Droits d'usufruit à Oman pour les résidents étrangers : est-ce la bonne option pour vous ?

Si vous vivez à Oman depuis plusieurs années et renouvelez votre contrat de location chaque année, le nouveau système d’usufruit pourrait valoir la peine d’être considéré. Cependant, il n’est pas conçu pour tous les résidents étrangers. Il comporte des critères d’éligibilité spécifiques, des limitations légales et des avantages pratiques qui conviennent mieux à certaines situations qu’à d’autres.

Ce guide vous aidera à déterminer si les droits d’usufruit à Oman pour les résidents étrangers conviennent à votre situation personnelle.

Que vous apportent les droits d’usufruit à Oman ?

Le principal avantage pratique du système d’usufruit à Oman est de remplacer un contrat de location renouvelable annuellement par un droit légal à long terme pouvant durer jusqu’à 99 ans. Plutôt que de payer un loyer chaque année, avec le risque d’augmentations ou de non-renouvellement, vous effectuez un investissement unique en échange d’une sécurité résidentielle durable. Légalement, vous recevez un certificat d’usufruit officiel, vous permettant de :

• Habiter le bien.
• Utiliser toutes les installations communes de l’immeuble.
• Obtenir un financement en hypothéquant vos droits d’usufruit auprès d’un établissement financier agréé.
• Vendre ou transférer vos droits d’usufruit après quatre ans (ou plus tôt si votre résidence à Oman prend fin).
• Transmettre les droits d’usufruit restants à vos héritiers légaux.

Cependant, ce système ne confère pas la propriété du terrain, de l’immeuble lui-même, ni un titre de pleine propriété permanent.

À qui ce système est-il le mieux adapté ?

Les droits d’usufruit à Oman pour les résidents étrangers s’adressent à une catégorie très spécifique d’expatriés, et non à tous les étrangers vivant à Oman.

Vous êtes susceptible de bénéficier de ce système si vous :

• Disposez d’un permis de résidence professionnelle valide à Oman depuis plus de deux ans.
• Avez au moins 23 ans.
• Ne possédez pas déjà un autre bien en usufruit à Oman.
• Souhaitez une stabilité résidentielle à long terme dans un quartier urbain proche de votre lieu de travail, comme Bausher, Al Amerat ou Al Seeb.

La question la plus importante est peut-être la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester à Oman. Si vous comptez y rester plusieurs années, acheter des droits d’usufruit peut être plus intéressant financièrement que de payer un loyer indéfiniment. En revanche, si vous pensez quitter Oman dans trois ou quatre ans, la restriction de revente de quatre ans rend cette option probablement inadaptée.

Lire aussi : La différence entre pleine propriété et usufruit à Oman

Restrictions à connaître avant d’acheter

Avant d’acheter via le système d’usufruit, il est important de bien comprendre ses limites juridiques.

Une seule unité par personne

Chaque résident étranger éligible ne peut détenir des droits d’usufruit que pour une seule unité résidentielle dans tout Oman. Si vous envisagez d’élargir votre portefeuille immobilier à l’avenir, ce cadre ne vous conviendra pas.

Restriction de transfert de quatre ans

Vous ne pouvez pas vendre le bien ni transférer vos droits d’usufruit avant l’écoulement de quatre ans depuis la date d’achat.

La seule exception s’applique si votre résidence légale à Oman prend fin avant cette période. Bien que cela offre une sortie juridique, ce n’est pas toujours avantageux financièrement.

Frais de transfert de 8 %

La transaction entraîne aussi des frais de transfert relativement élevés :

• Vendeur : 3 %
• Acheteur : 5 %

Ces frais sont nettement plus élevés que ceux généralement associés à la pleine propriété et doivent être pris en compte dans le calcul de votre investissement total.

Zones où le système d’usufruit s’applique à Mascate

Lors de sa phase initiale de mise en œuvre, le système d’usufruit est limité exclusivement au gouvernorat de Mascate et uniquement dans certains quartiers urbains désignés.

