L’usufruit pour les étrangers dans les immeubles résidentiels et commerciaux à plusieurs étages au Sultanat d’Oman

Jusqu'à récemment, les options pour un étranger souhaitant acheter un bien immobilier au Sultanat d'Oman étaient limitées à deux voies : soit la pleine propriété au sein des complexes touristiques intégrés (ITC) tels que Al Mouj, Muscat Hills et Yiti, soit la pleine propriété dans les villes futures telles que la Ville du Sultan Haitham ou Sorouh. Les deux options imposent des conditions particulières et sont situées dans des zones dédiées, éloignées des quartiers résidentiels ordinaires au cœur de Mascate.

Aujourd'hui, le Ministère du Logement et de la Planification Urbaine a ajouté une troisième voie, totalement différente par sa nature : système de droit d’usufruit pour les étrangers dans les immeubles résidentiels commerciaux à plusieurs étages. Bien que ce système n'accorde pas la pleine propriété, il permet au résident étranger à Oman de bénéficier d'une unité résidentielle dans des immeubles ordinaires situés dans des quartiers résidentiels commerciaux urbains, dans des zones qui n'étaient auparavant accessibles à aucune forme de propriété ou d'usufruit étranger avant cette décision.

Nous allons expliquer ce système en détail : qu'est-ce que c'est, qui peut en bénéficier, quelles sont les conditions pour l’immeuble et l’unité, où il s’applique, quels sont les frais, et comment se déroule la procédure d’enregistrement.

Qu'est-ce que le système de droit d’usufruit pour les étrangers à Oman ?

Le droit d’usufruit immobilier est un droit légal qui accorde à son titulaire l’autorisation d’utiliser, d’exploiter et de bénéficier d’un bien immobilier pour une durée déterminée, sans que la propriété du bien ne lui soit transférée. La propriété reste au nom du propriétaire d’origine, tandis que le bénéficiaire obtient un droit officiellement documenté lui permettant d’habiter, d’utiliser et de profiter des parties communes pendant toute la durée convenue.

Ce système existe dans de nombreux pays sous différentes appellations (Usufruit, Leasehold, Bail à long terme). Ce qui distingue la version omanaise, c’est qu’elle est spécifiquement destinée aux résidents étrangers souhaitant s’installer dans des quartiers urbains ordinaires en dehors des complexes touristiques intégrés. Il concerne exclusivement les immeubles résidentiels commerciaux à plusieurs étages, et non tous les types de biens immobiliers.

Différence fondamentale avec la pleine propriété : En pleine propriété à Oman (ITC, villes futures et Sorouh), l’acheteur possède l’unité et le terrain avec un titre de propriété permanent, transmissible et vendable à tout moment sous réserve des conditions propres à chaque catégorie. En revanche, dans le droit d’usufruit, l’acheteur détient un droit d’usage pour une période déterminée n’excédant pas 50 ans, renouvelable jusqu’à 99 ans au total. L’unité ne peut être revendue qu’après 4 ans à compter de la date d’usufruit, sauf en cas de fin de résidence.

Qui a le droit de bénéficier de ce système ?

Ce système n’est pas accessible à l’étranger résidant hors du Sultanat d’Oman. C’est la principale différence avec la pleine propriété, qui ne requiert pas de résidence. Le nouveau système est exclusivement destiné aux résidents étrangers à Oman, selon les conditions suivantes :

Conditions du bénéficiaire :

• Le bénéficiaire doit résider à Oman avec un permis de travail valide d’au moins deux ans lors de la demande
• Avoir au moins 23 ans
• Ne pas posséder une autre unité résidentielle en usufruit ailleurs, une seule unité est autorisée
• Le droit d’usufruit peut être détenu seul ou en copropriété avec des proches du premier degré seulement

Ces conditions placent ce système dans une catégorie totalement différente de la pleine propriété, plus large. Il vise le résident étranger qui travaille et vit à Oman et souhaite une stabilité résidentielle réelle, et non l’investisseur étranger qui achète dans un but d’investissement ou de résidence immobilière à Oman.

