القطاع العقاري في سلطنة عمان: دليلك الشامل

لا يسير القطاع العقاري في سلطنة عمان بوتيرة ثابتة كأي قطاع تقليدي، بل يقدم نفسه على أنه في طور تحول هيكلي تقوده قرارات حكومية واعدة ومتتالية في مجال التشريع والتطوير والانفتاح على الاستثمار الأجنبي في سياق رؤية عمان 2040 التي وضعت التنويع الاقتصادي هدفاً استراتيجياً رئيسياً، وإن فهم هذا القطاع بصورة صحيحة يعني فهم ثلاثة أبعاد متداخلة: حجم السوق وأدائه الراهن، المحركات التي تغذيه، والتحولات التشريعية التي تعيد تشكيل قواعده، وهذا المقال يجمع هذه الأبعاد الثلاثة في صورة واحدة.

حجم القطاع العقاري في سلطنة عمان

يشكل القطاع العقاري أحد الركائز الاقتصادية غير النفطية في سلطنة عمان، على الرغم أن نسبته من الناتج المحلي الإجمالي هي أدنى مما هي عليه في الأسواق المجاورة، لكن هذا يعكس إمكانية نمو حقيقية وواعدة، فقد صنعتها الحكومة العُمانية كفرصة لجذب رأس المال الأجنبي وتنشيط الطلب المحلي في آنٍ معاً، وهو ما يفسر توالي القرارات التشريعية المتعلقة بتوسيع التملك الأجنبي في سلطنة عمان خلال السنوات الأخيرة.

فمن ناحية الحجم التشغيلي، يضم السوق العقاري العماني اليوم منظومة من المشاريع الضخمة التي تجاوزت قيمتها الإجمالية عشرات المليارات من الريالات العُمانية، تتوزع بين مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة التابعة لشركة عُمران، ومشاريع المدن المستقبلية التي تتولاها وزارة الإسكان والتخطيط العمراني، وصروح، وسوق البيع والإيجار في القطاع الخاص التقليدي، وإن مدينة السلطان هيثم وحدها تمثل مشروع تطوير حضري بقيمة تتجاوز مليار ريال عُماني في اتفاقيات مرحلتها الأولى فقط.

المحركات الرئيسية للقطاع العقاري في سلطنة عمان

هناك عدة عوامل تتضافر في دفع الطلب العقاري في سلطنة عمان، وفهمها ضروري لأي مستثمر يريد قراءة السوق:

- النمو السكاني والحضري: سلطنة عمان دولة فتية الهيكل السكاني، ونسبة الشباب العُماني الداخل لسوق العمل والباحث عن سكن مستقل في ارتفاع مستمر، كما يستقطب الاقتصاد وافدين أجانب يشكلون طلباً إيجارياً ثابتاً في المدن الرئيسية.

- رؤية عمان 2040 وبرامج التنويع الاقتصادي: فالعقار أداة من أدوات التنويع، وتستخدمه الحكومة لجذب الاستثمار الأجنبي المباشر وتنشيط قطاعي البناء والسياحة وتوليد فرص عمل في سلسلة الإمداد الإنشائية، مما يعني أن الدعم الحكومي للقطاع هو دعم سياساتي هيكلي لا دعماً ظرفياً مؤقتاً.

- التطوير السياحي: وتتبنى سلطنة عمان بنيتها السياحية بشكل منهجي، كما يمر جزء كبير من هذا التطوير عبر مشاريع المجمعات السياحية المتكاملة التي تجمع بين الإقامة الفندقية والتملك السكني في موقع واحد، وإن الطلب السياحي يغذي الإيجار قصير الأمد ويرفع العائد الإيجاري في المشاريع ذات الطابع المنتجعي.

- الانفتاح التشريعي المتسارع: منذ المرسوم السلطاني 12/2006 الذي فتح التملك الأجنبي في ITC مروراً بتوسيع مناطق المدن المستقبلية وصروح، وصولاً إلى نظام حق الانتفاع الجديد في المباني السكنية وقانون السجل العقاري الجديد، تتسارع الوتيرة التشريعية إلى اتجاه الانفتاح لا التضييق.

