Possession immobilière par les étrangers en Sultanat d'Oman : Guide mis à jour 2026

La propriété immobilière pour les étrangers au Sultanat d'Oman suit un parcours légal qui équilibre l'attraction des investissements étrangers et la protection de certaines zones spécifiques. Ce guide couvre la loi régissant l'achat immobilier à Oman pour les étrangers, que ce soit à des fins de résidence, d'investissement ou de séjour. Il détaille les différences entre les conditions pour les ressortissants du Conseil de coopération du Golfe et les autres nationalités, les zones autorisées et interdites, ainsi que les principales opportunités disponibles actuellement.

Loi sur la propriété des étrangers à Oman

Le fondement légal pour la propriété étrangère immobilière à Oman est le décret royal n° 12/2006 relatif à la propriété directe au sein des complexes touristiques intégrés, ainsi que le décret royal n° 29/2018 et son règlement d'application qui définissent précisément les zones autorisées et interdites, tous deux sous la responsabilité du ministère du Logement et de l'Urbanisme.

Dans ce cadre, les citoyens omanais bénéficient d'un droit de propriété complet et illimité, tandis que la propriété des non-Omanis est limitée à certaines zones géographiques spécifiques, permettant la propriété au sein des complexes touristiques intégrés (ITC), des villes futures et des quartiers résidentiels intégrés (Sorouh), tout en interdisant la propriété dans plusieurs gouvernorats, sites et terres agricoles spécifiés par la loi.

La zone géographique autorisée aux étrangers par cette loi n'est pas une exception étroite, incluant en premier lieu les complexes touristiques intégrés (ITC) à Mascate et Dhofar, ainsi que quelques projets d'investissement approuvés en dehors de cette classification. Tout achat immobilier pour étrangers à Oman commence par la question : le bien se trouve-t-il dans cette zone géographique autorisée ou en dehors ? La réponse détermine entièrement le processus de propriété.

Loi sur la propriété dans les complexes touristiques intégrés (ITC)

Les complexes touristiques intégrés sont des zones réservées au développement de projets touristiques et résidentiels intégrés, constituant une des principales voies accessibles à la propriété étrangère à Oman. Dans ces complexes, les non-Omanis peuvent acquérir des unités selon les régulations spécifiques de chaque projet, soit sous forme de pleine propriété ou droit d'usufruit selon le type d'unité et la nature de la licence accordée.

Les principales conditions pour l'acquisition dans les complexes touristiques intégrés sont que l'acheteur étranger possède un passeport valide et ait plus de 18 ans, et qu'il remplisse les conditions procédurales et financières spécifiques à chaque projet. En cas d'usufruit, des restrictions sur la cession ou la revente peuvent s'appliquer avant une période déterminée en fonction du contrat et du règlement, et tout financement ou hypothèque doit aussi respecter le cadre légal.

Sur le plan réglementaire, ces projets sont soumis à des quotas et des répartitions définis par la licence et les règlements du projet, afin de préserver le caractère d'investissement et l'organisation du complexe. Par conséquent, la proportion autorisée pour un étranger ou une nationalité donnée n'est pas fixée comme règle générale pour tous les projets, sauf disposition spécifique dans la licence ou le règlement du projet concerné.

Conditions de propriété pour les ressortissants du Golfe à Oman

Les citoyens des pays du Conseil de coopération du Golfe peuvent posséder plus d'un terrain résidentiel, sauf les Émiratis d'origine omanaise qui ne peuvent acquérir qu'un seul terrain, et s'ils le vendent, ils peuvent en acheter un autre. Le bien ne doit pas être saisi ou hypothéqué, et l'acquéreur du conseil de coopération du Golfe doit avoir au moins 21 ans. Si l'acquéreur est âgé de moins de 21 ans, le titre de propriété doit être conjoint avec la mère ou le père lors de l'achat. La vente ou l'investissement dans les terrains nus est interdit jusqu'à l'expiration d'une période de 4 ans après l'achat, et une construction d'au moins un bâtiment doit avoir été réalisée sur le terrain avant de le vendre dans ce délai.