Al Amerat

• Al Amerat Al Hashiyah – Phase 1

• Madinat Al Nahda – Phases 2, 3, 4 et 5

• Al Amerat Al Mahj – Phases 1 et 2

Bausher

• Bausher – Phases 1, 2 et 3

• Al Misfah – Phase 2

• Ghala Heights – Phases 1 et 2

• Al Wattayah (Bausher) – Phase 2

• Al Khuwair – Phase 2

Al Seeb

• Al Mawaleh 5

• Al Khoud 2

• Al Maabilah – Phase 7

Ces zones constituent une liste fermée dans le cadre de la première phase de mise en œuvre. Les immeubles situés en dehors de ces quartiers désignés ne peuvent pas enregistrer d’unités sous le système d’usufruit pour les résidents étrangers, même s’ils remplissent toutes les autres conditions légales. Le gouvernement pourrait étendre les zones éligibles aux phases suivantes.

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Exigences relatives aux bâtiments des propriétés éligibles

La localisation seule ne suffit pas. Pour être éligible, le bâtiment doit aussi répondre à plusieurs conditions légales :

• Le bâtiment doit être entièrement achevé et disposer d’un certificat officiel de fin des travaux.

• Il ne doit pas avoir plus de quatre ans à compter de la date de ce certificat.

• Il doit comprendre au moins quatre étages résidentiels.

• L’appartement doit comporter au minimum deux chambres avec les équipements requis.

• La propriété étrangère dans l’immeuble ne doit pas dépasser 40 % du total des unités.

• Aucune nationalité ne peut détenir plus de 20 % des unités du bâtiment.

En pratique, ces conditions réduisent considérablement le nombre de biens éligibles. Tous les immeubles d’appartements à Bausher ou dans d’autres zones approuvées ne sont pas nécessairement admissibles. Le bâtiment doit être relativement récent, assez grand et officiellement approuvé par le Ministère du Logement et de l’Urbanisme pour la vente sous le cadre d’usufruit.

En définitive, les droits d’usufruit à Oman pour les résidents étrangers ne remplacent ni la pleine propriété, ni la location dans toutes les situations.

Ils offrent plutôt une troisième option aux expatriés cherchant une véritable stabilité résidentielle à long terme dans des quartiers urbains établis, avec un engagement financier moindre que l’achat en pleine propriété dans un complexe touristique intégré (ITC), tout en offrant une sécurité juridique nettement supérieure au renouvellement continuel de contrats de location annuels.

Chez Imtilak Global, nos spécialistes immobiliers locaux vous aident à évaluer si le système d’usufruit correspond à votre statut de résident, votre budget et vos projets à long terme à Oman. Nous le comparons également aux opportunités de pleine propriété dans les ITC et les Villes Futures afin que vous puissiez prendre une décision éclairée avant tout investissement. Votre consultation est entièrement gratuite.

Foire aux questions

Puis-je financer l’achat des droits d’usufruit via une banque ?

Oui. Les droits d’usufruit peuvent être hypothéqués auprès d’institutions financières agréées, permettant aux acheteurs d’obtenir un financement et d’étaler le coût de l’achat en mensualités plutôt que de payer la totalité immédiatement.

Que deviennent mes droits d’usufruit si je décède avant la fin du terme ?

Selon la loi omanaise, les droits d’usufruit restants sont transmis à vos héritiers légaux. Ils ne reviennent pas automatiquement au propriétaire initial ou au gouvernement.

Puis-je louer un bien acquis par usufruit ?

Le bénéficiaire a le droit d’utiliser et de bénéficier du bien. Cependant, la possibilité de louer l’unité à des tiers doit être vérifiée dans le contrat d’achat avec l’agence immobilière agréée, car des restrictions contractuelles peuvent s’appliquer.

Le système d’usufruit sera-t-il étendu au-delà de Mascate ?

Oui. Le cadre actuel représente la première phase et est limité au gouvernorat de Mascate. Le Ministère du Logement et de l’Urbanisme a annoncé que les phases futures devraient inclure d’autres zones dans d’autres gouvernorats, sous réserve de la réglementation d’urbanisme et des critères d’éligibilité.