اقرأ أيضاً: شروط تملك الأجانب للعقارات في سلطنة عمان 2026: تحديثات يونيو

أنواع العقارات في سلطنة عمان

لا يعتبر السوق العقاري في سلطنة عمان ككتلة واحدة، بل هو قطاعات فرعية متمايزة في طبيعة الطلب وأسعارها وجمهورها:

• القطاع السكني الحضري التقليدي: شقق وفلل في الأحياء السكنية القائمة في مسقط وصلالة وصحار وغيرها تستهدف العُمانيين والمقيمين الأجانب بعقود إيجار، هذا القطاع هو الأكبر حجماً والأكثر سيولة يومياً، لكنه مغلق أمام التملك الأجنبي المباشر في معظمه، باستثناء نظام حق الانتفاع الجديد الذي فتح بعض أحياء مسقط للمقيمين الأجانب وباستثناء الخيارات التالية أدناه.
• مجمعات التملك الحر السياحية (ITC): التي تحتوي على المشاريع الكبرى المرخصة للتملك الأجنبي الكامل، كالموج ومسقط هيلز ومنطقة يتي وخليج مسقط وأمازي هوانا صلالة، تستهدف المستثمرين الأجانب من خارج سلطنة عمان وتوفر عوائد إيجارية تتراوح بين 5% و8% سنوياً، وهذا القطاع يحمل الأسعار الأعلى نسبياً في السوق العُماني.
• مشاريع المدن المستقبلية: مدينة السلطان هيثم نموذجاً، وهي مشاريع تطوير حضري ضخم تتيح التملك الأجنبي بشروط أكثر مرونة من حيث السعر وإمكانية الإقامة المبكرة، وتستهدف شريحة أوسع من المستثمرين وتحظى بدعم حكومي مباشر.
• العقارات التجارية: مكاتب ومحلات وأبراج تجارية في مناطق الأعمال الرئيسية، وهي قطاع نشط مدفوع بنمو الشركات والمشاريع الصغيرة والمتوسطة.
• العقارات الفندقية والمنتجعية: ترتبط ارتباطاً مباشراً بنمو السياحة، وتشمل وحدات ذات علامات تجارية فندقية (Branded Residences) توفر عائداً إيجارياً مُداراً كترامب إنترناشونال يتي وغيره.

اقرأ أيضاً: شروط الاستثمار الأجنبي في سلطنة عمان: دليل شامل 2026

دور الاستثمار الأجنبي في القطاع العقاري العُماني

الاستثمار الأجنبي في القطاع العقاري هو موضوع محوري في استراتيجية التطوير العُمانية، فمشاريع ITC صممت أساساً لاستقطاب رأس المال الأجنبي، ما يفسر توسيع النطاق الجغرافي للتملك الأجنبي تدريجياً عبر السنوات.

ويتضح حجم الاستثمار الأجنبي في قطاع العقارات من مؤشرات عدة، مثل الإقبال على طرح مشاريع مثل مدينة السلطان هيثم (تجاوزت نسبة بيع حي الوفا 78% خلال 3 أشهر من الإطلاق)، ونشاط المطورين الدوليين الكبار في السوق مثل دار الأركان، دايموند ديفيلوبرز، منظمة ترامب وغيرها، هي أسماء لا تدخل سوقاً إلا بعد تقييم دقيق لحجم العائد والمخاطر.

ويمثل قانون السجل العقاري الجديد (المرسوم 56/2026) التحول الأجرأ في هذا الملف من خلال إتاحة تسجيل الملكية الأجنبية خارج نطاق ITC الحصري لأول مرة.

الأسعار والعوائد ضمن مؤشرات السوق العُماني

تعكس مستويات الأسعار في القطاع العقاري العُماني تنوع أنواع المشاريع وتباين مراحلها:

ففي مشاريع التملك الحر المتكاملة (ITC)، تبدأ أسعار الشقق من نطاق 45,000 - 55,000 ريال عُماني للوحدات الصغيرة، وترتفع إلى ما يتجاوز 250,000 ريال في المشاريع الساحلية الفاخرة أو المشاريع الفندقية المُدارة، وتتراوح الفلل ضمن هذه المشاريع بين 150,000 و500,000 ريال وما فوق للوحدات ذات الإطلالة المتميزة.

وفي مشاريع المدن المستقبلية، تبدأ الاستوديوهات في مدينة السلطان هيثم من 45,000 ريال، وتتصاعد بحسب نوع الوحدة ومرحلة الإطلاق.

وتتراوح العوائد الإيجارية في المشاريع المتكاملة بين 5% و8% سنوياً صافياً، وهو مستوى يعززه غياب ضريبة دخل شخصية في سلطنة عمان حتى يناير 2028، حيث ستُطبق ضريبة دخل شخصية عامة (5%) على من يتجاوز دخله 42,000 ريال سنوياً، وهي لا تستهدف المستثمر العقاري الصغير والمتوسط في الغالب.

