حق انتفاع برای خارجی‌ها در ساختمان‌های مسکونی-تجاری چند طبقه در سلطنت عمان

تا همین اواخر، گزینه‌های اتباع خارجی علاقه‌مند به خرید ملک در سلطان‌نشین عمان تنها به دو مسیر محدود بود: یا مالکیت کامل (پنجاه ساله) در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) مانند الموج، مسقط هیلز و یتی، یا مالکیت کامل در شهرهای آینده مانند شهر سلطان هیثم یا صروح. هر دو مسیر دارای محدودیت‌های خاص خود هستند و هر دو در مناطقی دور از محله‌های مسکونی معمولی در قلب مسقط واقع شده‌اند.

امروز، وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری مسیر سومی را اضافه کرده که ماهیتی کاملاً متفاوت دارد: نظام حق انتفاع برای اتباع خارجی در ساختمان‌های مسکونی-تجاری چندطبقه. اگرچه این نظام مالکیت کامل را اعطا نمی‌کند، اما به مقیم خارجی در عمان اجازه می‌دهد از یک واحد مسکونی در ساختمان‌های معمولی واقع در محله‌های شهری تجاری بهره‌مند شود؛ مناطقی که پیش از این هیچ نوع مالکیت یا انتفاعی برای اتباع خارجی مجاز نبود.

در اینجا این نظام را به طور کامل شرح می‌دهیم: چیست، چه کسانی واجد شرایط هستند، شرایط ساختمان و واحد چیست، کجا اجرا می‌شود، میزان هزینه‌ها چقدر است و روند ثبت چگونه است.

نظام حق انتفاع برای اتباع خارجی در عمان چیست؟

حق انتفاع ملکی، حقی قانونی است که به دارنده آن اجازه می‌دهد از ملک استفاده و بهره‌برداری کند و از منافع آن در مدت زمان معین بهره‌مند شود، بدون اینکه مالکیت ملک به او منتقل شود. مالکیت در نام مالک اصلی باقی می‌ماند، در حالی که بهره‌بردار حق رسمی و ثبت‌شده‌ای برای سکونت و استفاده از امکانات مشترک تا پایان مدت انتفاع دارد.

این نظام در بسیاری از کشورهای جهان با عناوین مختلف (Usufruct، Leasehold، Long-term Lease) اجرا می‌شود. آنچه نسخه عمانی را متمایز می‌کند این است که به طور خاص برای مقیمان خارجی ساکن عمان که به دنبال سکونت در مناطق شهری معمولی خارج از مجتمع‌های گردشگری هستند، طراحی شده و فقط شامل ساختمان‌های مسکونی-تجاری چندطبقه می‌شود، نه همه انواع املاک.

تفاوت اساسی با مالکیت کامل: در مالکیت کامل در عمان (ITC، شهرهای آینده و صروح) خریدار مالک واحد و زمین با سند مالکیت دائمی و قابل انتقال به ارث و فروش در هر زمان پس از تحقق شرایط هر دسته‌بندی می‌شود. اما در حق انتفاع، خریدار فقط حق استفاده برای مدت معین (حداکثر ۵۰ سال و قابل تمدید تا مجموعاً ۹۹ سال) دارد و واحد تا چهار سال پس از شروع انتفاع (مگر در صورت پایان اقامت) قابل فروش نیست.

چه کسانی واجد شرایط استفاده از این نظام هستند؟

این نظام به اتباع خارجی مقیم خارج از عمان اجازه استفاده نمی‌دهد و این تفاوت اصلی آن با مالکیت کامل است که اصولاً اقامت را شرط نمی‌داند. نظام جدید فقط برای مقیمان خارجی ساکن عمان با شرایط زیر است:

شرایط بهره‌بردار:

• بهره‌بردار باید با اقامت کاری معتبر و باقیمانده حداقل دو سال در عمان باشد.
• حداقل سن ۲۳ سال
• نباید واحد مسکونی دیگری با نظام حق انتفاع در جای دیگر داشته باشد؛ فقط یک واحد مجاز است.
• حق انتفاع فقط برای شخص بهره‌بردار یا با مشارکت بستگان درجه یک او مجاز است.

این شرایط نظام را کاملاً از مالکیت کامل متمایز می‌کند؛ برای مقیم خارجی شاغل و ساکن عمان که به دنبال سکونت واقعی است، نه سرمایه‌گذار خارجی که صرفاً به دنبال بازده سرمایه یا اقامت ملکی در عمان است.

