Закон о полной собственности иностранцев на недвижимость в Султанате Оман

Закон об имущественном владении иностранцев в Султанате Оман представляет собой систему королевских указов и комплексных исполнительных нормативов, которые определяют: кто имеет право владеть, где и на каких условиях. Для тех, кто изучает регулирование имущественного владения иностранцев в Омане с чисто юридической точки зрения — не "где купить", а "что на самом деле говорит закон" — это руководство объясняет основные нормативные акты, связанные сборы и налоги, официальные процедуры регистрации и штрафы за нарушения с обновленной юридической точностью.

Закон об имущественном владении иностранцев в Султанате Оман

Регулирование имущественного владения иностранцев в Омане базируется на трех интегрированных законодательных уровнях:

- Первый - Гражданский кодекс Омана: общий норматив для регулирования контрактов между физическими и юридическими лицами, определяет механизмы заключения, взаимные обязательства и условия прекращения контрактов при нарушении; применяется как к договорам купли-продажи недвижимости, так и к другим договорам.

- Второй уровень - Закон о регистрации недвижимости: данный закон действовал на основе Королевского указа № 2/98 в течение 28 лет до вступления в силу Королевского указа № 56/2026, который ввел совершенно новый закон о регистрации недвижимости, отменяющий старую систему и расширяющий возможности регистрации собственности на имя иностранцев не только в рамках интегрированных туристических комплексов. Это последнее обновление является самым значимым законодательным актом за последние три десятилетия в этой области, и его исполнительные детали на момент написания данного руководства еще не опубликованы.

- Третий уровень - Указ о прямом владении иностранцами: Королевский указ № 12/2006 разрешает иностранцам владеть жилыми единицами в интегрированных туристических зонах (ИТЗ) при соблюдении определенных условий, и именно этот норматив часто цитируется при обсуждении Закона об имущественном владении иностранцев в Султанате Оман в частности.

Помимо этих трех уровней, система включает в себя также Королевский указ 29/2018 и его исполнительные нормативы (Министерское решение 292/2020), которые определяют зоны, запрещенные для иностранцев по причинам безопасности, охраны наследия и сельского хозяйства, а также Королевский указ 20/2000, относящийся к другой, более широкой системе владения для граждан ССАГПЗ.

Что гарантирует Закон об имущественном владении иностранцев в Омане?

Закон предоставляет иностранному инвестору полное право собственности на недвижимость (freehold) с правом продажи, аренды и наследования без ограничения по времени. Он также позволяет владельцу и членам его семьи подать заявку на долгосрочное проживание, привязанное к периоду владения, право которое недавно было дополнительно усилено решением Королевской полиции Оман № 87/2026, введшим "Владельческую резиденцию", выдаваемую без спонсора любому иностранцу, имеющему официальный сертификат собственности, даже до завершения окончательных процедур регистрации объекта.

В целом данная правовая база нацелена на точный баланс: стимулировать иностранные инвестиции в недвижимость, поддерживающие национальную экономику, одновременно полностью защищая права всех сторон (застройщика, владельца и арендатора) в прозрачно и стимулирующей правовой среде.

Сборы и налоги, связанные с имущественным владением иностранцев

Одной из наиболее отличительных черт Закона об имущественном владении иностранцев в Омане по сравнению с другими региональными рынками является ограниченная налоговая нагрузка на иностранного владельца:

- Сборы за регистрацию недвижимости: обязательный сбор, уплачиваемый при завершении любой сделки купли-продажи, его величина зависит от стоимости недвижимости и представляет собой основную процедуру документального подтверждения права собственности.

- Отсутствие налога на доходы физических лиц до 2028 года: в настоящее время в Омане не взимается налог на доходы физических лиц, включая доходы от аренды. Согласно Королевскому указу 56/2025, с января 2028 г. будет введена ограниченная система налога на доходы в размере всего 5%, предназначенная для физических лиц с годовыми доходами свыше 42 000 оманских риалов, при этом более 99% жителей останутся освобожденными от этого налога, это будущие изменения, за которыми следует следить для принятия долгосрочных инвестиционных решений, а не текущая налоговая реальность.

- Отсутствие налога на прирост капитала: в Омане не взимается налог с прибыли, полученной от перепродажи недвижимости по цене выше покупной, что повышает привлекательность долгосрочных инвестиций.

- Дополнительные сборы: могут включать расходы на оценку недвижимости или услуги по передаче права собственности, которые варьируются в зависимости от компетентного органа и характера конкретной сделки.

