает долгосрочную рыночную стоимость объекта. Проект был запущен с инвестициями в 90 миллионов OMR, а его объекты включают квартиры, дуплексы, пентхаусы, виллы и таунхаусы, что позволяет владельцу менять тип жилья в рамках одного сообщества без необходимости полностью менять район при расширении.

Проект Хай Аль-Вафаа отличается преимуществом первенства, так как это первый район, запущенный в городе. Продажи первой очереди превысили 78% всего за три месяца, что является рыночным индикатором и снижает риск входа в проект с непроверенным спросом. Район занимает один миллион квадратных метров и включает 1 800 объектов с интегрированной инфраструктурой: мечеть, коммерческая зона и школьный комплекс. Такое население поддерживает стабильность коммерческой деятельности с первого года.

Проект January Residences расположен на пересечении главных дорог города, что критически важно для ежедневной доступности, напрямую влияя на заполняемость и скорость поиска арендатора при освобождении объекта. Инвестиции в проект превышают 38,7 миллиона OMR, распределённых всего на 339 объектов — относительно небольшое количество по сравнению с другими районами города, что ограничивает возможное перепредложение и давление на цены в будущем. Объекты сдаются с частичной отделкой и базовой кухонной техникой, с возможностью полной меблировки класса люкс за дополнительную плату.

Полные условия владения в этих районах, включая необходимые документы и исключительные случаи, подробно описаны в Условия владения недвижимостью в городе Султан Хайтам.

Дополнительные преимущества за пределами города: Йити, Джебель Сифа и Салала

Для тех, кто ищет иной стиль инвестирования, отличный от планируемых городов, другие регионы султаната предлагают преимущества, которых нет непосредственно в городе Султан Хайтам.

В Йити проект Aida выделяется виллами на горных склонах с видом на побережье с высоты 100 метров, в рамках интегрированного туристического и жилого плана на площади около 3,5 млн кв.м, с ценами от 199 000 OMR. Рядом с ним проект The Sustainable City в Йити стремится стать первым сообществом в султанате с нулевым выбросом к 2040 году, включает 1 657 объектов, в том числе 300 вилл на возобновляемых источниках энергии. Первая очередь распродана, вторая сейчас доступна, с ценами от 80 000 OMR за объекты в комплексе Plaza.

В Джебель Сифа проект Vestale предлагает расположение у моря с архитектурой, вдохновлённой движением волн, подходит для семейного проживания и долгосрочных инвестиций, сдача запланирована на 2 квартал 2029 года, гибкий платёжный план с первоначальным взносом 10%, цены от 134 000 OMR.

В губернаторстве Дофар проект Amazi Hawana Salalah открывает инвестиционные возможности с совершенно иным сезонным климатом по сравнению с Маскатом, что привлекает уникальный туристический и сезонный спрос, отличающийся от столичного цикла, а также даёт право на резидентство при выполнении требований по стоимости.

Как выбрать подходящий проект для вашей цели?

Выбор подходящего проекта начинается с вопроса: какова основная цель покупки? Тем, кто ищет самый быстрый путь к резидентству с минимальным порогом входа, город Султан Хайтам даёт прямой ответ через свою специальную категорию (30% от 50 000 OMR). Для желающих получать регулярный доход от аренды на длительный срок важнее расположение и доступность объекта, чем роскошный дизайн. Тем, кто ищет курортный стиль жизни с сезонной туристической доходностью, Йити или Салала подойдут больше, чем планируемый городской проект. Это различие между тремя целями, а также дополнительные детали по другим районам султаната доступны в Лучшие жилые районы Омана.

Все эти преимущества объясняют, почему в последнее время интерес сместился именно в сторону города Султан Хайтам как точки входа для иностранцев на рынок недвижимости Омана. Однако выбор правильного проекта и района для вашей инвестиционной ситуации остаётся решением, требующим прямого изучения каждой очереди продаж, уровня готовности и реально оставшихся объектов. В Imtilak Global мы внимательно отслеживаем эти детали и предлагаем бесплатную консультацию по недвижимости для разъяснения практических различий между проектами с учётом вашего бюджета и целей, а также бесплатные туры по объектам (очно или онлайн) и полную поддержку после покупки, включая регистрацию и оформление резидентства.

Часто задаваемые вопросы

Нужен ли иностранцу предварительный вид на жительство в Омане для покупки недвижимости в городе Султан Хайтам?
Нет, любой иностранный инвестор имеет право на полную собственность в этом городе, независимо от проживания в султанате, без необходимости иметь резидентство до покупки.

Гарантирует ли покупка недвижимости автоматическое получение резидентства?
Нет, не автоматически; резидентство зависит от стоимости объекта и процента оплаты. В городе Султан Хайтам достаточно оплатить 30% стоимости объекта от 50 000 OMR, тогда как другие общие категории (Silver и Gold) требуют более высоких сумм.

В чём основное отличие города Султан Хайтам и ITC-зон с точки зрения цен и условий входа?
В городе Султан Хайтам установлен минимальный порог (50 000 OMR) и продаются только объекты на этапе строительства в обмен на более быстрый порог резидентства (30%), тогда как в ITC-зонах нет единого минимального порога, можно купить готовый объект, но резидентство оформляется только после окончательной передачи.