همچنین بخوانید: راهنمای مسقط هیلز: اولین منطقه مالکیت کامل در عمان

شرایط ساختمان واجد شرایط برای اجرای نظام

هر ساختمانی در مناطق تعیین‌شده واجد شرایط این نظام نیست. وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری شرایط سختگیرانه‌ای برای ساختمان‌ها تعیین کرده است:

• ساختمان باید در مناطق جغرافیایی تعیین‌شده توسط وزارت قرار داشته باشد.
• ساختمان باید تکمیل شده باشد و فروش واحدهای در حال ساخت مجاز نیست.
• سن ساختمان نباید بیش از ۴ سال از تاریخ صدور گواهی تکمیل باشد؛ ساختمان‌های قدیمی مستثنی هستند.
• تعداد طبقات مسکونی نباید کمتر از ۴ طبقه باشد؛ ساختمان‌های کوچک‌تر مستثنی هستند.
• ساختمان باید مسکونی-تجاری چندطبقه باشد؛ شامل ویلاها، زمین‌ها یا املاک صرفاً تجاری نمی‌شود.

شرایط واحد مسکونی واجد شرایط

علاوه بر شرایط ساختمان، واحد مسکونی نیز باید شرایط خاصی داشته باشد:

• تعداد اتاق‌ها نباید کمتر از دو اتاق با امکانات باشد؛ استودیوها و واحدهای یک‌خوابه مجاز نیستند.
• قیمت واحد باید حداقل ۴۵,۰۰۰ ریال عمانی در استان مسقط و ۳۵,۰۰۰ ریال در سایر استان‌ها باشد؛ این حداقل قیمت برای کنترل بازار و جلوگیری از رقابت با مستأجران محلی است.
• نسبت واحدهای فروخته‌شده به اتباع خارجی نباید بیش از ۴۰٪ از کل واحدهای مسکونی ساختمان باشد.
• نسبت واحدهای فروخته‌شده به یک ملیت خاص نباید بیش از ۲۰٪ از کل واحدها باشد؛ این شرط برای حفظ تنوع جمعیتی است.

حق انتفاع عملاً شامل چه مواردی است؟

قرارداد حق انتفاع طبق این نظام به بهره‌بردار موارد زیر را اعطا می‌کند:

- حق استفاده: بهره‌برداری کامل از واحد مسکونی و تمام امکانات مشترک ساختمان (آسانسور، پارکینگ، فضاهای مشترک) چه به صورت فردی و چه با بستگان درجه یک.

- حق تأمین مالی: بهره‌بردار می‌تواند حق انتفاع را به مؤسسات مالی برای دریافت وام جهت خرید واحد وثیقه دهد؛ یعنی امکان دریافت وام بانکی با ضمانت حق انتفاع وجود دارد.

- حق تصرف: بهره‌بردار می‌تواند واحد را بفروشد یا حق انتفاع را منتقل کند پس از گذشت ۴ سال از تاریخ قرارداد، مگر اینکه اقامت او قبل از آن خاتمه یابد که در این صورت انتقال زودتر مجاز است.

- حق ارث: حق انتفاع پس از فوت طبق قانون عمان به ورثه قانونی منتقل می‌شود.

- مدت زمان: مدت انتفاع در قرارداد تعیین می‌شود و نباید بیش از ۵۰ سال باشد و می‌توان آن را تا سقف ۹۹ سال تمدید کرد.

همچنین بخوانید: مالکیت اتباع خارجی در عمان طبق نظام حق انتفاع ۹۹ ساله

مناطق تعیین‌شده برای اجرای نظام در مسقط

وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری در مرحله اول اجرای نظام، استان مسقط را به عنوان تنها منطقه اجرایی تعیین کرده و قصد دارد در مراحل بعدی به استان‌های دیگر گسترش دهد. مناطق تعیین‌شده در مسقط در سه ولایت توزیع شده‌اند:

1. ولایت العامرات: العامرات الحشیه فاز ۱، شهر النهضه فاز ۲، شهر النهضه فاز ۵، العامرات المحج فاز ۱ و ۲، شهر النهضه فازهای ۳ و ۴.
2. ولایت بوشر: بوشر فازهای ۱، ۲ و ۳، المسفاه فاز ۲، مرتفعات غلا فازهای ۱ و ۲، بوشر الوطیه فاز ۲، الخویر فاز ۲.
3. ولایت سیب: الموالح ۵، الخوض ۲، المعبیله فاز ۷.

همه این مناطق محله‌های شهری بالغ و فعال در قلب مسقط هستند و این نظام را از شهرهای آینده یا مناطق ITC که در حومه یا مناطق گردشگری قرار دارند، متمایز می‌کند.

هزینه‌های ثبت حق انتفاع

نظام حق انتفاع هزینه‌هایی را برای هر دو طرف تعیین کرده است:

• فروشنده (مالک واحد): پرداخت هزینه‌ای معادل ۳٪ ارزش واحد هنگام ثبت حق انتفاع
• بهره‌بردار (خریدار): پرداخت هزینه‌ای معادل ۵٪ ارزش واحد

یعنی مجموعاً معامله با هزینه اضافی ۸٪ برای دو طرف همراه است و باید در مقایسه با اجاره سنتی یا مالکیت کامل در مناطق دیگر مدنظر قرار گیرد.

