Права узуфрукта для иностранцев в многоэтажных жилых и коммерческих зданиях в Султанате Оман

До недавнего времени у иностранцев, желающих приобрести недвижимость в Омане, было только два варианта: либо полная собственность (полноправное владение) в интегрированных туристических комплексах (ITC), таких как Аль Мудж, Мускат Хиллс и Йити, либо полная собственность в будущих городах, например, Султан Хайтам Сити или Сурух. Оба варианта имеют определённые ограничения и расположены в специально отведённых районах, удалённых от обычных жилых кварталов в центре Маската.

Сегодня Министерство жилищного строительства и градостроительства ввело совершенно третий вариант: система узуфрукта для иностранцев в многоэтажных жилых-коммерческих зданиях. Хотя эта система не предоставляет права полной собственности, она позволяет иностранным резидентам Омана пользоваться жилым помещением в обычных зданиях в городских коммерческих районах — в зонах, которые ранее были недоступны для какой-либо формы иностранного владения или узуфрукта до этого решения.

Мы подробно объясним эту систему: что это такое, кто имеет право, требования к зданиям и квартирам, где применяется, сборы и процедуры регистрации.

Что такое система узуфрукта для иностранцев в Омане?

Узуфрукт на недвижимость — это юридическое право, позволяющее держателю использовать, эксплуатировать и получать выгоду от недвижимости в течение определённого срока, без передачи права собственности на недвижимость. Право собственности остаётся у первоначального владельца, а получатель получает официально задокументированное право проживания, использования и пользования общими удобствами на согласованный срок узуфрукта.

Эта система используется во многих странах мира под разными названиями (узуфрукт, лизхолд, долгосрочная аренда). Особенность оманского варианта в том, что он специально ориентирован на иностранных резидентов султаната, желающих жить в обычных городских районах вне ITC. Она применяется только к многоэтажным жилым-коммерческим зданиям и не ко всем видам недвижимости.

Основное отличие от полной собственности: При полноправном владении в Омане (ITC, будущие города и Сурух) покупатель владеет квартирой и землёй с постоянным правом собственности, передаваемым по наследству и возможностью продажи в любое время после выполнения условий для каждой категории. При узуфрукте покупатель получает право пользования недвижимостью на определённый срок, не превышающий 50 лет, с возможностью продления до 99 лет. Продажа квартиры невозможна до истечения 4 лет с начала узуфрукта, если только вид на жительство не прекращён раньше.

Кто может воспользоваться этой системой?

Эта система не позволяет иностранцам, проживающим за пределами Омана, подавать заявку. Это главное отличие от полной собственности, которая не требует наличия вида на жительство. Новая система предназначена исключительно для иностранных резидентов Омана при соблюдении следующих условий:

Требования к получателям:

• Получатель должен проживать в Омане с действующим рабочим видом на жительство не менее двух лет на момент подачи заявки
• Возраст не менее 23 лет
• Не должен владеть другой жилой недвижимостью по системе узуфрукта где-либо ещё; разрешена только одна квартира
• Узуфрукт может оформляться индивидуально или совместно только с близкими родственниками первой степени

Эти условия делают систему совершенно иной по сравнению с более широкой системой полной собственности. Она ориентирована на иностранных резидентов, которые работают и живут в Омане и ищут реальную жилищную стабильность, а не на удалённых инвесторов, стремящихся к инвестиционной прибыли или получению вида на жительство через покупку недвижимости.

Читайте также: Руководство по Muscat Hills: первая зона полной собственности в Омане

Требования к зданиям

Не каждое здание в выделенных районах подходит для этой системы. Министерство установило строгие требования к самому зданию перед разрешением продажи квартир иностранцам по системе узуфрукта:

• Здание должно быть расположено в пределах определённых министерством географических зон
• Здание должно быть полностью завершено согласно утверждённым муниципальным планам; квартиры на стадии строительства не могут быть проданы по этой системе
• Здание должно быть не старше 4 лет с даты выдачи сертификата о завершении строительства; более старые здания исключаются
• В здании должно быть не менее 4 жилых этажей; здания с двумя или тремя этажами не допускаются
• Здание должно быть именно многоэтажным жилым-коммерческим; не распространяется на виллы, земельные участки или чисто коммерческую недвижимость

Требования к жилым помещениям

В дополнение к требованиям к зданию есть и особые условия для квартиры, чтобы она подходила для узуфрукта:

• В квартире должно быть не менее двух комнат с удобствами; студии и однокомнатные квартиры исключаются
• Стоимость квартиры должна составлять от 45 000 OMR и выше в губернаторстве Маскат и от 35 000 OMR и выше в других губернаторствах. Этот минимум установлен для регулирования цен и исключения конкуренции с местными арендаторами
• Доля квартир, проданных иностранцам, не должна превышать 40% от общего числа жилых помещений в здании
• Доля квартир, проданных одной национальности, не должна превышать 20% от общего числа жилых помещений; это делается для сохранения демографического разнообразия

Что включает в себя узуфрукт?

Договор узуфрукта по этой системе предоставляет получателю:

- Права пользования: Полное использование жилого помещения и всех общих удобств здания (лифты, парковка, общие зоны), как индивидуально, так и совместно с близкими родственниками первой степени.

- Права на финансирование: Получатель может заложить право узуфрукта в любом финансовом учреждении для получения финансирования на покупку квартиры, то есть покупка может быть профинансирована банками под залог права узуфрукта.

- Права распоряжения: Получатель может продать квартиру или передать право узуфрукта через 4 года с даты заключения договора, если только вид на жительство не прекращён раньше. В случае окончания резидентства распоряжение возможно до истечения четырёх лет.

