Le secteur immobilier au Sultanat d'Oman : votre guide complet

Le secteur immobilier au Sultanat d’Oman ne suit pas un rythme stable comme un secteur traditionnel, mais se présente comme étant en pleine transformation structurelle, portée par des décisions gouvernementales prometteuses et successives dans le domaine de la législation, du développement et de l’ouverture à l’investissement étranger, dans le cadre de la Vision Oman 2040 qui a fait de la diversification économique un objectif stratégique principal. Comprendre ce secteur de manière adéquate signifie comprendre trois dimensions imbriquées : la taille du marché et sa performance actuelle, les moteurs qui l’alimentent, et les évolutions législatives qui en redéfinissent les règles. Cet article rassemble ces trois dimensions en un seul tableau.

Taille du secteur immobilier au Sultanat d’Oman

Le secteur immobilier constitue l’un des piliers économiques non pétroliers du Sultanat d’Oman, même si sa part du PIB est inférieure à celle des marchés voisins, ce qui reflète cependant une réelle et prometteuse possibilité de croissance. Le gouvernement omanais en a fait une opportunité d’attirer les capitaux étrangers et de dynamiser la demande locale en même temps, ce qui explique la succession des décisions législatives concernant l’élargissement de la pleine propriété étrangère au Sultanat d’Oman ces dernières années.

En termes de taille opérationnelle, le marché immobilier omanais comprend aujourd’hui un ensemble de grands projets dont la valeur totale dépasse plusieurs dizaines de milliards de rials omanais, répartis entre les projets de complexes touristiques intégrés relevant de la société Omran, les projets de villes futures supervisés par le Ministère du Logement et de l’Aménagement Urbain, Sorouh, ainsi que le marché de la vente et de la location dans le secteur privé traditionnel. La ville du Sultan Haitham à elle seule représente un projet de développement urbain d’une valeur de plus d’un milliard de rials omanais rien que pour la première phase des accords.

Les principaux moteurs du secteur immobilier au Sultanat d’Oman

Plusieurs facteurs conjugués stimulent la demande immobilière au Sultanat d’Oman, et il est essentiel de les comprendre pour tout investisseur souhaitant analyser le marché :

- Croissance démographique et urbaine : Oman est un pays à la population jeune, et la part des jeunes Omanais entrant sur le marché du travail et cherchant un logement indépendant est en constante augmentation. L’économie attire également des expatriés étrangers qui génèrent une demande locative stable dans les principales villes.

- Vision Oman 2040 et programmes de diversification économique : L’immobilier est un outil de diversification utilisé par le gouvernement pour attirer les investissements directs étrangers, dynamiser les secteurs de la construction et du tourisme, et générer des emplois dans la chaîne d’approvisionnement du bâtiment. Cela signifie que le soutien gouvernemental au secteur est un appui structurel politique et non un soutien conjoncturel temporaire.

- Développement touristique : Oman adopte de manière méthodique son infrastructure touristique, et une grande partie de ce développement passe par des projets de complexes touristiques intégrés qui combinent hébergement hôtelier et pleine propriété résidentielle sur un même site. La demande touristique alimente la location de courte durée et augmente le rendement locatif dans les projets à caractère resort.

- Ouverture législative accélérée : Depuis le décret royal 12/2006 qui a ouvert la pleine propriété étrangère dans les ITC, en passant par l’élargissement des zones des villes futures et Sorouh, jusqu’au nouveau système d’usufruit dans les immeubles résidentiels et la nouvelle loi sur le registre foncier, le rythme législatif s’accélère dans le sens de l’ouverture et non du resserrement.

