Yabancılar için Umman Sultanlığı'ndaki çok katlı ticari konut binalarında irtifak hakkı

Yakın zamana kadar, Umman Sultanlığı'nda yabancıların gayrimenkul satın alma seçenekleri iki ana yol ile sınırlıydı: Ya The Wave, Muscat Hills ve Yiti gibi Entegre Turistik Kompleksler (ITC) içinde freehold (tam mülkiyet) hakkı ile, ya da Sultan Haytham Şehri veya Surooh gibi geleceğin şehirlerinde freehold ile. Her iki yol da özel kısıtlamalara tabiydi ve her ikisi de Muskat'ın kalbindeki normal yerleşim mahallelerinden uzakta, belirlenmiş bölgelerde bulunuyordu.

Bugün, Konut ve Kentsel Planlama Bakanlığı tamamen farklı bir üçüncü yol ekledi: Çok katlı konut-ticari binalarda yabancılar için usufruct (intifa hakkı) sistemi. Bu sistem tam bir freehold hakkı vermese de, Umman Sultanlığı'nda ikamet eden yabancıların, daha önce herhangi bir yabancıya mülkiyet ya da intifa hakkı tanınmamış şehir içi ticari mahallelerdeki normal binalarda konut edinmesini sağlıyor.

Bu sistemi tamamen açıklayacağız: Nedir, kimler faydalanabilir, bina ve birim şartları nelerdir, nerede uygulanır, ücretler ne kadardır ve kayıt işlemleri nasıl ilerler?

Umman'da yabancılar için usufruct sistemi nedir?

Usufruct hakkı, sahibine bir gayrimenkulü belirli bir süre kullanma, faydalanma ve işletme yetkisi veren yasal bir haktır, ancak mülkiyet hakkı devredilmez. Mülkiyet asıl malikin adına kalır, yararlanıcı ise belirlenen süre boyunca konutta yaşama, kullanma ve ortak tesislerden faydalanma hakkını resmi olarak elde eder.

Bu sistem dünyada farklı isimlerle (Usufruct, Leasehold, Long-term Lease) uygulanmaktadır. Umman'daki versiyonun farkı, özellikle şehir içi normal mahallelerde yaşamak isteyen yabancı ikamet sahiplerine yöneliktir ve sadece çok katlı konut-ticari binaları kapsar, tüm gayrimenkul türlerini kapsamaz.

Freehold ile temel fark: Umman'da Freehold (ITC, geleceğin şehirleri ve Surooh) sisteminde, alıcı birim ve arsa üzerinde kalıcı, devredilebilir ve her an satılabilir bir tapu alır. Usufruct sisteminde ise alıcı, en fazla 50 yıl (toplamda 99 yıla kadar uzatılabilir) kullanım hakkı alır ve birim, ikamet süresi sona ermedikçe veya 4 yıl geçmedikçe satılamaz.

Kimler bu sistemden faydalanabilir?

Bu sistem Umman dışında ikamet eden yabancılara açık değildir. Bu, freehold sisteminden en büyük farkıdır; çünkü freehold'da ikamet şartı yoktur. Yeni sistem sadece Umman'da yaşayan yabancı ikamet sahiplerine aşağıdaki şartlarla yöneliktir:

Yararlanıcı şartları:

• Başvuru sırasında en az 2 yıl geçerli çalışma iznine sahip olmak
• En az 23 yaşında olmak
• Başka bir yerde usufruct sistemiyle başka bir konut birimine sahip olmamak; sadece bir birime izin verilir
• Yararlanıcı tek başına veya birinci derece akrabalarıyla birlikte faydalanabilir

Bu şartlar, sistemi freehold'dan tamamen farklı bir kategoriye koyar; çünkü burada amaç, Umman'da çalışan ve yaşayan yabancıların gerçek konut ihtiyacını karşılamaktır, uzaktan yatırım veya gayrimenkul ikameti için değildir.

