Pleine propriété immobilière par des étrangers dans le Sultanat d'Oman : guide mis à jour 2026

L'acquisition immobilière par les étrangers dans le Sultanat d'Oman suit une voie légale qui équilibre l'attraction des investissements étrangers et la protection de certaines zones spécifiques. Pour ceux qui envisagent d'acheter un bien immobilier à Oman en tant qu'étranger, que ce soit pour y vivre, investir ou résider, ce guide couvre la législation en vigueur, les différences entre les conditions pour les ressortissants du Golfe et les autres nationalités, les zones autorisées et interdites ainsi que les principales opportunités actuelles.

Loi sur la pleine propriété pour les étrangers à Oman

Le cadre juridique fondamental régissant la pleine propriété des étrangers à Oman est le décret royal n° 12/2006 relatif à la propriété directe au sein des complexes touristiques intégrés, ainsi que le décret royal n° 29/2018 et son règlement d’application qui définissent précisément les zones autorisées et interdites, tous deux sous la responsabilité du ministère du Logement et de l’Urbanisme.

Dans ce cadre, les citoyens omanais jouissent d’une pleine propriété complète et sans restriction, tandis que la propriété par des non-omanais est limitée à certaines zones géographiques spécifiques. La pleine propriété est autorisée au sein des complexes touristiques intégrés (ITC), des villes futures et des quartiers résidentiels intégrés (Surouh), tandis que l’acquisition est interdite dans plusieurs gouvernorats, lieux stratégiques et terres agricoles définis par la loi.

Le périmètre géographique d’acquisition par les étrangers défini par cette loi n’est pas une exception étroite, mais couvre essentiellement les complexes touristiques intégrés (ITC) à Mascate et Dhofar, ainsi que certains projets d’investissement hors de cette catégorie. Toute opération d'achat d'un bien immobilier pour les étrangers à Oman commence par la question : le bien est-il situé dans cette zone géographique autorisée ou en dehors ? La réponse à cette question détermine entièrement la procédure d’acquisition.

Loi sur la pleine propriété dans les complexes touristiques intégrés (ITC)

Les complexes touristiques intégrés sont des zones conçues pour développer des projets touristiques et résidentiels intégrés. Ils représentent l’une des principales voies permettant l’acquisition immobilière par les étrangers à Oman. Dans ces complexes, les non-omanais peuvent acquérir des unités selon les règles définies par chaque projet, que ce soit sous la forme de pleine propriété ou droit d’usufruit selon le type d’unité et la nature de la licence accordée au projet.

Les principales conditions d’acquisition dans les ITC sont que l’acheteur étranger possède un passeport valide et ait plus de 18 ans, qu’il remplisse les conditions administratives et financières propres à chaque projet. Dans les cas de droit d’usufruit, des restrictions peuvent s’appliquer quant à la vente ou à la cession avant une certaine durée, selon le contrat et le règlement. De plus, tout financement immobilier ou hypothèque doit respecter les limites légales en vigueur.

Parmi les règles d’organisation, ces projets sont soumis à des quotas et répartitions définis par la licence et les règlements du projet, afin de préserver la nature d’investissement et la structuration du complexe. Ainsi, la proportion autorisée pour les étrangers ou pour une nationalité donnée n’est pas une règle générale fixe, sauf si elle est stipulée dans la licence ou le règlement spécifique au projet.

Conditions d’acquisition pour les ressortissants du Golfe à Oman

Les citoyens des pays du Conseil de coopération du Golfe (CCG) sont autorisés à acquérir plusieurs terrains résidentiels, sauf les Émiratis d’origine omanaise qui ne peuvent acheter qu’un seul terrain, mais s’ils s’en sont dépossédés sont alors autorisés à en acquérir un autre. Le bien ne doit pas être saisi ni hypothéqué. Les citoyens du CCG doivent être âgés d’au moins 21 ans. Si l’acquéreur a moins de 21 ans, le titre de propriété doit être conjoint avec la mère ou le père. La vente ou l’investissement dans des terrains nus est interdit avant une période de 4 ans suivant l’achat. Enfin, au moins un bâtiment doit être construit sur le terrain nu en cas de vente dans les 4 ans à compter de la date d’achat.

