حق الانتفاع للأجانب في المباني السكنية التجارية متعددة الطوابق في سلطنة عمان

حتى وقت قريب، كانت خيارات الأجنبي الراغب في شراء عقار في سلطنة عمان محصورة في مسار واحد من اثنين: إما التملك الحر ضمن المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) كالموج ومسقط هيلز ويتي، أو التملك الحر ضمن المدن المستقبلية كمدينة السلطان هيثم أو صروح، كلا المسارين يشترطان قيوداً خاصة، وكلاهما يقع في مناطق مخصصة بعيدة عن الأحياء السكنية العادية في قلب مسقط.

اليوم، أضافت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني مساراً ثالثاً مختلفاً كلياً في طبيعته: نظام حق الانتفاع للأجانب في المباني السكنية التجارية متعددة الطوابق، وعلى الرغم أن هذا النظام لا يمنح التملك الحر الكامل، لكنه يتيح للمقيم الأجنبي في سلطنة عمان الانتفاع بوحدة سكنية في مبانٍ عادية ضمن أحياء سكنية تجارية حضرية في مناطق لم تكن متاحة لأي شكل من أشكال التملك أو الانتفاع الأجنبي قبل هذا القرار.

وسنشرح هذا النظام بالكامل: ما هو، من يستحقه، ما شروط المبنى والوحدة، أين يطبَّق، كم تبلغ الرسوم، وكيف تسير إجراءات التسجيل.

ما هو نظام حق الانتفاع للأجانب في سلطنة عمان؟

حق الانتفاع العقاري هو حق قانوني يمنح صاحبه صلاحية استخدام عقار واستغلاله والانتفاع به لمدة زمنية محددة، دون أن تنتقل ملكية العقار إليه، فالملكية تبقى باسم المالك الأصلي، بينما يحصل المنتفع على حق موثق رسمياً يخوله السكن والاستخدام والاستفادة من المرافق المشتركة طوال مدة الانتفاع المتفق عليها.

هذا النظام معمول به في كثير من دول العالم تحت مسميات مختلفة (Usufruct، Leasehold، Long-term Lease)، ما يميز النسخة العُمانية هنا هو أنها موجهة تحديداً للمقيمين الأجانب في السلطنة الراغبين في الاستقرار السكني ضمن مناطق حضرية عادية خارج المجمعات السياحية المتكاملة، وهو يشمل تحديداً المباني السكنية التجارية متعددة الطوابق وليس جميع أنواع العقارات.

الفرق الجوهري عن التملك الحر: في التملك الحر في سلطنة عمان (ITC والمدن المستقبلية وصروح) يمتلك المشتري الوحدة والأرض بصك ملكية دائم وقابل للتوريث والبيع في أي وقت بعد استيفاء شروط كل تصنيف، أما في حق الانتفاع يمتلك المشتري حق الاستخدام لمدة زمنية محددة لا تتجاوز 50 سنة قابلة للتمديد حتى 99 سنة إجمالاً، والوحدة لا تُباع إلا بعد مرور 4 سنوات من تاريخ الانتفاع ما لم تنته الإقامة.

من يحق له الانتفاع بهذا النظام؟

هذا النظام لا يتيح للأجنبي المقيم خارج سلطنة عمان التقدم به، وهذا هو الفارق الأبرز بينه وبين التملك الحر التي لا تشترط الإقامة أصلاً، فالنظام الجديد موجه حصراً للمقيمين الأجانب داخل السلطنة، وفق الشروط التالية:

شروط المنتفع:

• أن يكون المنتفع مقيماً في سلطنة عمان بإقامة عمل سارية لا تقل مدتها عن سنتين عند تقديم الطلب
• أن لا يقل عمره عن 23 عاماً
• أن لا يكون يمتلك وحدة سكنية أخرى بنظام حق الانتفاع في أي مكان آخر، يُسمح بوحدة واحدة فقط
• يحق الانتفاع بشخصه منفرداً أو بالاشتراك مع أقاربه من الدرجة الأولى فقط

هذه الشروط تضع هذا النظام في خانة مختلفة تماماً عن التملك الحر الأوسع، فهو موجه للمقيم الأجنبي الذي يعمل ويعيش في عمان ويريد استقراراً سكنياً فعلياً، لا للمستثمر الأجنبي البعيد الذي يشتري بهدف العائد الاستثماري أو الإقامة العقارية في سلطنة عمان.

