مزایای خرید ملک در سلطان‌نشین عمان ۲۰۲۶ برای خارجی‌ها

هر سرمایه‌گذار خارجی که قصد خرید ملک در عمان را دارد، این پرسش را مطرح می‌کند که بازار عمان چه مزیتی نسبت به دیگر بازارهای منطقه‌ای که برای مالکیت خارجی باز هستند، دارد؟ پاسخ در مجموعه‌ای از مزایای قانونی، مالیاتی و مقرراتی نهفته است که در سال‌های 2025 و 2026 تغییر یا تقویت شده‌اند؛ از قانون ثبت املاک کاملاً جدید گرفته تا اقامت مالک بدون نیاز به کفیل و شهری که از ابتدا برای آسان‌ترین مسیر مالکیت آزاد خارجیان در عمان طراحی شده است. این راهنما این مزایا را به تفصیل برای شما مرتب می‌کند، با تمرکز ویژه بر شهر سلطان هیثم به عنوان واقع‌بینانه‌ترین مقصد امروز برای ورود به این بازار با کمترین پیچیدگی و سریع‌ترین مسیر به سمت اقامت.

مزایای قانونی و مالیاتی خرید ملک در عمان برای خارجیان

پایه قانونی مالکیت خارجیان، فرمان سلطنتی شماره 12/2006 درباره مالکیت مستقیم در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه است، به‌علاوه فرمان شماره 29/2018 و آیین‌نامه اجرایی آن که مناطق مجاز و ممنوع را تعیین می‌کند. در این چارچوب، مالک خارجی مالکیت کامل آزاد به‌دست می‌آورد که شامل حق فروش، اجاره و ارث بدون محدودیت زمانی است، به محض تکمیل ساخت واحد و صدور سند رسمی مالکیت.

از نظر مالیاتی نیز، بازار عمان یک مزیت نادر منطقه‌ای دارد: در حال حاضر هیچ مالیات بر درآمد شخصی، از جمله درآمد اجاره ملک، وجود ندارد و همچنین مالیات بر سود سرمایه بابت تفاوت قیمت در فروش مجدد اعمال نمی‌شود. اما این وضعیت همیشگی نیست؛ بر اساس فرمان سلطنتی شماره 56/2025، از ژانویه 2028 مالیات محدود بر درآمد شخصی با نرخ 5% فقط برای افرادی که درآمد سالانه آن‌ها بیش از 42,000 ریال عمانی است، اعمال خواهد شد و بیش از 99% جمعیت معاف می‌مانند. این یک تحول آینده‌نگر است که باید هنگام برنامه‌ریزی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت در نظر گرفته شود، هرچند که اکنون واقعیت مالیاتی جاری نیست.

هزینه‌های واقعی هنگام خرید نیز محدود و شفاف است: هزینه ثبت ملک معادل 3% ارزش ملک و هزینه شهرداری معادل 3% که فقط بر قراردادهای اجاره ثبت‌شده اعمال می‌شود. بازده اجاره‌ای در پروژه‌های یکپارچه معمولاً بین 5% تا 8% سالانه است. برای درک کامل چارچوب قانونی از جمله روند ثبت و مجازات تخلفات، جزئیات کامل در قانون تملک خارجیان ملک در عمان موجود است.

مزایای اقامت ملکی مرتبط با مالکیت

یکی از مهم‌ترین مزایای خرید ملک در عمان برای خارجیان، ارتباط مستقیم آن با مسیر اقامت ملکی است. اما این ارتباط به محض امضای قرارداد خرید به‌طور خودکار ایجاد نمی‌شود، بلکه مشروط به ارزش ملک و میزان پرداخت است. دسته‌بندی‌های فعلی بازار عبارتند از: اقامت طلایی 10 ساله قابل تمدید برای املاکی با ارزش 500,000 ریال عمانی یا بیشتر.

این اقامت شامل مالک، همسر/همسرش و فرزندان زیر سن قانونی در همان درخواست می‌شود، با آزادی ورود و خروج از عمان بدون نیاز به ویزای مکرر و امکان تأسیس کسب‌وکار بر اساس آن. شهر سلطان هیثم اما آستانه متفاوت و منعطف‌تری نسبت به این دسته‌بندی‌های عمومی ارائه می‌دهد که در بخش بعدی به تفصیل توضیح داده شده است.

چرا شهر سلطان هیثم در سال 2026 بهترین گزینه مالکیت آزاد برای خارجیان است؟

شهر سلطان هیثم در ولایت سیب، بزرگ‌ترین پروژه توسعه شهری در تاریخ معاصر عمان است که 14.8 میلیون مترمربع وسعت دارد و در 31 مه 2023 رسماً افتتاح شد. این پروژه در چهار مرحله تا سال 2045 اجرا می‌شود و هدف آن اسکان 100 هزار نفر در 20 هزار واحد مسکونی در 19 محله است، با 23 مسجد و امکانات بهداشتی و آموزشی کامل. این مقیاس به معنای ورود سرمایه‌گذار به یک سیستم شهری کامل از روز اول است که تفاوت عملی با پروژه‌های مسکونی منفرد دارد که سال‌ها طول می‌کشد تا خدمات اطراف آن تکمیل شود.