- Права наследования: Право узуфрукта переходит к законным наследникам после смерти согласно законодательству Омана.

- Срок действия: Срок узуфрукта указывается в договоре, не превышает 50 лет и может быть продлён так, чтобы общий срок не превышал 99 лет.

Читайте также: Иностранное владение недвижимостью в Омане по системе 99-летнего узуфрукта

Назначенные районы для системы в Маскате

На первом этапе реализации Министерство определило губернаторство Маскат как единственный район применения системы, с планами расширения на другие регионы в последующем. Выделенные районы в Маскате распределены по трём вилайятам:

1. Вилайят Аль-Амарет: Аль-Амарет Аль-Хашия, фаза 1; Мадинат Аль-Нахда, фаза 2; Мадинат Аль-Нахда, фаза 5; Аль-Амарет Аль-Махадж, фазы 1 и 2; Мадинат Аль-Нахда, фазы 3 и 4.
2. Вилайят Баушар: Баушар, фазы 1, 2 и 3; Аль-Мисфах, фаза 2; Гала-Хайтс, фазы 1 и 2; Баушар Аль-Вутайя, фаза 2; Аль-Хувейр, фаза 2.
3. Вилайят Аль-Сиб: Аль-Мавалех 5; Аль-Худ 2; Аль-Маабела, фаза 7.

Все эти районы — это устоявшиеся, развитые городские жилые кварталы в самом центре Маската, что принципиально отличает эту систему от будущих городов и ITC, расположенных на окраинах столицы или в специализированных туристических зонах.

Сборы за регистрацию прав узуфрукта

Система узуфрукта предусматривает определённые сборы для обеих сторон:

• Продавец (владелец квартиры): оплачивает сбор в размере 3% от стоимости квартиры при подаче заявки на регистрацию узуфрукта
• Получатель (покупатель): оплачивает сбор в размере 5% от стоимости квартиры

Это означает, что общая сделка несёт дополнительную нагрузку в размере 8%, разделённую между обеими сторонами, что является важным фактором при сравнении этого варианта с традиционной арендой или полноправным владением в других районах.

Шаги регистрации узуфрукта: полный порядок

Регистрация осуществляется через лицензированную электронную платформу недвижимости и проходит девять официальных этапов:

1. Владелец недвижимости подаёт заявку через лицензированные агентства недвижимости, такие как Imtilak Global, и заявку подаёт именно владелец, а не получатель.
2. Указать местоположение недвижимости и её тип использования для проверки соответствия выделенным министерством зонам.
3. Ввести сертификат о завершении строительства для проверки возраста здания (не старше 4 лет), что определяет фактическое количество готовых квартир.
4. Ввести данные о жилых и коммерческих помещениях для определения числа квартир, разрешённых к продаже по системе узуфрукта (не более 40% жилых помещений).
5. Согласие застройщика на продажу; в разделённых зданиях с несколькими владельцами требуется согласие ассоциации собственников большинством более 50% согласно официальному протоколу.
6. Проверка требований к получателю (покупателю): вид на жительство и его срок, возраст, отсутствие другой квартиры по системе узуфрукта.
7. Проверка квоты 20% по национальности для соблюдения установленного лимита по каждой национальности в здании.
8. Проверка цены согласно прайс-листу Земельного реестра и сборов: сначала 3% от продавца, затем 5% от покупателя.
9. Выдача "свидетельства об узуфрукте", официально подтверждающего покупку по системе узуфрукта.

Краткое сравнение: узуфрукт и полная собственность в Омане

Для кого эта система действительно подходит?

Эта система подходит тем, кто соответствует требованиям и ищет то, чего не даёт полная собственность:

Вам подходит, если вы: иностранный резидент Омана с действующим видом на жительство более двух лет и хотите перейти от постоянной аренды к стабильному долгосрочному жилью, но ваш бюджет или предпочтения не соответствуют проектам ITC или будущих городов. Стабильность в обычном городском районе рядом с работой, школами и ежедневными услугами может быть для вас важнее курортной инфраструктуры в удалённом месте.

Вам не подходит, если вы: иностранец вне Омана, желающий купить недвижимость для инвестиций или для получения вида на жительство по недвижимости в Омане. Эта система для вас закрыта, рассмотрите районы полной собственности в ITC, будущих городах и Сурух. Также не подходит, если вы хотите недвижимость, которую можно свободно продать в любое время или полностью передать по наследству.

В Imtilak Global мы поможем вам оценить все ваши варианты — новый узуфрукт, полная собственность — исходя из вашей ситуации: резидентство, бюджет, цели покупки. Консультация бесплатна и даёт полное понимание до принятия решения, поэтомусвяжитесь с нами для индивидуальной оценки.

Часто задаваемые вопросы

В чём практическая разница между двухлетним резидентством и именно рабочим видом на жительство?
Система требует "рабочий вид на жительство", а не любой другой тип. Инвестиционный, гостевой или зависимый вид на жительство недостаточен; требуется действующий трудовой контракт в султанате.

Что происходит с правом узуфрукта, если резидентство получателя заканчивается?
Если резидентство заканчивается, получатель может распорядиться квартирой (продать или передать её) даже до истечения стандартного четырёхлетнего срока.

Можно ли сдавать квартиру в аренду после получения узуфрукта?
Решение позволяет использовать и эксплуатировать квартиру согласно его положениям, однако рекомендуется уточнить условия аренды в договоре с лицензированным агентством недвижимости в каждом конкретном случае.