اقرأ أيضاً: دليل مسقط هيلز: أول منطقة تملك حر في سلطنة عمان

شروط المبنى المؤهل لتطبيق النظام

ليس كل مبنى في المناطق المحددة مؤهلاً لهذا النظام، فوضعت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني شروطاً صارمة للمبنى نفسه قبل السماح ببيع وحداته بنظام حق الانتفاع للأجانب:

• أن يكون المبنى واقعاً ضمن النطاقات الجغرافية المحددة من قِبل الوزارة
• أن يكون مكتمل البناء وفق الخرائط المعتمدة من البلدية المختصة فلا يُسمح ببيع وحدات قيد الإنشاء في هذا النظام
• أن لا يتجاوز عمر المبنى 4 سنوات من تاريخ إصدار شهادة إكمال البناء، أي أن المباني القديمة مستثناة
• أن لا يقل عدد الطوابق السكنية عن 4 أدوار سكنية، المباني الصغيرة أو ذات الطابقين والثلاثة مستثناة
• أن يكون المبنى من نوع سكني تجاري متعدد الطوابق تحديداً، لا ينطبق على الفلل أو الأراضي أو العقارات التجارية الخالصة

شروط الوحدة السكنية المؤهلة

إلى جانب شروط المبنى، توجد شروط خاصة بالوحدة السكنية المراد الانتفاع بها:

• أن لا يقل عدد الغرف عن غرفتين مع المرافق، فالاستوديوهات وشقق غرفة واحدة مستثناة
• أن يكون سعر الوحدة 45,000 ريال عُماني فأكثر في محافظة مسقط، و35,000 ريال فأكثر في باقي محافظات السلطنة، هذا الحد الأدنى يهدف لضبط أسعار السوق وضمان عدم المنافسة مع المستأجر المحلي
• أن لا تتجاوز نسبة الوحدات المباعة للأجانب 40% من إجمالي الوحدات السكنية في المبنى الواحد
• أن لا تتجاوز نسبة الوحدات المباعة لجنسية واحدة 20% من إجمالي الوحدات السكنية، هذا ضابط تنويع يهدف لحماية التركيبة السكانية

ما الذي يتضمنه حق الانتفاع فعلياً؟

عقد حق الانتفاع المبرم وفق هذا النظام يمنح المنتفع:

- حقوق الاستخدام: الانتفاع الكامل بالوحدة السكنية وبكامل المرافق المشتركة في المبنى (مصاعد، مواقف، مناطق مشتركة)، سواء كان المنتفع شخصاً طبيعياً بمفرده أو بالاشتراك مع أقاربه من الدرجة الأولى.

- حق التمويل: يجوز للمنتفع رهن حق الانتفاع لأي مؤسسة تمويلية بغرض الحصول على تمويل لشراء الوحدة، وهذا يعني إمكانية تمويل الشراء عبر البنوك بضمان حق الانتفاع نفسه.

- حق التصرف: يجوز للمنتفع بيع الوحدة أو التصرف بحق الانتفاع بعد مرور 4 سنوات من تاريخ التعاقد، ما لم تنته إقامته قبل ذلك، وفي حالة انتهاء الإقامة يجوز التصرف قبل مضي الأربع سنوات.

- حق التوريث: ينتقل حق الانتفاع إلى الورثة الشرعيين بعد الوفاة وفق القانون العُماني.

- المدة الزمنية: تُحدد مدة الانتفاع في العقد، على ألا تتجاوز 50 سنة، ويجوز تمديدها بما لا يزيد إجمالي المدة عن 99 سنة.

اقرأ أيضاً: تملك الأجانب للعقارات في سلطنة عمان وفق نظام حق الانتفاع 99 سنة

المناطق المحددة لتطبيق النظام في مسقط

حددت وزارة الإسكان والتخطيط العمراني في المرحلة الأولى من تطبيق النظام، محافظة مسقط كمنطقة تطبيق وحيدة، مع التخطيط لتوسيع النطاق لمحافظات أخرى في مراحل لاحقة، والمناطق المحددة في مسقط موزعة على ثلاث ولايات:

1. ولاية العامرات: العامرات الحشية المرحلة 1، مدينة النهضة المرحلة 2، مدينة النهضة المرحلة 5، العامرات المحج المرحلة 1 و2، مدينة النهضة المرحلتان 3 و4.
2. ولاية بوشر: بوشر المراحل 1 و2 و3، المسفاة المرحلة 2، مرتفعات غلا المرحلتان 1 و2، بوشر الوطية المرحلة 2، الخوير المرحلة 2.
3. ولاية السيب: الموالح 5، الخوض 2، المعبيلة المرحلة 7.

هذه المناطق كلها أحياء سكنية حضرية قائمة وناضجة في قلب مسقط، وهو ما يميز هذا النظام جوهرياً عن المدن المستقبلية أو مناطق ITC التي تقع في محيط العاصمة أو مناطق سياحية متخصصة.

الرسوم المترتبة على تسجيل حق الانتفاع

يفرض نظام حق الانتفاع رسوماً محددة على الطرفين:

• البائع (مالك الوحدة): يسدد رسماً بنسبة 3% من قيمة الوحدة السكنية عند طلب تسجيل حق الانتفاع
• المنتفع (المشتري): يسدد رسماً بنسبة 5% من قيمة الوحدة السكنية

هذا يعني أن الصفقة الإجمالية تحمل عبئاً إضافياً بنسبة 8% موزعة بين الطرفين، وهو عامل جوهري يجب أخذه في الحسبان عند مقارنة هذا الخيار بالإيجار التقليدي أو بالتملك الحر في مناطق أخرى.