Ayrıca okuyun: Muscat Hills Rehberi: Umman'da İlk Freehold Bölgesi

Sistemin uygulanacağı bina şartları

Belirlenen bölgelerdeki her bina bu sisteme uygun değildir. Konut ve Kentsel Planlama Bakanlığı, yabancılara usufruct ile satış izni vermeden önce bina için sıkı şartlar belirlemiştir:

• Bina, bakanlıkça belirlenen coğrafi alanlarda olmalı
• Bina, ilgili belediyenin onaylı projelerine göre tamamlanmış olmalı; İnşaat halindeki birimlerin satışı bu sistemde yasaktır
• Bina yaşı, tamamlama belgesi tarihinden itibaren 4 yılı geçmemeli; eski binalar hariçtir
• Bina, en az 4 katlı olmalı; küçük veya 2-3 katlı binalar hariçtir
• Bina, çok katlı konut-ticari tipte olmalı; villalar, arsalar veya sadece ticari binalar dahil değildir

Uygun konut birimi şartları

Bina şartlarına ek olarak, konut birimi için de özel şartlar vardır:

• En az iki oda ve tesisler olmalı; stüdyo ve tek odalı daireler hariçtir
• Birimin fiyatı Muskat'ta 45.000 OMR ve diğer vilayetlerde 35.000 OMR veya daha fazla olmalı Muskat Eyaleti; bu alt sınır, piyasa fiyatlarını düzenlemek ve yerli kiracılarla rekabeti önlemek için belirlenmiştir
• Bir binadaki yabancılara satılan birimlerin oranı %40'ı geçmemeli
• Bir binadaki tek bir uyruk için satılan birimlerin oranı %20'yi geçmemeli; bu, nüfus çeşitliliğini koruma amacı taşır

Usufruct hakkı neleri kapsar?

Bu sistemde yapılan usufruct sözleşmesi yararlanıcıya şunları sağlar:

- Kullanım hakları: Konut birimini ve binadaki tüm ortak tesisleri (asansörler, otoparklar, ortak alanlar) tam olarak kullanma hakkı, ister tek başına ister birinci derece akrabalarıyla birlikte.

- Finansman hakkı: Yararlanıcı, usufruct hakkını finans kuruluşuna ipotek ettirerek birim satın almak için kredi alabilir. Yani, bankadan usufruct hakkı teminatıyla finansman mümkündür.

- Tasarruf hakkı: Yararlanıcı, sözleşme tarihinden 4 yıl sonra birimi satabilir veya usufruct hakkını devredebilir; ikamet süresi dolarsa 4 yıl bekleme şartı aranmaz.

- Miras hakkı: Usufruct hakkı, vefat halinde yasal mirasçılara Umman yasalarına göre devredilir.

- Süre: Sözleşmede belirlenen süre 50 yılı aşmamalı, toplamda 99 yıla kadar uzatılabilir.

Ayrıca okuyun: Umman'da 99 Yıllık Usufruct Sistemiyle Yabancıların Mülkiyeti

Muskat'ta sistemin uygulandığı bölgeler

Sistemin ilk aşamasında, Konut ve Kentsel Planlama Bakanlığı sadece Muskat Eyaleti'ni uygulama bölgesi olarak belirledi. İlerleyen süreçte diğer vilayetlere de yayılması planlanıyor. Muskat'ta belirlenen bölgeler üç ilçeye dağılmıştır:

1. Al Amarat İlçesi: Al Amarat Al Hashiyah 1. Etap, Al Nahda Şehri 2. Etap, Al Nahda Şehri 5. Etap, Al Amarat Al Mahaj 1. ve 2. Etap, Al Nahda Şehri 3. ve 4. Etap.
2. Bawshar İlçesi: Bawshar 1., 2. ve 3. Etap, Al Misfah 2. Etap, Ghala Yüksekleri 1. ve 2. Etap, Bawshar Al Wutayyah 2. Etap, Al Khuwair 2. Etap.
3. Al Seeb İlçesi: Al Mawaleh 5, Al Khoudh 2, Al Maabela 7. Etap.

Bu bölgelerin tamamı Muskat'ın kalbinde olgun, yerleşik şehir mahalleleridir. Bu, sistemi geleceğin şehirleri veya ITC bölgelerinden ayıran temel farktır.