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Zones interdites à la pleine propriété des étrangers dans le Sultanat

Conformément au décret royal n° 29/2018 et à son règlement d’application, la pleine propriété des terrains et biens immobiliers est interdite aux non-omanais, y compris aux citoyens du CCG, dans certaines catégories de zones :

Sites archéologiques et historiques, zones entourant les palais royaux dans un rayon de 1 000 mètres, zones environnant les installations militaires et sécuritaires dans un rayon de 500 mètres, ainsi que la zone frontalière sur une profondeur de 15 km. L’acquisition est également interdite dans d’autres sites et zones désignés par la loi et les règlements, y compris certaines îles, sites, hauteurs et terres agricoles selon les restrictions légales en vigueur. La pleine propriété des étrangers reste cependant limitée aux zones géographiques et projets autorisés.

Conditions pour l'acquisition immobilière par les étrangers à Oman

Au-delà des conditions générales liées aux zones autorisées, il existe des exigences détaillées à remplir avant d’envisager l’achat de bien immobilier à Oman par les étrangers :

- Conditions pour l’acheteur : Possession d’un passeport valide, âge minimum de 18 ans, et obtention d’une approbation préalable du ministère du Logement et de l’Urbanisme avant toute signature de contrat d’achat officiel.

- Conditions pour le bien : Emplacement dans la zone géographique autorisée (complexe touristique intégré ou zone d’investissement reconnue comme les villes futures et Surouh), enregistrement officiel et conformité aux exigences en matière de construction et d’inscription au registre foncier.

- Documents requis : Accord de vente préliminaire indiquant les détails du bien, le prix et le mode de paiement, passeport valide de l’acheteur étranger, suivi par l’émission du titre de propriété officiel (en cas de pleine propriété) ou du document de droit d’usufruit selon le type de projet.

Prix de l’immobilier à Oman pour les étrangers

Les prix des appartements à vendre à Oman pour les étrangers varient largement selon la région et le stade de développement. Dans les projets de la nouvelle ville Sultan Haitham, les tarifs débutent autour de 45 000 rials omanais pour les petites unités, et peuvent dépasser 250 000 rials dans les projets côtiers de luxe comme la zone Yiti. Les maisons individuelles à vendre à Oman se situent généralement dans une fourchette de prix plus élevée, notamment dans les projets avec de grandes surfaces au sol et un haut niveau d’intimité.

Le marché immobilier à Oman présente une tarification liée directement à l’étape de construction : les biens en pré-vente (off-plan) se vendent à un prix plus bas que le prix à la livraison finale, ce qui est courant dans les grands projets récents du Sultanat. Les rendements locatifs dans les projets intégrés oscillent généralement entre 5% et 8% par an. En l’absence d’impôt sur le revenu personnel locatif, une taxe municipale de 3% est appliquée aux contrats de location enregistrés, en plus des frais de transfert de propriété (enregistrement foncier) de 3% du prix du bien lors de l’achat.

Résidence liée à la propriété immobilière à Oman

Un des avantages majeurs de l’acquisition par les étrangers à Oman est son lien direct avec la possibilité d’obtenir une résidence permanente à Oman, ou tout au moins de long terme, sans avoir besoin de garant ni d’emploi fixe.

- Avantages du programme de résidence pour investisseurs via la pleine propriété : Résidence légale couvrant le propriétaire et les membres directs de sa famille, liberté d’entrée et sortie du Sultanat sans visas répétés, possibilité de créer une entreprise basée sur cette résidence, ainsi que l’accès aux services de santé et d’éducation disponibles pour les résidents.

- Valeur minimale du bien immobilier pour obtenir la résidence : En règle générale, le propriétaire obtient une résidence immobilière de deux ans, renouvelable, indépendamment de la valeur du bien. Pour que la résidence couvre le conjoint et les enfants, la valeur doit dépasser 50 000 rials omanais ; si elle est inférieure, la résidence est limitée au propriétaire seul. Pour les complexes ITC, si la valeur du bien atteint 200 000 rials ou plus, le propriétaire bénéficie d’une résidence plus longue de 10 ans renouvelable.

