تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان: دليل محدث 2026

تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان مسار قانوني يوازن بين جذب الاستثمار الأجنبي وحماية مناطق محددة، لمن يدرس شراء عقار في سلطنة عمان للأجانب سواء بهدف السكن أو الاستثمار أو الإقامة يغطي هذا الدليل القانون المنظم والفروق بين شروط الخليجيين وباقي الجنسيات والمناطق المسموحة والمحظورة وأهم الفرص المتاحة حالياً.

قانون تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان

الأساس القانوني لتملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان هو المرسوم السلطاني رقم 12/2006 الخاص بالتملك المباشر ضمن المجمعات السياحية المتكاملة، إلى جانب المرسوم السلطاني رقم 29/2018 ولائحته التنفيذية الذي يحدد المناطق المسموحة والمحظورة تحديداً، وكلاهما يخضع لتطبيق وزارة الإسكان والتخطيط العمراني.

وبموجب هذا الإطار يسمح للأفراد العمانيين بالتملك الكامل وغير المقيد، بينما يقيد تملك غير العمانيين بالعقارات وفق مناطق ونطاقات جغرافية محددة، مع السماح بالتملك داخل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) والمدن المستقبلية والأحياء السكنية المتكاملة (صروح)، وحظر التملك في عدد من المحافظات والمواقع والأراضي الزراعية المحددة بالقانون.

النطاق الجغرافي لتملك الأجانب الذي يحدده هذا القانون ليس استثناءً ضيقاَ، بل يشمل المجمعات السياحية المتكاملة (ITC) في مسقط وظفار بشكل أساسي، إلى جانب بعض المشاريع الاستثمارية المعتمدة خارج هذا التصنيف، وكل عملية شراء عقار في سلطنة عمان للأجانب تبدأ من سؤال: هل يقع العقار ضمن هذا النطاق الجغرافي المصرح به أم خارجه؟ الإجابة على هذا السؤال تحدد مسار التملك بالكامل.

قانون التملك في المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)

المجمعات السياحية المتكاملة هي مناطق خُصصت لتطوير مشاريع سياحية وسكنية متكاملة، وتعد من أبرز المسارات المتاحة لتملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان. يسمح ضمن هذه المجمعات لغير العمانيين بتملك الوحدات وفق الضوابط التي يحددها كل مشروع، سواء بصيغة التملك الحر الكامل أو حق الانتفاع بحسب نوع الوحدة وطبيعة الترخيص الممنوح للمشروع.

وتتمثل أبرز شروط التملك ضمن المجمعات السياحية المتكاملة في أن يكون لدى المشتري الأجنبي فقط جواز سفر ساري المفعول وعمره فوق 18 عاماً، وأن يستوفي الشروط الإجرائية والمالية الخاصة بكل مشروع، وفي حالات حق الانتفاع قد ترد قيود على التصرف أو البيع قبل مدة محددة بحسب العقد واللائحة المنظمة، كما يُشترط أن يكون أي تمويل عقاري أو رهن ضمن الإطار المسموح به قانوناً.

ومن الضوابط التنظيمية خضوع هذه المشاريع لنسب وتوزيعات يحددها الترخيص واللوائح المنظمة للمشروع بما يضمن عدم الإخلال بالطابع الاستثماري والتنظيمي للمجمع. لذلك فإن النسبة المسموح بها للأجانب أو لجنسية واحدة لا تُذكر كقاعدة عامة ثابتة لكل المشاريع إلا إذا نص عليها الترخيص أو اللائحة الخاصة بالمشروع نفسه.

شروط تملك الخليجيين في سلطنة عمان

يسمح لمواطني دول المجلس بتملك أكثر من أرض سكنية واحدة إلا لمواطني الإمارات من أصول عمانية حيث يسمح لهم بشراء قطعة واحدة فقط وإذا ثبت أنهم تصرفوا بها يسمح لهم بشراء عقار آخر، كما يجب ألا يكون العقار محجوزاً عليه أو مرهوناً، وأن يكون مواطن دول المجلس 21 عاماً وما فوق، ويكون سند الملكية لمواطني دول المجلس البالغين من العمر أقل من 21 عامًا مشتركة مع الأم أو الأب في حالة شراء العقار، ولا يسمح بيع أو استثمار الأراضي الفضاء إلا بعد انقضاء فترة 4 سنوات من الشراء، وأخيراً يجب بناء مبنى واحد على الأقل على الأرض الفضاء في حالة بيع العقار خلال فترة 4 سنوات من تاريخ الشراء

اقرأ أيضاً: مشاريع عقارية في عمان للمستثمر الخليجي

المناطق المحظور تملك الأجانب فيها داخل السلطنة

بموجب المرسوم السلطاني رقم 29/2018 ولائحته التنفيذية، يُحظر على غير العمانيين بمن فيهم مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي، تملك الأراضي والعقارات المبنية في عدة فئات من المناطق، وهي:

المواقع الأثرية والتاريخية، والمناطق المحيطة بالقصور السلطانية بنطاق (1,000 متر)، والمناطق المحيطة بالمنشآت العسكرية والأمنية بعمق 500 متر والشريط الحدودي بعمق (15 كم)، كما يحظر التملك في المواقع والمناطق التي حددها القانون واللوائح المنظمة بما في ذلك المواقع الأثرية والتاريخية والمناطق المحيطة بالقصور السلطانية، إضافة إلى بعض الجزر والمواقع والمرتفعات والمناطق الزراعية بحسب القيود القانونية المعتمدة، مع بقاء التملك لغير العمانيين محصوراً في النطاقات والمشاريع المصرح بها.