اما مهم‌ترین مزیت برای خارجیان، شرایط ورود است: هر سرمایه‌گذار خارجی، چه ساکن عمان باشد یا نباشد، حق مالکیت آزاد 100% در این شهر را دارد بدون نیاز به اقامت قبلی؛ فقط اهلیت قانونی برای خرید و دریافت تأییدیه وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری کافی است. در زمینه اقامت، این شهر آسان‌ترین آستانه ورود را در کل عمان ارائه می‌دهد: سرمایه‌گذار خارجی می‌تواند با پرداخت تنها 30% از ارزش ملکی که از 50,000 ریال عمانی شروع می‌شود، اقامت بلندمدت دریافت کند، حتی در مرحله ساخت، بدون نیاز به تکمیل ساخت یا پرداخت کامل، برخلاف مناطق دیگر.

همچنین بخوانید: دریافت اقامت از طریق خرید ملک در شهر سلطان هیثم

شهر سلطان هیثم در مقابل مناطق ITC سنتی

بسیاری از خریداران شهر سلطان هیثم را با مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) مانند الموج و مسقط هیلز اشتباه می‌گیرند؛ هر دو امکان مالکیت آزاد کامل برای هر ملیتی بدون نیاز به اقامت قبلی را فراهم می‌کنند، اما تفاوت‌های عملی میان آن‌ها مشخص می‌کند کدام مسیر مناسب هدف شماست:

تفاوت کلیدی اینجاست: کسی که می‌خواهد در سریع‌ترین زمان به اقامت واضح برسد بدون انتظار سال‌ها برای تحویل، شهر سلطان هیثم را مسیر سریع‌تری می‌یابد؛ در حالی که کسی که ملک آماده برای استفاده یا اجاره فوری می‌خواهد یا نمی‌خواهد به حداقل قیمت متعهد شود، در مناطق ITC انعطاف بیشتری در انتخاب مرحله ساخت دارد. فهرست کامل انواع مالکیت آزاد در عمان، از جمله محله‌های یکپارچه (صروح)، در مناطق مالکیت آزاد در عمان موجود است.

پروژه‌هایی که این مزایا را در شهر سلطان هیثم تجسم می‌بخشند

در خود شهر سلطان هیثم، محله‌های ارائه‌شده امروز بیشتر در نوع مزیتی که به سرمایه‌گذار می‌دهند تفاوت دارند تا موقعیت جغرافیایی:

پروژه وادی زها با چشم‌انداز دائمی پانورامیک به پارک مرکزی بزرگ متمایز است و چون پارک یک فضای عمومی ثابت در نقشه کلی است، این چشم‌انداز از هرگونه ساخت‌وساز آینده محافظت می‌شود و این عامل ارزش بازار واحد را در بلندمدت تقویت می‌کند. این پروژه با سرمایه‌گذاری تا 90 میلیون ریال عمانی راه‌اندازی شده و واحدهای آن شامل آپارتمان، دوبلکس، پنت‌هاوس، ویلا و تاون‌هاوس است که به مالک امکان جابجایی بین انواع مختلف سکونت در همان جامعه را بدون نیاز به تغییر محله هنگام توسعه خانواده می‌دهد.

پروژه محله الوفا اولین محله ارائه‌شده در شهر است و فروش مرحله اول آن در سه ماه به بیش از 78% رسید که شاخصی است برای کاهش ریسک ورود به پروژه‌ای که هنوز تقاضای آن آزمایش نشده است. این محله یک میلیون متر مربع وسعت دارد و شامل 1,800 واحد با امکانات کامل از جمله مسجد، منطقه تجاری و مجتمع مدارس است که این جمعیت از سال اول به پایداری فعالیت‌های تجاری کمک می‌کند.

پروژه مساکن ژانویه در تقاطع راه‌های اصلی داخل شهر قرار دارد که عامل مهمی برای دسترسی روزانه آسان است و مستقیماً بر نرخ اشغال و سرعت یافتن مستأجر هنگام خالی شدن واحد تأثیر می‌گذارد. سرمایه‌گذاری در این پروژه بیش از 38.7 میلیون ریال عمانی است که در 339 واحد محدود توزیع شده و نسبت به محله‌های دیگر تعداد کمتری دارد و این امر عرضه مازاد را که ممکن است در آینده بر قیمت‌ها فشار آورد، محدود می‌کند. واحدها نیمه مبله با لوازم آشپزخانه تحویل داده می‌شوند و گزینه مبله کامل لوکس با هزینه اضافی نیز وجود دارد.

شرایط کامل مالکیت در این محله‌ها، از جمله مدارک مورد نیاز و موارد استثنا، در شرایط مالکیت ملکی در شهر سلطان هیثم توضیح داده شده است.

مزایای تکمیلی خارج از شهر: یتی، جبل السیفه و صلاله

برای کسانی که به دنبال سبک سرمایه‌گذاری متفاوت از شهرهای برنامه‌ریزی‌شده هستند، مناطق دیگری در عمان مزایایی دارند که در شهر سلطان هیثم وجود ندارد.