مراحل ثبت حق انتفاع: روند کامل

فرآیند ثبت از طریق پلتفرم نظام کارگزاری املاک مجاز به صورت الکترونیکی انجام می‌شود و شامل ۹ مرحله رسمی است:

1. مالک واحد درخواست را از طریق دفاتر کارگزاری املاک مجاز مانند امتلاک گلوبال ثبت می‌کند و درخواست توسط مالک ارائه می‌شود نه بهره‌بردار.
2. وارد کردن موقعیت واحد و نوع کاربری برای اطمینان از قرارگیری در مناطق مجاز وزارت.
3. وارد کردن گواهی تکمیل ساختمان برای بررسی سن ساختمان (نباید بیش از ۴ سال باشد) و تعیین واحدهای اجراشده واقعی.
4. وارد کردن جزئیات واحدهای مسکونی و تجاری برای تعیین تعداد واحدهای مجاز فروش با نظام انتفاع (حداکثر ۴۰٪).
5. موافقت توسعه‌دهنده برای فروش؛ در ساختمان‌های با چند مالک، موافقت انجمن مالکان با اکثریت بیش از ۵۰٪ لازم است.
6. بررسی شرایط بهره‌بردار (خریدار): اقامت و مدت آن، سن و نداشتن واحد دیگر با نظام انتفاع در جای دیگر.
7. بررسی سهم ۲۰٪ برای هر ملیت تا از تجاوز سهم مجاز هر ملیت در ساختمان اطمینان حاصل شود.
8. بررسی قیمت بر اساس لیست قیمت ثبت املاک و دریافت هزینه‌ها: ۳٪ از فروشنده و سپس ۵٪ از خریدار.
9. صدور سند "حق انتفاع" که خرید را به صورت رسمی ثبت می‌کند.

مقایسه سریع: حق انتفاع در برابر مالکیت کامل در عمان

این نظام واقعاً برای چه کسانی مناسب است؟

این نظام برای کسانی مناسب است که شرایط را دارند و به دنبال چیزی هستند که مالکیت کامل ارائه نمی‌دهد:

این نظام مناسب شماست اگر: مقیم خارجی در عمان با اقامت معتبر بیش از دو سال هستید و می‌خواهید از اجاره‌های مکرر به سکونت پایدار و بلندمدت منتقل شوید، اما بودجه یا ترجیحات شما با پروژه‌های ITC یا شهرهای آینده همخوانی ندارد و زندگی در محله شهری معمولی نزدیک محل کار، مدرسه و خدمات روزمره برای شما مهم‌تر از امکانات تفریحی در مناطق دور است.

مناسب شما نیست اگر: تبعه خارجی خارج از عمان هستید که به دنبال خرید ملک برای سرمایه‌گذاری یا دریافت اقامت ملکی در عمان می‌باشید؛ این نظام برای شما بسته است و باید به مناطق مالکیت کامل در ITC یا شهرهای آینده و صروح مراجعه کنید. همچنین اگر به دنبال ملکی هستید که هر زمان قابل فروش یا انتقال ارث با مالکیت کامل باشد، این نظام مناسب شما نیست.

در امتلاک گلوبال به شما کمک می‌کنیم تا همه گزینه‌های خود را اعم از حق انتفاع جدید یا مالکیت کامل بر اساس وضعیت واقعی‌تان (اقامت، بودجه، هدف خرید) ارزیابی کنید. مشاوره رایگان است و تصویر شفافی پیش از هرگونه تعهد به شما ارائه می‌دهد. پس امروز با ما تماس بگیرید تا ارزیابی اختصاصی دریافت کنید.

سؤالات متداول

تفاوت عملی اقامت دو ساله و اقامت کاری چیست؟
نظام شرط "اقامت کاری" را دارد نه هر نوع اقامتی؛ یعنی اقامت سرمایه‌گذاری، توریستی یا وابستگی کافی نیست و باید اقامت شما به قرارداد کاری معتبر در عمان مرتبط باشد.

اگر اقامت بهره‌بردار به پایان برسد، حق انتفاع چه می‌شود؟
در صورت پایان اقامت، بهره‌بردار می‌تواند حتی پیش از گذشت چهار سال واحد را بفروشد یا واگذار کند.

آیا پس از دریافت حق انتفاع می‌توان واحد را اجاره داد؟
تصمیم به بهره‌بردار اجازه استفاده و بهره‌برداری طبق ضوابط خود را می‌دهد، اما توصیه می‌شود برای اطمینان از امکان اجاره در هر مورد، مفاد قرارداد را با دفتر کارگزاری مجاز بررسی کنید.