بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان: راهنمای جامع شما

بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان مانند یک بخش سنتی با سرعت ثابت حرکت نمی‌کند، بلکه خود را در حال گذار ساختاری معرفی می‌کند که با تصمیمات پی‌درپی و نویدبخش دولت در زمینه قانون‌گذاری، توسعه و گشایش به سرمایه‌گذاری خارجی در چارچوب چشم‌انداز عمان 2040 هدایت می‌شود؛ چشم‌اندازی که تنوع اقتصادی را به عنوان یک هدف راهبردی اصلی تعیین کرده است. درک صحیح این بخش، به معنای درک سه بعد درهم‌تنیده است: اندازه بازار و عملکرد فعلی آن، محرک‌هایی که آن را تغذیه می‌کنند و تحولات قانونی که قواعد آن را بازتعریف می‌کنند. این مقاله این سه بعد را در یک تصویر واحد جمع‌آوری می‌کند.

اندازه بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان

بخش املاک و مستغلات یکی از پایه‌های اقتصاد غیرنفتی در سلطنت عمان به شمار می‌رود، هرچند سهم آن از تولید ناخالص داخلی کمتر از بازارهای همسایه است، اما این موضوع نشان‌دهنده امکان رشد واقعی و امیدوارکننده است. دولت عمان این بخش را به عنوان فرصتی برای جذب سرمایه خارجی و فعال‌سازی تقاضای داخلی ایجاد کرده است، امری که صدور تصمیمات قانونی پی‌درپی درباره گسترش مالکیت خارجی در سلطنت عمان در سال‌های اخیر را توجیه می‌کند.

از نظر حجم عملیاتی، بازار املاک عمان امروز شامل مجموعه‌ای از پروژه‌های عظیم است که ارزش کل آن‌ها به ده‌ها میلیارد ریال عمانی می‌رسد، این پروژه‌ها بین مجتمع‌های گردشگری یکپارچه وابسته به شرکت عمران، پروژه‌های شهرهای آینده تحت نظر وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری، صروح و بازار خرید و اجاره در بخش خصوصی سنتی تقسیم می‌شوند. شهر سلطان هیثم به تنهایی یک پروژه توسعه شهری با ارزشی بیش از یک میلیارد ریال عمانی فقط در توافقات مرحله اول خود است.

محرک‌های اصلی بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان

عوامل متعددی در تحریک تقاضای املاک در سلطنت عمان نقش دارند و درک آن‌ها برای هر سرمایه‌گذاری که می‌خواهد بازار را تحلیل کند ضروری است:

- رشد جمعیت و شهرنشینی: سلطنت عمان دارای ساختار جمعیتی جوان است و نسبت جوانان عمانی که وارد بازار کار می‌شوند و به دنبال مسکن مستقل هستند، همواره در حال افزایش است. همچنین اقتصاد این کشور مهاجران خارجی را جذب می‌کند که تقاضای اجاره ثابتی در شهرهای اصلی ایجاد می‌کنند.

- چشم‌انداز عمان 2040 و برنامه‌های تنوع اقتصادی: ملک به عنوان ابزاری برای تنوع اقتصادی استفاده می‌شود و دولت از آن برای جذب سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی، فعال‌سازی بخش ساخت‌وساز و گردشگری و ایجاد فرصت‌های شغلی در زنجیره تأمین ساخت‌وساز بهره می‌برد. این بدان معناست که حمایت دولت از این بخش، حمایتی ساختاری و سیاستی است نه موقتی و مقطعی.

- توسعه گردشگری: سلطنت عمان به طور نظام‌مند زیرساخت‌های گردشگری خود را توسعه می‌دهد و بخش بزرگی از این توسعه از طریق پروژه‌های مجتمع‌های گردشگری یکپارچه صورت می‌گیرد که اقامت هتلی و مالکیت مسکونی را در یک مکان ترکیب می‌کنند. تقاضای گردشگری، اجاره کوتاه‌مدت را تقویت کرده و بازده اجاره را در پروژه‌های توریستی افزایش می‌دهد.

- گشایش سریع قانونی: از فرمان سلطنتی 12/2006 که مالکیت خارجی در ITC را گشود، تا گسترش مناطق شهرهای آینده و صروح، و نهایتاً نظام جدید حق انتفاع در ساختمان‌های مسکونی و قانون جدید ثبت املاک، روند قانون‌گذاری به سمت گشایش و نه محدودیت پیش می‌رود.