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Types de biens immobiliers au Sultanat d’Oman

Le marché immobilier au Sultanat d’Oman n’est pas un bloc homogène, mais des sous-secteurs différenciés selon la nature de la demande, leurs prix et leur public :

• Le secteur résidentiel urbain traditionnel : Appartements et villas dans les quartiers résidentiels existants à Mascate, Salalah, Sohar, etc., destinés aux Omanais et aux résidents étrangers sous contrats de location. Ce secteur est le plus grand en volume et le plus liquide au quotidien, mais il est fermé à la pleine propriété étrangère directe dans sa majorité, à l’exception du nouveau système d’usufruit qui a ouvert certains quartiers de Mascate aux résidents étrangers et des options suivantes ci-dessous.
• Complexes touristiques en pleine propriété (ITC) : qui comprennent les grands projets agréés à la pleine propriété étrangère totale, tels que Al Mouj, Muscat Hills, la région de Yiti, la Baie de Mascate et Amazigh Hawana Salalah. Ils ciblent les investisseurs étrangers hors Oman et offrent des rendements locatifs de 5% à 8% par an. Ce secteur affiche les prix les plus élevés du marché omanais.
• Projets de villes futures : Ville du Sultan Haitham en est un exemple, ce sont des projets de développement urbain massif permettant la pleine propriété étrangère sous des conditions plus souples en termes de prix et de possibilité de résidence précoce. Ils ciblent une tranche plus large d’investisseurs et bénéficient d’un soutien gouvernemental direct.
• Biens immobiliers commerciaux : Bureaux, magasins et tours commerciales dans les principales zones d’affaires, un secteur dynamique porté par la croissance des entreprises et des PME.
• Biens hôteliers et resort : Directement liés à la croissance du tourisme, ils incluent des unités sous enseigne hôtelière (Branded Residences) offrant un rendement locatif géré, comme Trump International Yiti et d’autres.

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Rôle de l’investissement étranger dans le secteur immobilier omanais

L’investissement étranger dans le secteur immobilier est un sujet central dans la stratégie de développement omanaise. Les projets ITC ont été conçus principalement pour attirer les capitaux étrangers, ce qui explique l’élargissement progressif de la zone géographique de la pleine propriété étrangère au fil des années.

L’ampleur de l’investissement étranger dans le secteur immobilier se manifeste à travers plusieurs indicateurs, tels que la forte demande pour des projets comme la Ville du Sultan Haitham (le quartier Al Wafa a dépassé 78% de ventes en trois mois après le lancement), et l’activité de grands développeurs internationaux sur le marché comme Dar Al Arkan, Diamond Developers, Trump Organization, etc. Ce sont des noms qui n’entrent sur un marché qu’après une évaluation précise du rendement et des risques.

La nouvelle loi sur le registre foncier (Décret 56/2026) représente le tournant le plus audacieux dans ce domaine, car elle permet pour la première fois l’enregistrement de la propriété étrangère en dehors du cadre exclusif des ITC.

Prix et rendements selon les indicateurs du marché omanais

Les niveaux de prix du secteur immobilier omanais reflètent la diversité des types de projets et la variété de leurs phases :

Dans les projets de pleine propriété intégrée (ITC), les prix des appartements commencent autour de 45 000 - 55 000 rials omanais pour les petites unités, et dépassent 250 000 rials dans les projets côtiers de luxe ou les projets hôteliers gérés. Les villas dans ces projets varient entre 150 000 et 500 000 rials, voire plus pour les unités avec vue exceptionnelle.

Dans les projets de villes futures, les studios à la Ville du Sultan Haitham commencent à 48 000 rials, et augmentent selon le type d’unité et la phase de lancement.

Les rendements locatifs dans les projets intégrés varient entre 5% et 9% nets par an, un niveau renforcé par l’absence d’impôt sur le revenu des particuliers au Sultanat d’Oman jusqu’en janvier 2028, date à laquelle un impôt général sur le revenu des particuliers (5%) sera appliqué à ceux dont le revenu dépasse 42 000 rials par an, ce qui ne concerne généralement pas le petit ou moyen investisseur immobilier.

