مالکیت خارجی‌ها بر املاک در سلطان‌نشین عمان: راهنمای به‌روز ۲۰۲۶

مالکیت خارجیان در املاک عمان مسیر قانونی دارد که بین جذب سرمایه‌گذاری خارجی و حفاظت از مناطق خاص تعادل ایجاد می‌کند. برای کسانی که قصد خرید ملک در عمان به عنوان خارجی دارند، چه برای سکونت، سرمایه‌گذاری یا اقامت، این راهنما قانون مربوطه و تفاوت‌های شرایط شهروندان خلیجی و سایر ملیت‌ها، مناطق مجاز و ممنوع، و مهم‌ترین فرصت‌های موجود را پوشش می‌دهد.

قانون مالکیت خارجیان در املاک عمان

اساس قانونی مالکیت خارجیان در عمان، فرمان سلطنتی شماره 12/2006 مربوط به مالکیت مستقیم در مجموعه‌های گردشگری یکپارچه است، علاوه بر فرمان شماره 29/2018 و آیین‌نامه اجرایی آن که مناطق مجاز و ممنوع را مشخص می‌کند و هر دو تحت نظارت وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری اجرا می‌شوند.

بر اساس این چارچوب، افراد عمانی مالکیت کامل و بدون محدودیت دارند، در حالی که مالکیت غیرعمانیان طبق مناطق و حوزه‌های جغرافیایی مشخص محدود می‌شود، با اجازه مالکیت در مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، شهرهای آینده و محله‌های مسکونی یکپارچه (صروح)، و ممنوعیت مالکیت در تعدادی از استان‌ها، سایت‌ها و اراضی کشاورزی مشخص شده در قانون.

دامنه جغرافیایی مالکیت خارجیان که این قانون تعیین می‌کند، یک استثناء محدود نیست بلکه شامل مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC) در مسقط و ظفار به طور عمده است، به علاوه برخی پروژه‌های سرمایه‌گذاری تأیید شده خارج از این طبقه‌بندی، و هر فرآیند خرید ملک در عمان برای خارجیان با سؤال آغاز می‌شود: آیا ملک در این دامنه جغرافیایی مجاز است یا خیر؟ پاسخ به این سؤال مسیر مالکیت را کاملاً تعیین می‌کند.

قانون مالکیت در مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC)

مجموعه‌های گردشگری یکپارچه مناطق مشخصی هستند که برای توسعه پروژه‌های گردشگری و مسکونی یکپارچه اختصاص یافته‌اند و از مهم‌ترین مسیر‌های موجود برای مالکیت خارجیان در عمان به شمار می‌روند. در این مجموعه‌ها، غیروطنان مجاز به مالکیت واحدها طبق ضوابط هر پروژه هستند، خواه با

مالکیت کامل آزاد یا حق انتفاع

بسته به نوع واحد و مجوز اعطاشده به پروژه.

مهم‌ترین شرایط مالکیت در مجموعه‌های گردشگری یکپارچه این است که خریدار خارجی فقط باید گذرنامه معتبر و بالای 18 سال داشته باشد و شرایط مالی و اجرایی هر پروژه را رعایت کند. در موارد حق انتفاع ممکن است محدودیت‌هایی بر فروش یا انتقال قبل از مدت معینی طبق قرارداد و آیین‌نامه وجود داشته باشد. همچنین، هرگونه تأمین مالی یا رهن باید در چارچوب قانونی مجاز باشد.

از نظر تنظیمی، این پروژه‌ها تابع سهمیه‌ها و توزیع‌هایی هستند که مجوز و آیین‌نامه‌های پروژه تعیین می‌کند تا از حفظ ماهیت سرمایه‌گذاری و ساختاری مجموعه اطمینان حاصل شود. بنابراین میزان مجاز برای خارجیان یا یک ملیت خاص به عنوان یک قاعده ثابت برای همه پروژه‌ها لحاظ نمی‌شود مگر اینکه در مجوز یا آیین‌نامه همان پروژه ذکر شده باشد.