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Zones interdites à la propriété étrangère dans le Sultanat

Selon le décret royal n° 29/2018 et son règlement d'application, il est interdit aux non-Omanis, y compris les citoyens du Conseil de coopération du Golfe, de posséder des terres et des biens immobiliers bâtis dans plusieurs catégories de zones, à savoir :

Les sites archéologiques et historiques, les zones entourant les palais royaux dans un rayon de 1 000 mètres, les zones autour des installations militaires et sécuritaires sur une profondeur de 500 mètres, la zone frontalière sur 15 km de profondeur, ainsi que les sites et zones définis par la loi et les règlements, y compris certaines îles, hauteur et terres agricoles selon les restrictions légales en vigueur, tout en réservant la propriété étrangère aux zones et projets autorisés.

Conditions pour la propriété étrangère immobilière à Oman

Outre les conditions générales relatives aux zones autorisées, des conditions détaillées doivent être remplies avant de considérer les propriétés à vendre à Oman pour étrangers:

- Conditions pour l'acheteur : Possession d'un passeport en cours de validité, âge minimum de 18 ans, et obtention d'une autorisation préalable du ministère du Logement et de l'Urbanisme avant toute signature de contrat d'achat.

- Conditions pour le bien : Situé dans la zone géographique autorisée (complexe touristique intégré ou zone d'investissement approuvée telle que les villes futures et Sorouh), enregistré officiellement et conforme aux exigences de construction et d'enregistrement au registre foncier.

- Documents requis : Contrat préliminaire de vente précisant les détails du bien, le prix, la méthode de paiement, passeport valide de l'acheteur étranger. Après complétion des procédures, un titre de propriété officiel est délivré (si conditions de pleine propriété remplies) ou un document d'usufruit selon le type de projet.

Prix de l'immobilier à Oman pour les étrangers

Les prix des appartements à vendre à Oman pour les étrangers varient largement selon la zone et le stade de développement. Dans les projets de la nouvelle ville Sultan Haitham, les prix commencent autour de 45 000 rials omanais pour les petites unités et peuvent dépasser 250 000 rials dans des projets côtiers de luxe tels que la zone Yiti. Les maisons à vendre à Oman, notamment les villas indépendantes, se situent généralement à des niveaux de prix plus élevés, surtout dans les projets avec de grands terrains et une forte intimité.

Le marché immobilier à Oman est caractérisé par une tarification liée directement à la phase de construction ; ainsi, les biens en phase de pré-achèvement (off-plan) se vendent à un prix inférieur à celui à la livraison finale, une pratique courante dans tous les grands nouveaux projets du Sultanat. Les rendements locatifs dans les projets intégrés oscillent généralement entre 5 % et 8 % par an. Il n'y a pas d'impôt sur le revenu personnel lié aux loyers, mais des frais municipaux de 3 % s'appliquent aux contrats de location enregistrés, ainsi qu'une taxe de transfert de propriété (enregistrement foncier) également de 3 % du prix d'achat.

Résidence immobilière à Oman

Une particularité majeure de la propriété immobilière pour étrangers à Oman est son lien direct avec l'obtention de la résidence permanente à Oman, ou au moins une résidence de longue durée, sans nécessité de garant ni d'emploi stable.

- Avantages du programme de résidence pour investisseurs par l'immobilier : Résidence légale incluse pour le propriétaire et ses membres familiaux directs, liberté d'entrée et sortie du Sultanat sans multiplications de visas, possibilité de créer une activité commerciale basée sur cette résidence, ainsi que l'accès aux services de santé et d'éducation disponibles pour les résidents.

- Valeur minimale du bien immobilière requise pour la résidence : En général, le propriétaire obtient une résidence immobilière de 2 ans renouvelable quelle que soit la valeur du bien. Cependant, pour que cette résidence inclue le conjoint et les enfants, la valeur doit dépasser 50 000 rials omanais. En dessous de ce seuil, la résidence ne concerne que le propriétaire seul. Dans les complexes ITC, si la valeur du bien atteint ou dépasse 200 000 rials omanais, le propriétaire obtient une résidence plus longue de 10 ans renouvelables.