تحديات القطاع العقاري في سلطنة عمان

إن أي تقييم موضوعي للقطاع يستلزم الإشارة إلى التحديات الحقيقية:

- الاعتماد على المستثمر الأجنبي في بعض الشرائح: تعتمد المشاريع المفتوحة لجميع الجنسيات بشكل كبير على الطلب الأجنبي، ما يجعلها عرضة لتأثيرات اقتصادية خارجية كتقلبات أسعار النفط الإقليمية أو تغيرات في السياسات الضريبية في دول المستثمرين الأصليين.

- فجوة التسليم في المشاريع الكبرى: بعض مشاريع الإنشاء الكبرى شهدت تأخيرات في جداول التسليم، وهو تحد يؤثر على ثقة المشتري الأجنبي ويستدعي دقة أكبر في اختيار المطور.

- الوعي بالمنتج: كثير من المستثمرين الأجانب يأتون إلى السوق العُماني بمفاهيم مبنية على تجارب أسواق أخرى، وقد لا تنطبق هذه المفاهيم على طبيعة السوق العُماني وسرعة نضجه.

مستقبل القطاع العقاري في سلطنة عمان

الاتجاهات الكبرى التي يمكن رصدها بثقة هي أن التوسع في نطاق التملك الأجنبي سيستمر، فالوتيرة التشريعية منذ 2006 حتى 2026 تُظهر اتجاهاً واحداً، والمسألة ليست "هل" بل "متى وكيف" تتسع الرقعة الجغرافية للتملك الأجنبي.

ومدينة السلطان هيثم ستُحدث تحولاً في مركز ثقل السوق خلال الأعوام القادمة، فمدينة بهذا الحجم والدعم الحكومي والتنوع في المشاريع ستُعيد رسم خريطة التوزع الجغرافي للطلب داخل مسقط.

كما أن نموذج المدن الذكية والمستدامة وصروح يكتسب زخماً حقيقياً، فالمدينة المستدامة يتي نموذج أول، ومدينة السلطان هيثم بتقنياتها الذكية نموذج ثانٍ، هذا يعني أن جزءاً متزايداً من الطلب المستقبلي سيتجه نحو مشاريع تقدم قيمة مضافة بيئية وتقنية وليس مجرد موقع وسعر.

القطاع العقاري في سلطنة عمان يمر بمرحلة بناء تحتية وتشريعية حقيقية بخطة ممنهجة لتوسيع قاعدة الاستثمار الأجنبي وتطوير حضري متكامل ضمن رؤية 2040، والدخول في هذا السوق اليوم يعني الدخول في مرحلة لا تزال فيها أسعار كثير من المشاريع دون مستوياتها عند الاكتمال، وفي ظل إطار قانوني يتسع تدريجياً لصالح المستثمر الأجنبي.

وفي امتلاك جلوبال، نواكب هذا القطاع من داخله ونتابع كل قرار تشريعي وكل مرحلة إطلاق وكل تحديث في جداول التسليم والأسعار، وسواء كنت تبحث عن فرصة استثمارية، أو تريد فهم سوقاً تفكر في الدخول إليه، أو تقارن بين خيارات متعددة، احجز استشارة مجانية مع خبرائنا لتعطيك صورة دقيقة مبنية على معطيات السوق الراهنة.

الأسئلة الشائعة

هل سوق الإيجار أو سوق البيع هو الأنشط في سلطنة عمان؟
سوق الإيجار أكثر نشاطاً يومياً بحكم الوجود الكبير للمقيمين الأجانب الذين يشكلون قاعدة طلب إيجارية ثابتة، لكن سوق البيع يشهد نمواً أسرع بفضل توسع مشاريع التملك الحر والمدن المستقبلية والقرارات التشريعية الأخيرة.

هل القطاع العقاري العُماني مفتوح لمشاركة شركات التطوير الأجنبية؟
نعم، عدد من المطورين الدوليين ينشطون في السوق العُماني بشراكات مع جهات حكومية كعُمران ووزارة الإسكان، ونماذج كدار الأركان السعودية ودايموند الإماراتية تعكس انفتاح السوق على الشراكات الدولية.

ما أثر أسعار النفط على القطاع العقاري في سلطنة عمان؟
الارتباط موجود لكنه غير مباشر، أسعار النفط المرتفعة تعزز الإنفاق الحكومي على البنية التحتية وتزيد الدخول المحلية، مما يغذي الطلب على السكن، لكن استراتيجية التنويع عبر 2040 تهدف تحديداً لتقليل هذا الارتباط وجعل القطاع العقاري مصدر دخل مستقلاً عن العائدات النفطية.