استعرض المدينة المستدامة: أضخم مشروع عقاري في منطقة يتي في مسقط

شروط تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان

إلى جانب الشروط العامة المتعلقة بالمناطق المسموحة، هناك شروط تفصيلية يجب استيفاؤها قبل النظر في عقارات للبيع في سلطنة عمان للأجانب:

- شروط المشتري: حيازة جواز سفر ساري المفعول، وألا يقل عمره عن 18 عاماًَ، والحصول على موافقة مسبقة من وزارة الإسكان والتخطيط العمراني قبل إتمام أي عقد شراء رسمي.

- شروط العقار: أن يقع ضمن النطاق الجغرافي المصرح به (مجمع سياحي متكامل أو منطقة استثمارية معتمدة مثل المدن المستقبلية وصروح)، وأن يكون مسجلاً رسمياً ومستوفياً لمتطلبات البناء والتسجيل في السجل العقاري.

- المستندات المطلوبة: اتفاقية بيع مبدئي تتضمن تفاصيل العقار، السعر، وطريقة السداد، جواز سفر ساري المفعول للمشتري الأجنبي، وبعد استكمال الإجراءات يصدر سند الملكية الرسمي (إن استوفيت شروط التملك الحر الكامل) أو وثيقة حق الانتفاع وفق نوع المشروع.

أسعار العقارات في سلطنة عمان للأجانب

تتفاوت أسعار شقق للبيع في سلطنة عمان للأجانب بشكل واسع بحسب المنطقة ومرحلة التطوير، في مشاريع مدينة السلطان هيثم الجديدة، تبدأ الأسعار من حدود 45,000 ريال عُماني للوحدات الصغيرة، وترتفع إلى ما يتجاوز 250,000 ريال في المشاريع الساحلية الفاخرة كمنطقة يتي، وتقع بيوت للبيع في سلطنة عمان من فئة الفلل المستقلة عموماً في نطاق أعلى، خاصة في المشاريع ذات المساحات الأرضية الواسعة والخصوصية المرتفعة.

ويتميز سوق العقارات في سلطنة عمان بنمط تسعير يرتبط مباشرة بمرحلة الإنشاء؛ فالعقار في مرحلة ما قبل الاكتمال (Off-plan) يُباع بسعر أدنى من سعره عند التسليم النهائي، وهو نمط متكرر في جميع المشاريع الكبرى الجديدة بالسلطنة، وأما العوائد الإيجارية في المشاريع المتكاملة تتراوح عموماً بين 5% و8% سنوياً، وفي حين لا توجد ضريبة على الدخل الشخصي من الإيجار، يتم فرض رسوم بلدية بنسبة 3% على عقود الإيجار المسجلة، بالإضافة إلى رسوم نقل الملكية (التسجيل العقاري) التي تبلغ 3% من قيمة العقار عند الشراء.

استعرض

الإقامة العقارية في سلطنة عمان

من أبرز ما يميز التملك في سلطنة عمان للاجانب هو ارتباطه المباشر بمسار للإقامة الدائمة في سلطنة عمان، أو طويلة الأمد على الأقل، دون الحاجة لكفيل أو عمل ثابت.

- مميزات برنامج إقامة المستثمر عبر التملك العقاري: إقامة قانونية تشمل المالك وأفراد أسرته المباشرين، حرية الدخول والخروج من السلطنة دون تأشيرات متكررة، وإمكانية تأسيس نشاط تجاري استناداً إلى هذه الإقامة، إلى جانب الاستفادة من الخدمات الصحية والتعليمية المتاحة للمقيمين.

- الحد الأدنى لقيمة العقار للحصول على الإقامة: بشكل عام يحصل مالك العقار على إقامة عقارية مدتها سنتان قابلة للتجديد بغض النظر عن قيمة العقار، ولكن حتى تشمل هذه الإقامة الزوج/الزوجة والأبناء يجب أن تتجاوز قيمته 50,000 ريال عُماني، أما إذا كانت أقل من 50,000 ريال عُماني فستقتصر الإقامة على المالك وحده، وفي مجمعات ITC تحديداً إذا بلغت قيمة العقار 200,000 ريال عُماني فأكثر يحصل المالك على إقامة أطول مدتها 10 سنوات قابلة للتجديد.