همچنین بخوانید: شرایط مالکیت خارجی املاک در سلطنت عمان 2026: به‌روزرسانی‌های ژوئن

انواع املاک در سلطنت عمان

بازار املاک و مستغلات در سلطنت عمان یکپارچه نیست، بلکه بخش‌های فرعی با ماهیت تقاضا، قیمت و مخاطبان متفاوت دارد:

• بخش مسکونی شهری سنتی: آپارتمان‌ها و ویلاها در محله‌های موجود در مسقط، صلاله، صحار و سایر شهرها که برای عمانی‌ها و مقیمان خارجی با قرارداد اجاره ارائه می‌شوند. این بخش بزرگ‌ترین و نقدشونده‌ترین بخش روزانه بازار است اما عمدتاً برای مالکیت مستقیم خارجی بسته است، به‌جز نظام جدید حق انتفاع که برخی محله‌های مسقط را به روی مقیمان خارجی گشود و به‌جز گزینه‌های زیر.
• مجتمع‌های مالکیت کامل گردشگری (ITC): که شامل پروژه‌های بزرگ مجاز برای مالکیت کامل خارجی مانند الموج، مسقط هیلز، منطقه یتی، خلیج مسقط و امازی هوانا صلاله هستند. این پروژه‌ها سرمایه‌گذاران خارجی خارج از عمان را هدف قرار می‌دهند و بازده اجاره‌ای بین 5 تا 8 درصد سالانه ارائه می‌دهند و این بخش بالاترین قیمت‌ها را در بازار عمان دارد.
• پروژه‌های شهرهای آینده: شهر سلطان هیثم نمونه‌ای از این پروژه‌هاست که توسعه شهری عظیمی را با شرایط مالکیت خارجی منعطف‌تر از نظر قیمت و امکان اقامت زودهنگام ارائه می‌دهد و طیف وسیع‌تری از سرمایه‌گذاران را هدف قرار داده و از حمایت مستقیم دولت برخوردار است.
• املاک تجاری: دفاتر، فروشگاه‌ها و برج‌های تجاری در مناطق اصلی کسب‌وکار که بخشی فعال و تحت تأثیر رشد شرکت‌ها و پروژه‌های کوچک و متوسط هستند.
• املاک هتلی و تفریحی: این املاک مستقیماً با رشد گردشگری مرتبط هستند و شامل واحدهایی با برندهای هتلی (Branded Residences) هستند که بازده اجاره‌ای مدیریت‌شده مانند Trump International Yiti و غیره ارائه می‌دهند.

همچنین بخوانید: شرایط سرمایه‌گذاری خارجی در سلطنت عمان: راهنمای جامع 2026

نقش سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات عمان

سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات موضوعی محوری در استراتژی توسعه عمان است. پروژه‌های ITC اساساً برای جذب سرمایه خارجی طراحی شده‌اند، که دلیل گسترش تدریجی دامنه جغرافیایی مالکیت خارجی در طول سال‌هاست.

حجم سرمایه‌گذاری خارجی در بخش املاک و مستغلات از شاخص‌های مختلفی مشهود است، مانند استقبال از پروژه‌هایی مانند شهر سلطان هیثم (در سه ماه اول راه‌اندازی، بیش از 78 درصد فروش محله الوفا)، و فعالیت توسعه‌دهندگان بین‌المللی بزرگ در بازار مانند دارالارکان، دایموند دولوپرز، سازمان ترامپ و غیره. این نام‌ها تنها پس از ارزیابی دقیق بازده و ریسک وارد بازار می‌شوند.

قانون جدید ثبت املاک (فرمان 56/2026) جسورانه‌ترین تحول در این زمینه است که برای اولین بار ثبت مالکیت خارجی را خارج از محدوده انحصاری ITC ممکن می‌سازد.

قیمت‌ها و بازده‌ها در شاخص‌های بازار عمان

سطوح قیمت در بخش املاک عمان تنوع پروژه‌ها و تفاوت مراحل آن‌ها را منعکس می‌کند:

در پروژه‌های مالکیت کامل یکپارچه (ITC)، قیمت آپارتمان‌ها از محدوده 45,000 تا 55,000 ریال عمانی برای واحدهای کوچک آغاز می‌شود و در پروژه‌های ساحلی لوکس یا هتلی مدیریت‌شده به بیش از 250,000 ریال می‌رسد. ویلاها در این پروژه‌ها بین 150,000 تا 500,000 ریال و حتی بیشتر برای واحدهای با چشم‌انداز ویژه قیمت‌گذاری می‌شوند.

در پروژه‌های شهرهای آینده، استودیوها در شهر سلطان هیثم از 48,000 ریال شروع می‌شوند و بسته به نوع واحد و مرحله عرضه افزایش می‌یابند.

بازده اجاره‌ای در پروژه‌های یکپارچه بین 5 تا 9 درصد سالانه خالص است که این سطح با نبود مالیات بر درآمد شخصی در سلطنت عمان تا ژانویه 2028 تقویت می‌شود. از آن زمان، مالیات بر درآمد شخصی عمومی (5%) برای کسانی که درآمدشان بیش از 42,000 ریال در سال است اعمال خواهد شد که معمولاً سرمایه‌گذاران خرد و متوسط را شامل نمی‌شود.