شرایط مالکیت خلیجی‌ها در عمان

شهروندان کشورهای عضو شورای همکاری خلیج فارس مجاز به مالکیت بیش از یک قطعه زمین مسکونی هستند، به جز اماراتی‌هایی که منشاء عمانی دارند که تنها می‌توانند یک قطعه خریداری کنند و پس از اثبات فروش آن، اجازه خرید ملک دیگری دارند. همچنین نباید ملک توقیف یا رهنی باشد. سن شهروندان شورای همکاری باید 21 سال یا بیشتر باشد و برای افراد کمتر از 21 سال، سند مالکیت باید مشترکاً با والدین باشد. فروش یا سرمایه‌گذاری در اراضی خالی تنها پس از گذشت 4 سال از خرید مجاز است و در صورت فروش پیش از 4 سال، باید حداقل یک ساختمان بر روی زمین ساخته شده باشد.

همچنین بخوانید: پروژه‌های ملکی در عمان برای سرمایه‌گذاران خلیجی

مناطق ممنوعه برای مالکیت خارجیان در داخل سلطنت

بر اساس فرمان سلطنتی شماره 29/2018 و آیین‌نامه اجرایی آن، علاوه بر غیرعمانیان، شهروندان کشورهای شورای همکاری خلیج فارس نیز از مالکیت اراضی و املاک ساخته شده در چند دسته از مناطق ممنوع هستند که عبارتند از:

مناطق تاریخی و باستانی، نواحی اطراف کاخ‌های سلطنتی تا شعاع ۱۰۰۰ متر، مناطق اطراف تأسیسات نظامی و امنیتی به عمق ۵۰۰ متر، نوار مرزی به عمق ۱۵ کیلومتر، همچنین مالکیت در برخی مکان‌ها، جزایر، ارتفاعات و اراضی کشاورزی طبق محدودیت‌های قانونی ممنوع است ولی مالکیت خارجیان در محدوده‌ها و پروژه‌های مجاز محفوظ است.

شرایط مالکیت املاک توسط خارجیان در عمان

علاوه بر شرایط عمومی مناطق مجاز، شرایط جزئی زیر نیز برای بررسی املاک قابل فروش برای خارجیان در عمان باید مورد توجه قرار گیرد:

- شرایط خریدار: داشتن گذرنامه معتبر، سن حداقل ۱۸ سال، و دریافت تأییدیه قبلی از وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری قبل از ثبت رسمی قرارداد خرید.

- شرایط ملک: واقع شدن ملک در محدوده جغرافیایی مجاز (مجموعه گردشگری یکپارچه یا منطقه سرمایه‌گذاری تأیید شده همچون شهرهای آینده و صروح) و ثبت رسمی ملک و انطباق با الزامات ساخت و ثبت در دفتر ثبت املاک.

- مدارک مورد نیاز: توافق اولیه فروش شامل جزئیات ملک، قیمت و روش پرداخت، گذرنامه معتبر خریدار خارجی، و پس از تکمیل مراحل، صدور سند رسمی مالکیت (در صورت احراز شرایط مالکیت کامل آزاد) یا سند حق انتفاع مطابق نوع پروژه.

قیمت‌های املاک در عمان برای خارجیان

قیمت آپارتمان‌های قابل فروش برای خارجیان در عمان بسته به منطقه و مرحله توسعه به طور گسترده‌ای متفاوت است. در پروژه‌های شهر سلطان هیثم قیمت‌ها از حدود ۴۵,۰۰۰ ریال عمانی برای واحدهای کوچک شروع شده و در پروژه‌های ساحلی لوکس مانند منطقه یتی بیش از ۲۵۰,۰۰۰ ریال می‌رسد. خانه‌های ویلایی مستقل معمولاً در گروه قیمت بالاتری قرار دارند، به خصوص در پروژه‌هایی با زمین‌های وسیع و حریم خصوصی بالاتر.