Также читайте: Получение резидентства через владение недвижимостью в Султане Хайтам Сити

Юридические процедуры регистрации недвижимости по закону

Регистрация недвижимости является обязательным этапом, предусмотренным законом, для всех сторон, чтобы официально задокументировать право собственности и защитить его от возможных будущих споров. Основные шаги:

1. Подача заявки на регистрацию: подается в Министерство жилья и городского планирования (компетентный орган по новому реестру недвижимости) вместе со всеми необходимыми юридическими документами.
2. Проверка действительности документов: компетентный орган проверяет все документы на соответствие законодательству.
3. Официальное подписание договора: договор купли-продажи подписывается у уполномоченных должностных лиц для обеспечения его юридической силы.
4. Выдача свидетельства о собственности: после завершения всех процедур выдается официальный сертификат, подтверждающий право собственности, который является ключевым документом для всех последующих процессов, включая подачу заявки на резидентство, связанное с недвижимостью.

В особых случаях, таких как наследственная недвижимость, требуется предоставление законных документов о наследовании. В случае долевой собственности необходимо точно документировать детали партнерства и доли каждой стороны до начала регистрации.

Штрафы и наказания за нарушение Закона об имущественном владении иностранцев

Оманское законодательство предусматривает конкретные наказания для обеспечения соблюдения всеми сторонами и защиты стабильности рынка недвижимости:

• Штрафы за несвоевременную регистрацию: лица, не зарегистрировавшие недвижимость в установленные сроки, подвергаются денежным штрафам, которые могут увеличиваться с ростом времени просрочки.
• Наказания за посягательство на землю: захват чужой или государственной земли влечет за собой финансовые штрафы и обязанность самостоятельно снести любые несанкционированные сооружения.
• Наказания за нарушение разрешенного иностранного владения: если доказано владение недвижимостью в зоне, запрещенной иностранцам согласно указу 29/2018, владелец обязан в течение установленного срока исправления (в последнем применении — два года) передать право собственности гражданину Омана и не имеет прав, предоставленных законом владения иностранцев, до завершения передачи.
• Наказания за мошенничество с недвижимостью: включают лишение свободы и крупные денежные штрафы, играя роль законного сдерживающего фактора для защиты прав владельцев и инвесторов от фиктивных договоров или продажи недвижимости, которой продавец фактически не владеет.

Также читайте: Условия имущественного владения иностранцев в Султанате Оман 2026: обновления июня

Случаи мошенничества с недвижимостью и как предотвратить их законно

Мошенничество с недвижимостью — постоянная проблема на быстрорастущих рынках недвижимости. Его наиболее распространенные формы — юридически недействительные договоры купли-продажи, фиктивные проекты без официальных лицензий или обманные действия, такие как продажа недвижимости, которой продавец фактически не владеет.

Для законного предотвращения этих рисков рекомендуются три основных шага: проверка подлинности всех документов непосредственно через официальные органы (Министерство жилья и городского планирования) перед любыми платежами; взаимодействие исключительно с официально лицензированными маркетинговыми и агентствами недвижимости, такими как Imtilak Global Султанат Оман; а также консультация с юристом, специализирующимся на оманском праве недвижимости, перед подписанием окончательного договора купли-продажи, особенно при удаленной покупке без личного осмотра объекта или проекта.

Как Imtilak Global может юридически помочь вам с владением?

Работа с многоуровневой правовой системой: гражданским законодательством, новой системой реестра недвижимости, указом о прямом владении и отдельными нормативами о запретах и резиденциях требует надежного партнера, который отслеживает все законодательные изменения сразу после их выхода. Поэтому в Imtilak Global мы внимательно следим за каждым внесенным изменением официальными органами и помогаем нашим клиентам понять его влияние на их решения еще до принятия любого шага, начиная с проверки лицензий проектов, изучения договоров и заканчивая завершением процедур регистрации и получения резидентства после покупки.

Если вам нужна бесплатная консультация по недвижимости по Закону об имущественном владении иностранцев в Султанате Оман до принятия решения о покупке, свяжитесь с нашей командой напрямую.

Часто задаваемые вопросы

Что происходит юридически, если недвижимость не зарегистрирована после покупки?
Владелец подлежит возрастающим финансовым штрафам в зависимости от длительности просрочки, кроме того, не имеет полной юридической защиты своих прав без официальной регистрации.

Может ли иностранец сразу после покупки продать свою недвижимость?
Это зависит от типа владения: в случае права пользования в некоторых проектах недвижимость нельзя отчуждать до истечения четырех лет с даты договора, за исключением тех, у кого официальное резидентство в Султанате закончилось. Полное право собственности freehold не ограничено этим сроком.

Какое юридическое наказание за владение недвижимостью в зоне, запрещенной иностранцам?
Обязаны передать право собственности гражданину Омана в установленный срок исправления и не пользуются никакими правами, предоставленными законом об имущественном владении иностранцев, до завершения передачи.