اقرأ أيضاً: الإقامة العقارية في سلطنة عمان: دليلك الشامل

أفضل المناطق المتاحة لتملك الأجانب في سلطنة عمان

إليك تفاصيل عن أفضل المناطق المتاحة للأجانب لتملك عقارات في سلطنة عمان:

المجمعات السياحية المتكاملة (ITC)

تستحوذ مسقط على أكبر تركّز من مناطق التملك الحر في سلطنة عمان المخصصة للأجانب، فتتيح مدينة السلطان هيثم في ولاية السيب تملكاً حراً كاملًا لجميع الجنسيات عبر أحياء كحي الوفا ومساكن يناير ووادي زها وواحة الصاروج، ومجمع الموج مسقط من أقدم نماذج ITC في السلطنة، وهناك منطقة يتي الساحلية التي تضم مشاريع كعايدة والمدينة المستدامة، بإطلالات بحرية وموقع قريب من العاصمة، وخليج مسقط وغيرها من المناطق تستمر في إضافة عروض جديدة بمرور كل عام.

فرص التملك الاستثماري في ظفار وصلالة

صلالة منطقة استثمارية معتمدة بشكل عام في محافظة ظفار، ويعد مشروع أمازي هوانا صلالة من أبرز المشاريع الساحلية في الجنوب يجمع بين الطابع السياحي والاستثماري في بيئة طبيعية مختلفة كلياً عن مسقط بمناخ موسمي فريد يجذب نوعاً مختلفاً من الطلب السياحي والإيجاري.

مشاريع التطوير العقاري الجديدة المتاحة للوافدين

داخل مدينة السلطان هيثم تحديدًا، هناك أربعة مشاريع تستحق المتابعة عن قرب: مشروع وادي زها بإطلالته على الحديقة المركزية وتنوع وحداته بين الشقق والفلل، مشروع حي الوفا بحجمه الكبير ونسب بيعه المرتفعة منذ الإطلاق، مشروع مساكن يناير بموقعه على محاور الطرق الرئيسية، وواحة الصاروج بطابعه المجتمعي المتكامل. أما في يتي، فمشروع عايدة يبرز بفلله الجبلية المطلة على البحر، والمدينة المستدامة بنموذجها الصفري للانبعاثات الكربونية.

الاستثمار العقاري في سلطنة عمان

يجمع سوق العقارات في سلطنة عمان بين استقرار اقتصادي نسبي وانفتاح تشريعي متزايد على الاستثمار الأجنبي، مزيج لا يتوفر بنفس الوضوح في جميع أسواق المنطقة. ويمنح الإعفاء من ضريبة الدخل الشخصي على الإيجار، مع وجود رسوم تسجيل عقاري ورسوم بلدية منخفضة بنسبة 3%، إلى جانب تنوع المناطق المتاحة بين مسقط وصلالة، المستثمر الأجنبي مساحة حقيقية لتوزيع استثماره بحسب هدفه: عائد إيجاري منتظم، نمو رأسمالي طويل الأمد، أو إقامة دائمة في عمان لأسرته.

والعامل الأهم الذي يحدد نجاح هذا الاستثمار بعد أهمية اختيار المنطقة، هو فهم النطاق الجغرافي لتملك الأجانب بدقة، والتحقق من ترخيص كل مشروع قبل التوقيع.

اقرأ أيضاً: الاستثمار العقاري في سلطنة عمان 

كيف تساعدك امتلاك جلوبال سلطنة عمان؟

إن مهام التنقل بين القوانين المنظمة، المناطق المسموحة والمحظورة، وعشرات المشاريع المنتشرة بين مسقط وصلالة، ليست مهام سهلة ما لم يكن لديك مرجعية على دراية بالتفاصيل لكل منطقة ومشروع، وفي امتلاك جلوبال نساعدك كمستثمر أجنبي على التحقق من النطاق الجغرافي لتملك الأجانب الخاص بكل عقار قبل أي التزام، ونوضح لك الفرق العملي بين مشاريع مسقط وصلالة بناءً على هدفك الاستثماري.

إن كنت تدرس تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان وتريد صورة واضحة قبل أي قرار، تواصل مع فريقنا مباشرةً.

الأسئلة الشائعة حول تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان

هل يحق لأي جنسية أجنبية شراء عقار في سلطنة عمان؟

نعم، تملك الأجانب للعقار في سلطنة عمان مفتوح لجميع الجنسيات ضمن المجمعات السياحية المتكاملة والمدن المستقبلية والأحياء السكنية المتكاملة (صروح)، مع وجود نظام أوسع نطاقاً لمواطني دول مجلس التعاون الخليجي.

ما الفرق بين التملك الحر وحق الانتفاع في عُمان؟

التملك الحر ملكية كاملة ودائمة للوحدة والأرض، بينما حق الانتفاع يمنح حق الاستخدام لمدة محددة دون تملك الأرض، مع قيود على التصرف خلال السنوات الأربع الأولى من العقد.

هل تملك العقار يضمن تلقائياً الإقامة الدائمة في عمان؟

لا بشكل تلقائي؛ يجب استيفاء شروط محددة تتعلق بقيمة العقار ونوع التملك، والتقدم رسمياً بطلب إقامة لدى الجهات المختصة بعد استكمال شراء وتسجيل العقار.