چالش‌های بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان

هر ارزیابی واقع‌بینانه‌ای از این بخش مستلزم اشاره به چالش‌های واقعی است:

- وابستگی به سرمایه‌گذار خارجی در برخی بخش‌ها: پروژه‌های باز برای همه ملیت‌ها به شدت به تقاضای خارجی وابسته هستند و این امر آن‌ها را در معرض تأثیرات اقتصادی خارجی مانند نوسانات قیمت نفت منطقه‌ای یا تغییرات سیاست‌های مالیاتی در کشورهای مبدأ سرمایه‌گذاران قرار می‌دهد.

- فاصله تحویل در پروژه‌های بزرگ: برخی پروژه‌های بزرگ ساختمانی با تأخیر در زمان‌بندی تحویل مواجه شده‌اند که این موضوع بر اعتماد خریداران خارجی تأثیر می‌گذارد و نیازمند دقت بیشتر در انتخاب توسعه‌دهنده است.

- آگاهی از محصول: بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی با مفاهیمی مبتنی بر تجربه بازارهای دیگر وارد بازار عمان می‌شوند که ممکن است با ماهیت بازار عمان و سرعت بلوغ آن مطابقت نداشته باشد.

آینده بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان

روندهای اصلی که با اطمینان می‌توان شناسایی کرد این است که گسترش دامنه مالکیت خارجی ادامه خواهد داشت. روند قانون‌گذاری از 2006 تا 2026 یک جهت مشخص را نشان می‌دهد و موضوع این نیست که "آیا" بلکه "چه زمانی و چگونه" دامنه جغرافیایی مالکیت خارجی گسترش می‌یابد.

شهر سلطان هیثم در سال‌های آینده نقطه عطفی در بازار خواهد بود. شهری با این ابعاد، حمایت دولتی و تنوع پروژه‌ها، نقشه توزیع جغرافیایی تقاضا در مسقط را بازطراحی خواهد کرد.

همچنین مدل شهرهای هوشمند و پایدار و صروح به طور واقعی شتاب می‌گیرد؛ شهر پایدار یتی نمونه اول و شهر سلطان هیثم با فناوری‌های هوشمند نمونه دوم است. این بدان معناست که بخشی رو به رشد از تقاضای آینده به سمت پروژه‌هایی با ارزش افزوده زیست‌محیطی و فناوری سوق خواهد یافت و صرفاً به موقعیت و قیمت محدود نخواهد بود.

بخش املاک و مستغلات در سلطنت عمان در مرحله ساخت زیرساخت و قانون‌گذاری واقعی با برنامه‌ای منسجم برای گسترش پایگاه سرمایه‌گذاری خارجی و توسعه شهری یکپارچه در چارچوب چشم‌انداز 2040 قرار دارد. ورود به این بازار امروز به معنای ورود به مرحله‌ای است که بسیاری از پروژه‌ها هنوز زیر قیمت نهایی خود هستند و در چارچوب قانونی که به تدریج به نفع سرمایه‌گذار خارجی گسترش می‌یابد.

در امتلاك گلوبال، این بخش را از درون دنبال می‌کنیم و هر تصمیم قانونی، هر مرحله راه‌اندازی و هر به‌روزرسانی در جدول تحویل و قیمت‌ها را رصد می‌کنیم. چه به دنبال فرصت سرمایه‌گذاری باشید، چه بخواهید بازاری را که قصد ورود به آن را دارید بشناسید یا بین گزینه‌های مختلف مقایسه کنید، مشاوره رایگان با کارشناسان ما رزرو کنید تا تصویری دقیق مبتنی بر داده‌های فعلی بازار به شما ارائه دهند.

سؤالات متداول

آیا بازار اجاره یا بازار فروش در سلطنت عمان فعال‌تر است؟
بازار اجاره به دلیل حضور گسترده مقیمان خارجی که پایه تقاضای اجاره ثابتی ایجاد می‌کنند، روزانه فعال‌تر است، اما بازار فروش به دلیل گسترش پروژه‌های مالکیت کامل، شهرهای آینده و تصمیمات قانونی اخیر رشد سریع‌تری را تجربه می‌کند.

آیا بخش املاک عمان برای مشارکت شرکت‌های توسعه‌دهنده خارجی باز است؟
بله، تعدادی از توسعه‌دهندگان بین‌المللی با همکاری نهادهای دولتی مانند عمران و وزارت مسکن در بازار عمان فعال هستند و نمونه‌هایی مانند دارالارکان عربستان و دایموند اماراتی نشان‌دهنده گشایش بازار به مشارکت‌های بین‌المللی است.

تأثیر قیمت نفت بر بخش املاک و مستغلات سلطنت عمان چیست؟
ارتباط وجود دارد اما غیرمستقیم است؛ قیمت بالای نفت هزینه‌های دولتی برای زیرساخت‌ها و درآمد داخلی را افزایش می‌دهد که تقاضا برای مسکن را تقویت می‌کند، اما استراتژی تنوع از طریق 2040 دقیقاً با هدف کاهش این وابستگی و تبدیل بخش املاک به منبع درآمد مستقل از عواید نفتی طراحی شده است.