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Conditions de l’immeuble éligible à l’application du système

Tous les immeubles des zones désignées ne sont pas éligibles à ce système. Le Ministère du Logement et de la Planification Urbaine a fixé des conditions strictes pour l’immeuble avant d’autoriser la vente de ses unités en droit d’usufruit aux étrangers :

• L’immeuble doit se situer dans les zones géographiques désignées par le ministère
• Être achevé conformément aux plans approuvés par la municipalité compétente, la vente des unités en cours de construction n’est pas autorisée dans ce système
• L’âge de l’immeuble ne doit pas dépasser 4 ans à partir de la date du certificat d’achèvement, les anciens immeubles sont donc exclus
• Le nombre d’étages résidentiels doit être d’au moins 4, les petits immeubles ou ceux de deux ou trois étages sont exclus
• L’immeuble doit être un immeuble résidentiel commercial à plusieurs étages exclusivement, cela ne s’applique pas aux villas, terrains ou biens purement commerciaux

Conditions de l’unité résidentielle éligible

En plus des conditions de l’immeuble, il existe des conditions spécifiques à l’unité résidentielle à acquérir :

• L’unité doit comporter au moins deux chambres avec commodités, les studios et appartements d’une chambre sont exclus
• Le prix de l’unité doit être de 45 000 rials omanais ou plus à Mascate, et 35 000 rials ou plus dans les autres gouvernorats. Ce minimum vise à réguler les prix du marché et à éviter la concurrence avec les locataires locaux
• La part des unités vendues aux étrangers ne doit pas dépasser 40% du total des unités résidentielles de l’immeuble
• La part des unités vendues à une même nationalité ne doit pas dépasser 20% du total des unités résidentielles, afin de préserver la diversité démographique

Que comprend réellement le droit d’usufruit ?

Le contrat de droit d’usufruit conclu selon ce système accorde au bénéficiaire :

- Droits d’usage : jouissance complète de l’unité résidentielle et de toutes les parties communes de l’immeuble (ascenseurs, parkings, espaces communs), que le bénéficiaire soit seul ou avec ses proches du premier degré.

- Droit au financement : le bénéficiaire peut hypothéquer son droit d’usufruit auprès d’un établissement financier pour obtenir un prêt en vue de l’achat de l’unité, ce qui permet de financer l’achat via les banques en garantissant le droit d’usufruit lui-même.

- Droit de disposition : le bénéficiaire peut vendre l’unité ou céder son droit d’usufruit après 4 ans à compter de la date du contrat, sauf en cas de fin de résidence, auquel cas il peut disposer avant les quatre ans.

- Droit de succession : le droit d’usufruit est transmis aux héritiers légaux après le décès selon la loi omanaise.

- Durée : la durée de l’usufruit est fixée dans le contrat, sans dépasser 50 ans, renouvelable jusqu’à un total de 99 ans.

À lire aussi : Propriété des étrangers à Oman selon le système d’usufruit de 99 ans

Zones désignées pour l’application du système à Mascate

Le Ministère du Logement et de la Planification Urbaine a, lors de la première phase, désigné le gouvernorat de Mascate comme unique zone d’application, avec l’intention d’étendre à d’autres gouvernorats ultérieurement. Les zones désignées à Mascate sont réparties sur trois wilayas :

1. Wilaya d’Al Amarat : Al Amarat Al Hashiyah phase 1, Madinat Al Nahda phase 2, Madinat Al Nahda phase 5, Al Amarat Al Mahaj phases 1 et 2, Madinat Al Nahda phases 3 et 4.
2. Wilaya de Bawshar : Bawshar phases 1, 2 et 3, Al Misfah phase 2, Ghala Heights phases 1 et 2, Bawshar Al Wattayah phase 2, Al Khuwair phase 2.
3. Wilaya d’Al Seeb : Al Mawaleh 5, Al Khoudh 2, Al Maabilah phase 7.

Toutes ces zones sont des quartiers résidentiels urbains établis et matures au cœur de Mascate, ce qui distingue fondamentalement ce système des villes futures ou des zones ITC situées en périphérie de la capitale ou dans des zones touristiques spécialisées.