خطوات تسجيل حق الانتفاع: الإجراء الكامل

تسير عملية التسجيل عبر منصة نظام الوساطة العقارية الإلكترونية المرخصة، وتمر بتسع خطوات رسمية:

1. يتقدم مالك الوحدة العقارية بالطلب عبر مكاتب الوساطة العقارية المرخصة مثل امتلاك جلوبال ويُقدم الطلب من جانب المالك لا المنتفع.
2. إدخال موقع الوحدة العقارية ونوع استعمالها للتحقق من وقوعها ضمن النطاقات الجغرافية المرخصة من الوزارة.
3. إدخال شهادة إتمام البناء للتحقق من عمر المبنى (شرط ألا يتجاوز 4 سنوات)، وبموجبها يتم تحديد الوحدات المنفذة الفعلية.
4. إدخال تفاصيل الوحدات السكنية والتجارية لتحديد عدد الوحدات المصرح ببيعها بنظام الانتفاع (لا تتجاوز 40% من الوحدات السكنية).
5. موافقة المطور على البيع، في حالة المباني المقسمة التي بها تعدد ملاك، تُشترط موافقة جمعية الملاك بأغلبية تزيد على 50% من عددهم وفق محضر رسمي.
6. التحقق من توافر شروط المنتفع (المشتري): الإقامة ومدتها، العمر، وعدم امتلاكه وحدة سكنية بنظام الانتفاع في مكان آخر.
7. التحقق من نسبة 20% للجنسية الواحدة، للتأكد من عدم تجاوز الحصة المقررة لكل جنسية في المبنى.
8. التحقق من السعر وفق قائمة الأسعار المتوفرة لدى أمانة السجل العقاري، وتحصيل الرسوم: 3% من البائع أولاً ثم 5% من المشتري.
9. إصدار وثيقة "سند حق الانتفاع" التي تُثبت الشراء بنظام حق الانتفاع رسمياً.

مقارنة سريعة: حق الانتفاع مقابل التملك الحر في سلطنة عمان

لمن يناسب هذا النظام فعلياً؟

يناسب النظام من تتوفر فيه الشروط ويريد شيئاً محدداً لا يوفره التملك الحر:

يناسبك إذا كنت: مقيماً أجنبياً في سلطنة عمان بإقامة سارية لأكثر من سنتين، وتريد الانتقال من الإيجار المتكرر إلى سكن مستقر طويل الأمد، لكن ميزانيتك أو تفضيلاتك لا تتوافق مع مشاريع ITC أو المدن المستقبلية، والاستقرار في حي سكني حضري عادي قريب من العمل والمدارس والخدمات اليومية قد يكون أهم لك من الانتفاع بمرافق منتجعية في موقع بعيد.

لا يناسبك إذا كنت: أجنبياً خارج سلطنة عمان تريد شراء عقار استثمارياً أو للحصول على إقامة عقارية في سلطنة عمان، هذا النظام مغلق أمامك وعليك النظر في مناطق التملك الحر في مناطق ITC أو المدن المستقبلية وصروح، كذلك لا يناسبك إذا كنت تريد عقاراً قابلاً للبيع بحرية في أي وقت أو قابلاً للتوريث بملكية كاملة.

في امتلاك جلوبال نساعدك على تقييم خياراتك كاملة، حق الانتفاع الجديد، والتملك الحر بناءً على وضعك الفعلي: إقامتك، ميزانيتك، وهدفك من الشراء، الاستشارة مجانية وتعطيك صورة واضحة قبل أي التزام، فتواصل معنا اليوم للحصول على تقييم مخصص.

الأسئلة الشائعة

ما الفرق العملي بين إقامة سنتين وإقامة عمل تحديداً؟
النظام يشترط "إقامة عمل" لا أي نوع من الإقامة، أي أن إقامة الاستثمار أو الزيارة أو التبعية لا تكفي وحدها، يجب أن تكون الإقامة مرتبطة بعقد عمل ساري في السلطنة.

ماذا يحدث لحق الانتفاع إذا انتهت إقامة المنتفع؟
في حال انتهاء الإقامة، يجوز للمنتفع التصرف في الوحدة (بيعها أو التنازل عنها) حتى قبل مضي الأربع سنوات المشترطة عادةً لحق البيع.

هل يمكن تأجير الوحدة بعد الانتفاع بها؟
يتيح القرار الانتفاع والاستغلال وفق ضوابطه، لكن يُنصح بمراجعة بنود العقد مع مكتب الوساطة العقارية المرخص للتأكد من صلاحيات التأجير لكل حالة.