بازار املاک عمان با مدل قیمت‌گذاری مرتبط با مرحله ساخت شناخته می‌شود؛ املاکی که در مرحله پیش‌فروش (Off-plan) هستند با قیمت پایین‌تری نسبت به زمان تحویل نهایی فروخته می‌شوند که در همه پروژه‌های بزرگ جدید رایج است. بازده اجاره در پروژه‌های یکپارچه معمولاً بین ۵٪ تا ۸٪ سالانه است. علی‌رغم نبود مالیات بر درآمد اجاره شخصی، ۳٪ از قراردادهای اجاره ثبت شده به عنوان هزینه شهرداری دریافت می‌شود و هزینه انتقال مالکیت (سند رسمی) نیز ۳٪ از ارزش ملک هنگام خرید است.

اقامت ملکی در عمان

از ویژگی‌های برجسته مالکیت توسط خارجیان در عمان، ارتباط مستقیم با روند دریافت اقامت دائم در عمان یا دست‌کم اقامت بلندمدت بدون نیاز به ضامن یا شغل ثابت است.

- مزایای برنامه اقامت سرمایه‌گذار از طریق مالکیت ملکی: اقامت قانونی شامل مالک و اعضای مستقیم خانواده‌اش، آزادی ورود و خروج بدون چندین ویزا، امکان تأسیس کسب‌وکار براساس این اقامت، و بهره‌مندی از خدمات درمانی و آموزشی قابل دریافت برای ساکنان.

- حداقل ارزش ملک برای دریافت اقامت: به طور کلی مالک ملک اقامت ملکی دو ساله قابل تمدید دریافت می‌کند صرف‌نظر از قیمت ملک اما برای شامل بودن همسر و فرزندان باید ارزش ملک بیش از ۵۰,۰۰۰ ریال عمانی باشد؛ اگر کمتر باشد اقامت محدود به مالک خواهد بود. در مجموعه‌های ITC در صورتی که ارزش ملک ۲۰۰,۰۰۰ ریال عمانی یا بیشتر باشد، اقامت بلندمدت ۱۰ ساله قابل تمدید اعطا می‌شود.

همچنین بخوانید: اقامت ملکی در عمان: راهنمای جامع شما

بهترین مناطق موجود برای مالکیت خارجیان در عمان

جزئیات بهترین مناطق برای مالکیت خارجیان در عمان به شرح زیر است:

مجموعه‌های گردشگری یکپارچه (ITC)

مسقط بیشترین تراکم مناطق مالکیت آزاد در عمان برای خارجیان را دارد. شهر سلطان هیثم در بخش سیب مالکیت آزاد کامل برای همه ملیت‌ها را از طریق محلاتی مانند خیابان الوفا، مساكن ژانویه، وادی زهاء و واحه الصاروج امکان‌پذیر می‌کند. مجمع موج مسقط یکی از قدیمی‌ترین نمونه‌های ITC در عمان است و منطقه ساحلی یتی با پروژه‌هایی چون کاعیده و شهر پایدار در کنار مناظر دریایی و موقعیت نزدیک به پایتخت قرار دارد. خلیج مسقط و سایر مناطق نیز هر سال با پروژه‌های جدید رشد می‌کنند.

فرصت‌های مالکیت سرمایه‌گذاری در ظفار و صلاله

صلاله به عنوان منطقه سرمایه‌گذاری تأیید شده در استان ظفار شناخته می‌شود و پروژه أمازی هوانا صلاله از پروژه‌های برجسته ساحلی جنوب است که ترکیبی از جنبه‌های گردشگری و سرمایه‌گذاری را در محیطی طبیعی کاملاً متفاوت از مسقط، با اقلیم فصلی منحصر به فرد ارائه می‌دهد که نوع متفاوتی از تقاضای گردشگری و اجاره‌ای را جذب می‌کند.

