Conditions de pleine propriété pour les étrangers en immobilier au Sultanat d’Oman 2026 : Mises à jour de juin

Les conditions de pleine propriété pour les étrangers en immobilier au Sultanat d’Oman ont connu récemment le développement législatif le plus important depuis l’instauration du système du registre foncier appliqué pendant 28 ans. Un nouveau décret royal redéfinit qui peut posséder un bien immobilier et où, suivi le lendemain d’une décision de la Police Royale d’Oman introduisant un tout nouveau type de résidence pour les propriétaires immobiliers. Voici donc ce guide qui explique les conditions de pleine propriété pour les étrangers à Oman, ce qui a effectivement changé, ce qui reste en attente, et ce que ce développement signifie pour toute personne envisageant d’acheter un bien immobilier à Oman aujourd’hui.

Nouvelle évolution législative : Loi sur le registre foncier 56/2026

En juin 2026, le décret royal n°56/2026 a été publié pour instaurer la nouvelle loi sur le registre foncier, abrogeant officiellement l’ancien système du registre foncier publié par le décret royal n°2/98, qui régissait le marché immobilier omanais pendant 28 années consécutives.

L’impact principal de cette loi concernant la pleine propriété des étrangers à Oman : il est désormais possible pour les non-Omanais d’enregistrer des terrains et des biens à leur nom dans des cas qui dépassent le cadre auparavant réservé uniquement aux complexes touristiques intégrés (ITC), ce qui représente une extension géographique de la pleine propriété des étrangers qui n’était pas aussi claire avant la loi.

Bien que le décret ait été publié officiellement, le règlement d’application détaillé qui sera émis par le ministre du Logement et de l’Aménagement urbain, et qui définira les mécanismes et conditions précises de cette extension, est toujours en attente à la date de rédaction de cet article.

Résidence du propriétaire et visa du propriétaire : la nouvelle facilité de résidence à Oman 2026

En parallèle direct avec la loi sur le registre foncier, la Police Royale d’Oman a publié la décision n°78/2026 modifiant le règlement d’application de la loi sur la résidence des étrangers, introduisant deux nouveaux types de documents directement liés à la propriété immobilière :

Visa du propriétaire : Accordé sans garant à l’étranger possédant une unité immobilière sur la base d’un certificat délivré par l’autorité compétente. Il est exigé d’entrer dans le Sultanat dans les trois mois suivant sa délivrance. Il est également accordé aux représentants légaux de la personne morale (société) propriétaire de l’unité.

Résidence du propriétaire : Accordée sans garant à l’étranger qui possède une unité immobilière enregistrée, ou même une unité dont l’enregistrement n’est pas encore finalisé, sur la base du même certificat officiel. Ce détail est particulièrement important, car la résidence n’attend pas la finalisation de l’enregistrement, mais est accordée sur la base du certificat de propriété délivré.

Ce changement fondamental signifie que le propriétaire n’a plus besoin d’un garant omanais ou d’une société omanaise pour obtenir sa résidence, ce qui simplifie considérablement le parcours vers la résidence permanente à Oman pour l’investisseur étranger, en comparaison avec les procédures précédentes qui dépendaient, d’une manière ou d’une autre, de la présence d’un garant.

De plus, la résidence du propriétaire prend fin automatiquement en cas de transfert de propriété de l’unité, et la résidence de son conjoint et de ses proches bénéficiaires de la résidence par rattachement prend également fin. Ainsi, la continuité de la résidence est directement liée à la continuité de la propriété, et non à l’obtention de celle-ci une seule fois.

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Conditions de pleine propriété pour les étrangers à Oman 2026

En plus de ce nouveau développement, les conditions fondamentales de pleine propriété pour les étrangers à Oman restent en vigueur comme cadre général, jusqu’à leur éventuelle modification explicite par le nouveau règlement d’application.