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Meilleures zones accessibles aux étrangers pour acquérir un bien à Oman

Voici les détails des meilleures zones où les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Oman :

Complexes touristiques intégrés (ITC)

Mascate concentre la plus grande part des zones de pleine propriété à Oman réservées aux étrangers, permettant une pleine propriété complète pour toutes nationalités dans la nouvelle ville Sultan Haitham à Seeb, via des quartiers comme Al-Wafa, Masakin January, Wadi Zaha et Oasis Al Sarooj. Le complexe de Al Mouj Mascate est un des plus anciens modèles ITC du Sultanat. La zone côtière de Yiti comprend des projets comme Ka'ida et la ville durable, offrant des vues sur la mer et une proximité avec la capitale. La baie de Mascate et d’autres zones continuent à proposer de nouvelles offres chaque année.

Opportunités d’investissement en pleine propriété à Dhofar et Salalah

Salalah est une zone d’investissement reconnue dans le gouvernorat de Dhofar. Le projet Amazi Hawana Salalah est l’un des projets côtiers majeurs au sud, combinant une vocation touristique et d’investissement dans un environnement naturel très différent de Mascate, avec un climat saisonnier unique qui attire une demande touristique et locative distincte.

Nouveaux projets immobiliers accessibles aux expatriés

Au sein de la ville Sultan Haitham précisément, quatre projets méritent une attention particulière : le projet Wadi Zaha avec vue sur le parc central et une diversité d’unités entre appartements et villas ; le projet quartier Al Wafa avec sa grande taille et ses ventes élevées dès le lancement ; le projet Masakin January bien situé sur des axes routiers principaux ; et Oasis Al Sarooj avec son caractère communautaire intégré. À Yiti, le projet Aida se distingue par ses villas montagneuses surplombant la mer, et la ville durable propose un modèle zéro émission carbone.

Investissement immobilier dans le Sultanat d'Oman

Le marché immobilier d’Oman allie une stabilité économique relative et une ouverture législative croissante à l’investissement étranger, un mélange rare dans la région. L’exonération de l’impôt sur le revenu personnel lié aux loyers, les frais d’enregistrement foncier et les taxes municipales faibles à 3 %, ainsi que la diversité des zones entre Mascate et Salalah, offrent à l’investisseur étranger une réelle possibilité de diversifier ses investissements selon ses objectifs : revenu locatif régulier, plus-value à long terme, ou résidence permanente pour sa famille.

Le facteur clé de succès après le choix de la zone est une compréhension fine du périmètre géographique des acquisitions autorisées, et la vérification de la licence de chaque projet avant de s’engager.

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Comment Imtilak Global Oman peut vous aider ?

Naviguer entre les règles légales, les zones autorisées et interdites, et les dizaines de projets entre Mascate et Salalah, n’est pas chose aisée sans une référence experte des détails propres à chaque région et projet. Chez Imtilak Global, nous assistons les investisseurs étrangers en vérifiant pour chaque bien le périmètre géographique d’acquisition autorisé avant tout engagement, et nous clarifions les différences pratiques entre les projets de Mascate et ceux de Salalah selon vos objectifs d’investissement.

Si vous étudiez la pleine propriété immobilière par les étrangers à Oman et souhaitez une image claire avant de décider, contactez notre équipe directement.

Questions fréquentes sur la pleine propriété des étrangers à Oman

Toute nationalité étrangère peut-elle acheter un bien immobilier à Oman ?

Oui, la pleine propriété des étrangers est ouverte à toutes les nationalités au sein des complexes touristiques intégrés, des villes futures et des quartiers résidentiels intégrés (Surouh), avec un cadre plus large pour les citoyens des pays du Conseil de coopération du Golfe.

Quelle est la différence entre pleine propriété et droit d’usufruit à Oman ?

La pleine propriété représente une possession totale et permanente de l’unité et du terrain, tandis que le droit d’usufruit octroie un droit d’usage pour une durée déterminée sans propriété du terrain, avec des restrictions sur la cession pendant les quatre premières années du contrat.

La pleine propriété garantit-elle automatiquement la résidence permanente à Oman ?

Non, pas automatiquement ; des conditions spécifiques doivent être remplies quant à la valeur du bien et le type de propriété, ainsi qu’une demande officielle de résidence auprès des autorités compétentes après achat et enregistrement complet du bien.