Frais d’enregistrement du droit d’usufruit

Le système d’usufruit impose des frais spécifiques aux deux parties :

• Vendeur (propriétaire de l’unité) : s’acquitte d’un droit de 3% de la valeur de l’unité lors de la demande d’enregistrement du droit d’usufruit
• Bénéficiaire (acheteur) : s’acquitte d’un droit de 5% de la valeur de l’unité

Cela signifie que la transaction totale supporte une charge supplémentaire de 8% répartie entre les deux parties, un facteur essentiel à prendre en compte lors de la comparaison avec la location traditionnelle ou la pleine propriété dans d’autres zones.

Étapes d’enregistrement du droit d’usufruit : la procédure complète

La procédure d’enregistrement se fait via la plateforme du système de courtage immobilier agréée, et comprend neuf étapes officielles :

1. Le propriétaire de l’unité immobilière soumet la demande via des agences immobilières agréées telles que Imtilak Global. La demande est déposée par le propriétaire, non par le bénéficiaire.
2. Saisie de l’emplacement de l’unité et de son usage pour vérifier qu’elle se situe dans les zones géographiques autorisées par le ministère.
3. Saisie du certificat d’achèvement pour vérifier l’âge de l’immeuble (doit être inférieur à 4 ans) et déterminer les unités effectivement réalisées.
4. Saisie des détails des unités résidentielles et commerciales pour déterminer le nombre d’unités autorisées à la vente en usufruit (maximum 40% des unités résidentielles).
5. Approbation du promoteur à la vente. Pour les immeubles en copropriété, l’accord de l’association des copropriétaires, à la majorité de plus de 50%, est requis selon un procès-verbal officiel.
6. Vérification des conditions du bénéficiaire (acheteur) : résidence et durée, âge, et absence de possession d’une autre unité en usufruit ailleurs.
7. Vérification du quota de 20% par nationalité pour s’assurer de ne pas dépasser la part autorisée dans l’immeuble.
8. Vérification du prix selon la liste officielle du registre immobilier, et perception des frais : 3% du vendeur puis 5% de l’acheteur.
9. Émission du document « Titre d’usufruit » qui atteste officiellement l’achat en usufruit.

Comparaison rapide : droit d’usufruit vs pleine propriété à Oman

À qui ce système convient-il réellement ?

Ce système convient à ceux qui remplissent les conditions et recherchent quelque chose de spécifique que la pleine propriété ne propose pas :

Il est fait pour vous si : vous êtes un résident étranger à Oman avec un permis de séjour valide depuis plus de deux ans, et souhaitez passer de la location répétée à un logement stable à long terme, mais que votre budget ou vos préférences ne correspondent pas aux projets ITC ou aux villes futures. La stabilité dans un quartier résidentiel urbain proche du travail, des écoles et des services quotidiens peut être plus importante pour vous que de profiter d’installations de type resort dans un site éloigné.

Il n’est pas fait pour vous si : vous êtes un étranger hors d’Oman souhaitant acheter un bien à des fins d’investissement ou pour obtenir une résidence immobilière à Oman. Ce système ne vous est pas accessible, il faut alors vous tourner vers les zones de pleine propriété dans les zones ITC ou les villes futures et Sorouh. Il ne vous convient pas non plus si vous souhaitez un bien librement vendable à tout moment ou transmissible en pleine propriété.

Chez Imtilak Global, nous vous aidons à évaluer toutes vos options : nouveau droit d’usufruit, pleine propriété, selon votre situation réelle : résidence, budget, objectif d’achat. La consultation est gratuite et vous donne une vision claire avant tout engagement. Contactez-nous dès aujourd’hui pour une évaluation personnalisée.

FAQ

Quelle est la différence pratique entre deux ans de résidence et un permis de travail précisément ?
Le système exige un « permis de travail » et non n’importe quel type de séjour. Un permis d’investissement, de visite ou de dépendant ne suffit pas ; il doit être lié à un contrat de travail en vigueur dans le sultanat.

Que se passe-t-il pour le droit d’usufruit si la résidence du bénéficiaire prend fin ?
En cas de fin de résidence, le bénéficiaire peut disposer de l’unité (vente ou cession) même avant le délai de quatre ans habituellement requis pour la vente.

Peut-on louer l’unité après en avoir bénéficié ?
La décision permet l’usage et l’exploitation selon ses règles, mais il est conseillé de vérifier les clauses du contrat avec l’agence immobilière agréée pour s’assurer des droits de location dans chaque cas.