Usufruct kaydı için ödenen ücretler

Usufruct sistemi, taraflara belirli ücretler yükler:

• Satıcı (birim sahibi): Usufruct kaydı talebinde birim değerinin %3'ü oranında ücret öder
• Yararlanıcı (alıcı): Birim değerinin %5'i oranında ücret öder

Yani toplam işlem maliyeti taraflara dağıtılmış şekilde %8 ek yük getirir. Bu, geleneksel kiralama veya diğer freehold bölgeleriyle karşılaştırırken dikkate alınmalıdır.

Usufruct kaydı adımları: Tam prosedür

Kayıt işlemi lisanslı Emlak Aracılık Sistemi platformu üzerinden dokuz resmi adımda ilerler:

1. Birim sahibi başvuruyu lisanslı emlak ofisleri (ör. Imtilak Global) aracılığıyla yapar; başvuru sahibi maliktir, yararlanıcı değildir.
2. Birim konumu ve kullanım amacı girilerek bakanlıkça belirlenen coğrafi alanlarda olup olmadığı doğrulanır.
3. Tamamlanma belgesi girilerek bina yaşı (en fazla 4 yıl) doğrulanır ve fiilen tamamlanan birimler belirlenir.
4. Konut ve ticari birim detayları girilerek usufruct ile satılabilecek birim sayısı belirlenir (toplam konut birimlerinin %40'ını geçemez).
5. Geliştirici onayı alınır; çoklu malik olan binalarda maliklerin %50'den fazlasının resmi tutanakla onayı gerekir.
6. Yararlanıcı (alıcı) şartlarının kontrolü: ikamet süresi, yaş ve başka usufruct birimi olup olmadığı doğrulanır.
7. Tek uyruk için %20 sınırı kontrol edilir.
8. Fiyat kontrolü ve ücret tahsili: önce satıcıdan %3, sonra alıcıdan %5 alınır.
9. "Usufruct tapusu" resmi olarak düzenlenir.

Kısa karşılaştırma: Umman'da usufruct ve freehold

Bu sistem kimler için uygun?

Sistem, şartları sağlayan ve freehold'un sunmadığı belirli bir ihtiyacı olanlara uygundur:

Uygun olanlar: Umman'da en az 2 yıl geçerli ikameti olan yabancı ve sürekli kiradan çıkıp uzun vadeli bir konut isteyen, fakat bütçesi veya tercihi ITC veya geleceğin şehirlerine uymayan, işine, okula ve günlük hizmetlere yakın şehir içi mahallede yaşamak isteyenler için idealdir.

Uygun olmayanlar: Umman dışında yaşayan ve yatırım veya Umman'da gayrimenkul ikameti almak isteyenler için uygun değildir; bu durumda ITC veya geleceğin şehirlerindeki freehold bölgelerine bakmalısınız. Ayrıca, istediğiniz zaman serbestçe satılabilen veya tam mülkiyetle miras bırakılabilen bir gayrimenkul istiyorsanız bu sistem size uygun değildir.

Imtilak Global olarak, tüm seçeneklerinizi (yeni usufruct sistemi ve freehold) mevcut durumunuza göre (ikamet, bütçe, satın alma amacı) değerlendirmenize yardımcı oluyoruz. Danışmanlık ücretsizdir ve herhangi bir taahhüt vermeden önce net bir tablo sunar. Bugün bize ulaşarak kişiselleştirilmiş değerlendirme alın.

Sıkça Sorulan Sorular

2 yıllık ikamet ile çalışma izni arasındaki pratik fark nedir?
Sistem "çalışma izni" şartı arar; yatırım, ziyaret veya bağımlı ikameti yeterli değildir. Mutlaka geçerli bir iş sözleşmesine bağlı ikamet gerekir.

Yararlanıcının ikameti sona ererse usufruct hakkı ne olur?
İkamet sona ererse, yararlanıcı birimi (satış veya devir) 4 yıl beklemeden elden çıkarabilir.

Usufruct ile edinilen birim kiraya verilebilir mi?
Karar, kullanım ve faydalanmaya izin verir; ancak her durumda kiralama yetkisi için lisanslı emlak ofisinden sözleşme maddeleri kontrol edilmelidir.