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Meilleures zones disponibles pour la propriété étrangère à Oman

Voici les détails des meilleures zones où les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers à Oman :

Complexes touristiques intégrés (ITC)

Mascate concentre la majorité des zones de pleine propriété à Oman ouvertes aux étrangers, avec la ville Sultan Haitham dans la gouvernorat de Seeb offrant une pleine propriété complète pour toutes nationalités via des quartiers tels que Al Wafa, Masaken January, Wadi Zaha et Wahat Al Sarooj, ainsi que le complexe Al Mouj Mascate, l'un des plus anciens exemples d'ITC au Sultanat. Il y a aussi la zone côtière Yiti avec des projets comme Aida et la ville durable, offrant des vues sur la mer et une proximité avec la capitale, ainsi que la baie de Mascate et d'autres zones qui ajoutent continuellement des offres chaque année.

Opportunités d'investissement à Dhofar et Salalah

Salalah est généralement une zone d'investissement approuvée dans la région de Dhofar, et le projet Amazi Hawana Salalah est un des projets côtiers phares au sud, combinant un caractère touristique et d'investissement dans un environnement naturel très différent de Mascate, avec un climat saisonnier unique qui attire une demande touristique et locative spécifique.

Nouveaux projets de développement immobilier accessibles aux expatriés

Dans la ville Sultan Haitham notamment, quatre projets méritent une attention particulière : le projet Wadi Zaha avec sa vue sur le parc central et sa diversité d'unités entre appartements et villas, le projet Quartier Al Wafa, au grand volume et taux de vente élevé depuis son lancement, le projet Masaken January situé aux axes routiers principaux, et Wahat Al Sarooj à l'identité communautaire intégrée. À Yiti, le projet Aida se distingue par ses villas en montagne surplombant la mer, et la ville durable par son modèle zéro émission carbone.

Investissement immobilier au Sultanat d'Oman

Le marché immobilier à Oman combine une stabilité économique relative et une ouverture réglementaire croissante aux investissements étrangers, un mélange rare dans la région. L'exonération de l'impôt sur le revenu personnel lié aux loyers, avec des frais d'enregistrement immobilier et municipaux faibles à 3 %, ainsi que la diversité géographique entre Mascate et Salalah, offrent à l'investisseur étranger une réelle marge pour répartir son investissement selon son objectif : revenu locatif régulier, croissance du capital à long terme, ou résidence permanente à Oman pour sa famille.

Le facteur clé du succès de cet investissement, après le choix de la zone, est la compréhension précise de la zone géographique autorisée à la propriété étrangère et la vérification de la licence de chaque projet avant signature.

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Comment Imtilak Global Sultanat d'Oman peut vous aider ?

Naviguer entre les lois, zones autorisées et interdites, et les dizaines de projets répartis entre Mascate et Salalah, n'est pas une tâche facile sans une référence experte de chaque zone et projet. Chez Imtilak Global, nous aidons les investisseurs étrangers à vérifier la zone géographique d'accès à la propriété étrangère pour chaque bien avant tout engagement, et nous expliquons les différences pratiques entre les projets de Mascate et Salalah selon vos objectifs d'investissement.

Si vous envisagez la propriété étrangère immobilière à Oman et souhaitez un aperçu clair avant toute décision, contactez directement notre équipe.

Questions fréquentes sur la propriété étrangère immobilière à Oman

Toute nationalité étrangère a-t-elle le droit d'acheter un bien immobilier à Oman ?

Oui, la propriété des étrangers est ouverte à toutes les nationalités au sein des complexes touristiques intégrés, des villes futures et des quartiers résidentiels intégrés (Sorouh), avec un régime plus étendu pour les citoyens du Conseil de coopération du Golfe.

Quelle est la différence entre pleine propriété et droit d'usufruit à Oman ?

La pleine propriété donne un droit complet et permanent sur l'unité et le terrain, tandis que le droit d'usufruit accorde un droit d'utilisation pour une durée limitée sans possession du terrain, avec des restrictions sur la cession durant les quatre premières années du contrat.

La propriété garantit-elle automatiquement la résidence permanente à Oman ?

Non, pas automatiquement ; des conditions spécifiques liées à la valeur du bien, au type de propriété, et une demande formelle de résidence auprès des autorités compétentes après l'achat et l'enregistrement doivent être remplies.