Conditions pour l’acheteur étranger : Posséder une carte de séjour valable depuis au moins deux ans au moment de la demande, être âgé d’au moins 18 ans, obtenir l’approbation de l’autorité compétente (Ministère du Logement et de l’Aménagement urbain) avant la finalisation de l’achat, et que l’objectif de l’achat soit l’habitation ou la location pour lui-même ou en partage avec ses proches du premier degré.

Conditions pour le bien : Il doit se situer dans la zone géographique autorisée, une zone effectivement en expansion après la nouvelle loi, et ne se limite plus nécessairement aux ITC comme auparavant. Le bien doit également répondre aux normes de construction et d’enregistrement approuvées.

Que signifie concrètement ce développement pour ceux qui envisagent d’acheter un bien à Oman en tant qu’étranger ?

Concrètement, et jusqu’à la publication du règlement d’application complet de la loi sur le registre foncier, l’option la plus claire et la plus sûre sur le plan procédural reste l’achat au sein des complexes touristiques intégrés existants et des projets déjà agréés, tels que Ville Sultan Haitham, quartier Yiti et complexe Al Mouj Mascate, où le cadre légal est complet et éprouvé depuis des années, et ces projets bénéficient immédiatement de l’avantage de la nouvelle résidence du propriétaire sans garant, un avantage déjà effectif indépendamment du règlement d’application de la nouvelle loi.

Quant à l’extension géographique en dehors des ITC, il s’agit d’une opportunité prometteuse pour l’avenir, mais elle nécessite de la patience jusqu’à ce que ses mécanismes soient entièrement clarifiés. Un investisseur trop pressé, se basant sur le titre de la loi sans attendre ses détails d’application, pourrait se retrouver dans une situation juridique incertaine.

Cependant, chez Imtilak Global, nous suivons chaque évolution législative publiée par le Ministère du Logement et de l’Aménagement urbain et la Police Royale d’Oman dès sa parution. Que vous envisagiez de profiter de la nouvelle résidence du propriétaire sans garant ou que vous attendiez les précisions du règlement d’application de la loi sur le registre foncier, notre équipe suit chaque évolution officielle et vous explique son impact réel lorsque vous décidez d’acheter un bien à Oman en tant qu’étranger.

Questions fréquentes

Les étrangers ont-ils le droit de posséder un bien partout à Oman après la nouvelle loi ?
Non, l’extension concerne les zones autorisées en dehors des complexes touristiques intégrés uniquement, et ne lève pas l’interdiction existante sur certaines zones (patrimoniales, sécuritaires, agricoles hors Salalah, certaines hauteurs et wilayas). Le règlement d’application complet de cette extension n’a pas encore été publié.

Quelle est la différence entre la résidence du propriétaire et la résidence immobilière connue auparavant ?
La différence essentielle est la suppression totale de la condition du garant ; la résidence du propriétaire est accordée directement sur la base du certificat de propriété sans avoir besoin d’un garant omanais ou d’une société, contrairement à certains anciens parcours qui incluaient cette exigence d’une manière ou d’une autre.

La résidence du propriétaire inclut-elle les biens dont l’enregistrement n’est pas encore finalisé ?
Oui, la nouvelle décision stipule explicitement l’inclusion des unités immobilières dont les procédures d’enregistrement ne sont pas encore achevées, à condition qu’il existe un certificat délivré par l’autorité compétente prouvant la propriété.

Que se passe-t-il pour la résidence du propriétaire s’il vend son bien ?
Sa résidence prend fin automatiquement dès le transfert de propriété par tout acte légal, et la résidence de son conjoint et de ses proches accompagnants prend également fin.

Faut-il attendre la publication du règlement d’application avant d’acheter ?
Ce n’est pas nécessaire pour l’achat au sein des complexes touristiques intégrés existants, car ces projets disposent déjà d’un cadre légal complet et bénéficient immédiatement de la nouvelle résidence du propriétaire. L’attente est recommandée uniquement pour ceux qui souhaitent profiter précisément de l’extension géographique hors ITC.