پروژه‌های توسعه ملکی جدید موجود برای مهاجران

در شهر سلطان هیثم به طور خاص، چهار پروژه وجود دارد که ارزش پیگیری نزدیک دارند: پروژه وادی زهاء با چشم‌اندازی به باغ مرکزی و تنوع واحدهایش از آپارتمان‌ها تا ویلاها، پروژه خیابان الوفا با ابعاد بزرگ و فروش بالا از زمان آغاز، پروژه مساكن ژانویه موقعیتی در مسیرهای اصلی دارد و واحه الصاروج با ساختار جامع اجتماعی. در یتی، پروژه عايدة ویلاهای کوهستانی با چشم‌انداز دریا ارائه می‌دهد و شهر پایدار با مدل صفر کربن خود برجسته است.

سرمایه‌گذاری ملکی در عمان

بازار املاک عمان ترکیب ثبات نسبی اقتصادی و گشایش قانونی افزاینده نسبت به سرمایه‌گذاری خارجی است، ترکیبی که در سایر بازارهای منطقه به این وضوح یافت نمی‌شود. معافیت از مالیات بر درآمد اجاره شخصی، هزینه ثبت کم و هزینه شهرداری ۳٪، به همراه تنوع مناطق از مسقط تا صلاله فضایی واقعی به سرمایه‌گذار خارجی برای توزیع سرمایه طبق هدفش می‌دهد: درآمد اجاره منظم، رشد بلندمدت سرمایه‌ای یا اقامت دائم برای خانواده‌اش.

مهم‌ترین عامل موفقیت این سرمایه‌گذاری علاوه بر انتخاب منطقه، درک دقیق دامنه جغرافیایی مالکیت خارجیان و بررسی مجوز هر پروژه قبل از امضا است.

همچنین بخوانید: سرمایه‌گذاری ملکی در عمان

چگونه "امتلاک گلوبال عمان" به شما کمک می‌کند؟

حرکت در بین قوانین، مناطق مجاز و ممنوع، و صدها پروژه پراکنده از مسقط تا صلاله کار آسانی نیست مگر اینکه مرجعی با آگاهی کامل از جزئیات هر منطقه و پروژه در اختیار داشته باشید. در امتلاک گلوبال به عنوان سرمایه‌گذار خارجی کمک می‌کنیم تا دامنه جغرافیایی مالکیت هر ملک را پیش از هر تعهدی بررسی کنید و تفاوت عملی پروژه‌های مسقط و صلاله را بر اساس هدف سرمایه‌گذاری‌تان توضیح می‌دهیم.

اگر مطالعه مالکیت خارجیان در عمان را دارید و می‌خواهید پیش از هر تصمیم تصویر روشنی داشته باشید، مستقیماً با تیم ما تماس بگیرید.

سؤالات متداول درباره مالکیت خارجیان در املاک عمان

آیا هر ملیتی اجازه خرید ملک در عمان را دارد؟

بله، مالکیت خارجیان برای همه ملیت‌ها در مجموعه‌های گردشگری یکپارچه، شهرهای آینده و محله‌های یکپارچه مسکونی (صروح) باز است و سیستم گسترده‌تری برای شهروندان شورای همکاری خلیج فارس وجود دارد.

تفاوت مالکیت آزاد و حق انتفاع در عمان چیست؟

مالکیت آزاد شامل مالکیت کامل و دائمی واحد و زمین است، در حالی که حق انتفاع حق استفاده برای مدت معین بدون مالکیت زمین را می‌دهد و محدودیت‌هایی بر فروش یا انتقال در چهار سال اول قرارداد دارد.

آیا خرید ملک به طور خودکار اقامت دائم در عمان را تضمین می‌کند؟

خیر به طور خودکار؛ باید شرایط مشخصی از جمله ارزش ملک و نوع مالکیت را احراز کرده و پس از خرید و ثبت ملک، رسماً درخواست اقامت به مراجع مربوطه ارائه شود.