Défis du secteur immobilier au Sultanat d’Oman

Toute évaluation objective du secteur nécessite de mentionner les véritables défis :

- Dépendance à l’investisseur étranger dans certains segments : Les projets ouverts à toutes les nationalités dépendent fortement de la demande étrangère, ce qui les rend sensibles aux chocs économiques externes tels que les fluctuations des prix du pétrole dans la région ou les changements de politique fiscale dans les pays d’origine des investisseurs.

- Retards de livraison dans les grands projets : Certains grands projets de construction ont connu des retards dans les calendriers de livraison, ce qui affecte la confiance de l’acheteur étranger et nécessite une plus grande rigueur dans le choix du promoteur.

- Connaissance du produit : Beaucoup d’investisseurs étrangers abordent le marché omanais avec des concepts issus d’autres marchés, qui ne sont pas forcément applicables à la réalité et au rythme de maturité du marché omanais.

Avenir du secteur immobilier au Sultanat d’Oman

Les grandes tendances observables avec confiance sont que l’expansion de la pleine propriété étrangère va se poursuivre. Le rythme législatif de 2006 à 2026 montre une direction claire, et la question n’est pas « si » mais « quand et comment » la zone géographique de la pleine propriété étrangère s’élargira.

La Ville du Sultan Haitham va transformer le centre de gravité du marché dans les années à venir. Une ville de cette envergure, avec un soutien gouvernemental et une diversité de projets, redessinera la carte géographique de la demande à l’intérieur de Mascate.

Le modèle des villes intelligentes et durables, ainsi que Sorouh, gagne un véritable élan. La ville durable de Yiti en est un premier exemple, et la Ville du Sultan Haitham avec ses technologies intelligentes en est un second. Cela signifie qu’une part croissante de la demande future se dirigera vers des projets offrant une valeur ajoutée environnementale et technologique, et pas seulement un emplacement ou un prix.

Le secteur immobilier au Sultanat d’Oman traverse une phase de construction réelle des infrastructures et des lois, avec un plan méthodique pour élargir la base de l’investissement étranger et un développement urbain intégré dans le cadre de la Vision 2040. Entrer sur ce marché aujourd’hui, c’est entrer dans une phase où les prix de nombreux projets sont encore inférieurs à leur niveau d’achèvement, dans un cadre juridique qui s’élargit progressivement en faveur de l’investisseur étranger.

Chez Imtilak Global, nous suivons ce secteur de l’intérieur et surveillons chaque décision législative, chaque phase de lancement, chaque mise à jour des calendriers de livraison et des prix. Que vous cherchiez une opportunité d’investissement, que vous souhaitiez comprendre un marché dans lequel vous envisagez d’entrer, ou que vous compariez plusieurs options, réservez une consultation gratuite avec nos experts pour obtenir une image précise basée sur les données actuelles du marché.

Questions fréquentes

Le marché locatif ou le marché de la vente est-il le plus dynamique au Sultanat d’Oman ?
Le marché locatif est plus actif au quotidien en raison de la forte présence de résidents étrangers qui constituent une base de demande locative stable, mais le marché de la vente connaît une croissance plus rapide grâce à l’expansion des projets en pleine propriété et des villes futures ainsi qu’aux récentes décisions législatives.

Le secteur immobilier omanais est-il ouvert à la participation de sociétés de développement étrangères ?
Oui, plusieurs promoteurs internationaux sont actifs sur le marché omanais en partenariat avec des entités gouvernementales telles qu’Omran et le Ministère du Logement. Des exemples comme Dar Al Arkan (Arabie Saoudite) et Diamond (Émirats arabes unis) reflètent l’ouverture du marché aux partenariats internationaux.

Quel est l’impact des prix du pétrole sur le secteur immobilier au Sultanat d’Oman ?
Il existe un lien mais il n’est pas direct. Des prix du pétrole élevés renforcent les dépenses publiques d’infrastructure et augmentent les revenus locaux, ce qui stimule la demande de logement. Mais la stratégie de diversification via 2040 vise précisément à réduire ce lien et à faire du secteur immobilier une source de revenus indépendante des recettes pétrolières.