Yabancıların Umman Sultanlığı'nda 2026'da Taşınmaz Edinme Şartları: Haziran Güncellemeleri

Son günlerde Umman Sultanlığı'nda yabancıların gayrimenkul edinme şartlarında, ülkenin 28 yıl boyunca uyguladığı tapu sicil sistemi sonrası en önemli yasal gelişme yaşandı. Yeni bir Sultanlık Kararnamesi, kimin nerede mülk sahibi olabileceğini yeniden tanımladı. Bir gün sonra ise Umman Kraliyet Polisi, mülk sahipleri için tamamen yeni bir oturum türü getiren bir karar yayınladı. Bu rehberde, Umman Sultanlığı'nda yabancıların gayrimenkul edinme şartlarını, nelerin gerçekten değiştiğini, nelerin henüz yürürlüğe girmediğini ve bu gelişmenin bugün Umman'da yabancı olarak gayrimenkul almayı düşünenler için ne anlama geldiğini açıklıyoruz.

Yeni Yasal Gelişme: Tapu Sicil Yasası 56/2026

Haziran 2026'da, 56/2026 sayılı Sultanlık Kararnamesi ile yeni tapu sicil yasası çıkarıldı ve 28 yıl boyunca Umman emlak piyasasında uygulanan eski 2/98 sayılı tapu sicil sistemi resmen yürürlükten kaldırıldı.

Bu yasanın yabancıların Umman'da gayrimenkul edinmesi açısından en önemli etkisi: Artık Umman vatandaşı olmayanlar, daha önce sadece entegre turizm kompleksleriyle (ITC) sınırlı olan durumların ötesinde, kendi adlarına arsa ve gayrimenkul kaydettirebilecekler. Bu, yabancıların mülk edinme coğrafi kapsamının daha önce olmadığı kadar genişletilmesi anlamına geliyor.

Her ne kadar kararname yayınlanmış olsa da, bu genişlemenin uygulanmasına ilişkin kesin mekanizmaları ve şartları belirleyecek olan İskan ve Kentsel Planlama Bakanı'nın çıkaracağı uygulama yönetmeliği, bu yazının yazıldığı sırada henüz yayımlanmadı.

Malik Oturumu ve Malik Vizesi: Umman'da 2026 İçin Yeni Oturum Kolaylığı

Tapu sicil yasasıyla eş zamanlı olarak, Umman Kraliyet Polisi, Yabancıların İkameti Yasası'nın uygulama yönetmeliğinde değişiklik yapan 78/2026 sayılı kararı yayımlayarak, doğrudan mülkiyetle bağlantılı iki yeni belge türü getirdi:

Malik Vizesi: Yabancıya, ilgili makamdan alınan bir belgeye dayanarak, kefilsiz olarak mülk sahibi olan yabancıya verilir. Vize veriliş tarihinden itibaren üç ay içinde sultanlığa giriş şartı vardır ve ayrıca mülk sahibi şirketin yasal temsilcilerine de verilebilir.

Malik Oturumu: Kayıtlı bir mülkü olan veya henüz kaydı tamamlanmamış bir birime sahip olan yabancıya, aynı resmi belgeye dayanarak kefilsiz verilir. Bu ayrıntı önemlidir; oturum, birimin nihai kaydının tamamlanmasını beklemez, mülkiyet belgesine dayanarak verilir.

Bu temel değişiklik, mülk sahibinin artık Ummanlı bir kefile veya Ummanlı bir şirkete ihtiyaç duymadan oturum alabileceği anlamına geliyor. Bu, yabancı yatırımcılar için önceki kefil şartına dayalı oturum yollarına kıyasla kalıcı oturum sürecini önemli ölçüde kolaylaştırıyor.

Ayrıca, malik oturumu, mülk sahibinin mülkiyeti herhangi bir şekilde devretmesi durumunda otomatik olarak sona erer. Buna bağlı olarak, eşinin ve ona eşlik eden yakınlarının oturumu da sona erer. Yani oturumun devamı, doğrudan mülkiyetin devamına bağlıdır, bir defa alınmış olması yeterli değildir.

Ayrıca okuyun: Umman'da Gayrimenkul Oturumu: Kapsamlı Rehberiniz

2026'da Umman'da Yabancıların Gayrimenkul Edinme Şartları

Bu yeni gelişmenin yanı sıra, Umman'da yabancıların gayrimenkul edinme şartları, yeni uygulama yönetmeliği açıkça değiştirilene kadar genel çerçeve olarak yürürlüktedir.