در منطقه یتی، پروژه عايده با ویلاهای ساخته‌شده بر دامنه کوه با چشم‌انداز 100 متر بالاتر از ساحل، در چارچوب یک طرح گردشگری-مسکونی یکپارچه به وسعت حدود 3.5 میلیون متر مربع و با قیمت‌هایی از 199,000 ریال عمانی، برجسته است. در کنار آن، پروژه شهر پایدار یتی اولین جامعه در عمان خواهد بود که تا سال 2040 به انتشار خالص صفر می‌رسد و شامل 1,657 واحد مسکونی از جمله 300 ویلا کاملاً مبتنی بر انرژی تجدیدپذیر است. فاز اول آن کاملاً فروخته شده و فاز دوم هم‌اکنون در دسترس است، با قیمت‌هایی از 80,000 ریال عمانی برای واحدهای مجتمع پلازا.

در جبل السیفه، پروژه ویستال با موقعیت ساحلی و معماری الهام‌گرفته از حرکت امواج، مناسب زندگی خانوادگی و سرمایه‌گذاری بلندمدت است. تحویل آن برای سه‌ماهه دوم 2029 برنامه‌ریزی شده و طرح پرداخت منعطف با پیش‌پرداخت 10% دارد و قیمت‌ها از 134,000 ریال عمانی شروع می‌شود.

در استان ظفار نیز پروژه أمازی هوانا صلاله فرصت سرمایه‌گذاری با آب‌وهوای فصلی کاملاً متفاوت از مسقط را ارائه می‌دهد که تقاضای گردشگری و اجاره‌ای فصلی مجزایی از چرخه پایتخت دارد و در صورت رعایت شرایط ارزش، واجد شرایط اقامت ملکی نیز می‌شود.

چگونه پروژه مناسب هدف خود را انتخاب کنید؟

انتخاب پروژه مناسب از این سؤال آغاز می‌شود: هدف اصلی شما از خرید چیست؟ اگر به دنبال سریع‌ترین مسیر به اقامت ملکی با کمترین آستانه ورود هستید، شهر سلطان هیثم با دسته‌بندی خاص خود (30% از 50,000 ریال) پاسخ مستقیمی دارد. اگر به دنبال بازده اجاره‌ای منظم از مستأجران بلندمدت هستید، موقعیت واحد و سهولت دسترسی مهم‌تر از لوکس بودن طراحی است. اگر سبک زندگی تفریحی لوکس با بازده گردشگری فصلی می‌خواهید، یتی یا صلاله بیشتر از شهر برنامه‌ریزی‌شده مناسب شماست. این تمایز میان سه هدف و جزئیات بیشتر درباره مناطق دیگر عمان در بهترین مناطق مسکونی عمان موجود است.

مجموعه این مزایا توضیح می‌دهد که چرا اخیراً توجه‌ها به شهر سلطان هیثم به عنوان نقطه ورود خارجیان به بازار ملک عمان معطوف شده است. اما انتخاب پروژه و محله مناسب برای شرایط سرمایه‌گذاری شما تصمیمی است که نیاز به بررسی مستقیم جزئیات هر مرحله فروش، میزان پیشرفت و واحدهای باقی‌مانده دارد. در امتلاك گلوبال، این جزئیات را لحظه‌به‌لحظه پیگیری می‌کنیم و مشاوره ملکی رایگان ارائه می‌دهیم تا تفاوت عملی این پروژه‌ها را بر اساس بودجه و هدف شما توضیح دهیم، به‌علاوه بازدیدهای میدانی یا مجازی رایگان و پشتیبانی کامل پس از خرید شامل روند ثبت و اقامت.

سؤالات متداول

آیا خارجی برای خرید ملک در شهر سلطان هیثم نیاز به اقامت قبلی در عمان دارد؟
خیر، هر سرمایه‌گذار خارجی حق مالکیت آزاد کامل در شهر را دارد، چه ساکن عمان باشد یا نباشد، بدون نیاز به اقامت قبلی.

آیا خرید ملک به‌طور خودکار اقامت را تضمین می‌کند؟
خیر؛ اقامت مشروط به ارزش ملک و میزان پرداخت است. در شهر سلطان هیثم، پرداخت 30% از ارزش ملکی که از 50,000 ریال عمانی شروع می‌شود کافی است، در حالی که دسته‌بندی‌های عمومی دیگر (نقره‌ای و طلایی) ارزش‌های بالاتری نیاز دارند.

تفاوت اصلی شهر سلطان هیثم و مناطق ITC از نظر قیمت و شرایط ورود چیست؟
شهر سلطان هیثم حداقل قیمت (50,000 ریال) را شرط می‌کند و فقط واحدهای در حال ساخت را می‌فروشد و در مقابل آستانه اقامت سریع‌تر (30%) دارد، در حالی که مناطق ITC حداقل قیمت واحدی ندارند و امکان خرید واحد تکمیل‌شده را می‌دهند اما اقامت پس از تحویل نهایی اعطا می‌شود.