Yabancı Alıcı Şartları: Başvuru sırasında en az iki yıl geçerli oturum kimliğine sahip olmak, en az 18 yaşında olmak, satın alma işlemi tamamlanmadan önce ilgili makamın (İskan ve Kentsel Planlama Bakanlığı) onayını almak, satın alma amacının kendisi veya birinci derece yakınlarıyla birlikte konut veya kiralama olması.

Gayrimenkul Şartları: Gayrimenkulün izin verilen coğrafi sınırlar içinde yer alması gerekir. Yeni yasa ile bu kapsam fiilen genişlemektedir ve artık sadece ITC ile sınırlı değildir. Ayrıca, gayrimenkulün onaylı inşaat ve kayıt standartlarını karşılaması gerekmektedir.

Bu Gelişme, Umman'da Yabancı Olarak Gayrimenkul Almayı Planlayanlar İçin Ne Anlama Geliyor?

Uygulama yönetmeliği tamamen yayımlanana kadar, yasal açıdan en net ve güvenli seçenek, halihazırda faaliyette olan entegre turizm kompleksleri ve lisanslı projelerden satın almaktır. Örneğin, Sultan Haytham Şehri, Yiti Bölgesi ve Al Mouj Muskat Kompleksi gibi projelerde yasal çerçeve tamamlanmış ve yıllardır test edilmiştir. Bu projeler, yeni malik oturumu avantajından hemen yararlanmakta ve bu avantaj, yeni yasanın uygulama yönetmeliğinden bağımsız olarak geçerlidir.

ITC dışındaki coğrafi alanlarda genişleme ise gelecekte umut verici bir fırsattır; ancak mekanizması tamamen netleşene kadar sabır gerektirir. Yasaya dayanarak aceleyle hareket eden bir yatırımcı, uygulama ayrıntılarını beklemeden hukuki olarak belirsiz bir durumda kalabilir.

Bununla birlikte, Imtilak Global olarak, İskan ve Kentsel Planlama Bakanlığı ile Umman Kraliyet Polisi'nden çıkan her yasal güncellemeyi anında takip ediyoruz. İster yeni malik oturumu avantajından yararlanmayı düşünüyor olun, ister tapu sicil yasasının uygulama yönetmeliğini bekliyor olun, ekibimiz her resmi gelişmeyi yakından izler ve Umman'da yabancı olarak gayrimenkul almaya karar verdiğinizde bunun sizin üzerinizdeki gerçek etkisini size açıklar.

Sıkça Sorulan Sorular

Yeni yasa sonrası yabancılar Umman'da her yerde gayrimenkul sahibi olabilir mi?
Hayır, genişleme özellikle entegre turizm kompleksleri dışındaki izinli alanlarla ilgilidir. Belirli bölgelerdeki (tarihi, güvenlik, Salalah dışı tarım alanları, bazı dağlık bölgeler ve vilayetler) mevcut yasak kaldırılmamıştır. Bu genişlemenin tam uygulama yönetmeliği henüz yayımlanmadı.

Malik oturumu ile daha önce bilinen gayrimenkul oturumu arasındaki fark nedir?
Temel fark, kefil şartının tamamen kaldırılmasıdır; malik oturumu doğrudan mülkiyet belgesine dayanarak Ummanlı bir kefile veya şirkete ihtiyaç olmadan verilir. Önceki bazı yollar ise bu şartı içeriyordu.

Malik oturumu, kaydı henüz tamamlanmamış gayrimenkulleri de kapsıyor mu?
Evet, yeni karar açıkça kaydı tamamlanmamış gayrimenkul birimlerini de kapsadığını belirtiyor; yeter ki ilgili makamdan alınmış bir mülkiyet belgesi olsun.

Malik, mülkünü satarsa malik oturumu ne olur?
Mülkiyet herhangi bir şekilde devredildiği anda malik oturumu otomatik olarak sona erer. Buna bağlı olarak eşinin ve ona eşlik eden yakınlarının oturumu da sona erer.

Satın alma öncesi uygulama yönetmeliğinin yayımlanmasını beklemek gerekir mi?
Mevcut entegre turizm komplekslerinde satın alma için bu gerekli değildir; bu projeler zaten tamamlanmış yasal çerçeveye sahip ve yeni malik oturumu avantajından hemen yararlanıyor. ITC dışındaki coğrafi genişlemeden yararlanmak isteyenler için beklemek tavsiye edilir.