اشتباهات سرمایه‌گذاران جدید در بازار املاک عمان

بیشتر اشتباهاتی که سرمایه‌گذار خارجی در بازار املاک عمان مرتکب می‌شود، مفهومی بوده و ناشی از مطالعه ناقص قانون یا مقایسه آن با بازارهایی با قوانین کاملاً متفاوت است. این راهنما ۸ اشتباه رایج در میان سرمایه‌گذاران جدید را بررسی می‌کند و دلیل حقوقی یا مالی هر یک را توضیح می‌دهد.

۱. تصور اینکه همه املاک در سلطنت عمان برای مالکیت خارجی آزاد هستند

این یکی از رایج‌ترین و پرهزینه‌ترین اشتباهات است؛ جایی که سرمایه‌گذار خارجی جدید با دیدن آگهی آپارتمانی در منطقه‌ای مسکونی در مسقط فرض می‌کند می‌تواند آن را خریداری کند، در حالی که مالکیت خارجی در عمان فقط به مناطق و دسته‌بندی‌های مشخصی محدود شده است.

قانون عمان به خارجی‌ها مالکیت کامل را فقط در سه دسته مجاز می‌داند: مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) مانند الموج، مسقط هیلز و یتی، شهرهای آینده مانند شهر سلطان هیثم، و پروژه‌های معین صروح یا سیستم جدید حق انتفاع در ساختمان‌های مسکونی. هر ملکی خارج از این دسته‌بندی‌ها برای مالکیت خارجی بسته است، صرف‌نظر از گفته فروشنده یا واسطه.

ارتکاب این اشتباه به معنای پرداخت بیعانه غیرقابل استرداد برای ملکی است که امکان ثبت قانونی آن به نام خریدار خارجی وجود ندارد. اولین گام پیش از هر رزرو، اطمینان از دسته‌بندی پروژه و وجود آن در فهرست رسمی مناطق مجاز وزارت مسکن و برنامه‌ریزی شهری یا شرکت عمران است.

۲. خرید بر اساس مدل بازاری متفاوت

برای مثال، سرمایه‌گذار آمده از دبی انتظار نقدشوندگی بالا و سرعت در فروش مجدد دارد، و سرمایه‌گذار آمده از ترکیه یا مصر انتظار بازاری مشابه با آنچه می‌شناسد دارد، در حالی که هیچ‌کدام از این انتظارات در عمان صدق نمی‌کند.

بازار فروش مجدد در عمان عمق و نقدشوندگی کمتری نسبت به دبی دارد، یعنی سرمایه‌گذاری ملکی در اینجا مناسب افق زمانی بلندمدت (۵ سال یا بیشتر) است نه سفته‌بازی کوتاه‌مدت. کسی که با هدف سود سریع از فروش مجدد در یک یا دو سال وارد می‌شود، معمولاً خود را در موقعیت فشار می‌یابد: بازار ثانویه محدود و محدودیت‌های قراردادی در برخی پروژه‌ها که انتقال قبل از پرداخت درصد معین را ممنوع می‌کند.

در مقابل، کسی که با هدف بازده اجاره‌ای (۵ تا ۸ درصد سالانه در پروژه‌های یکپارچه) و افق زمانی واقع‌بینانه وارد می‌شود، بازاری پایدار بدون مالیات بر درآمد اجاره‌ای تا ژانویه ۲۰۲۸ خواهد یافت.

۳. نادیده گرفتن تفاوت بین توسعه‌دهندگان

در بازاری که هنوز سابقه خود را تدریجاً می‌سازد، اعتبار توسعه‌دهنده و سابقه اجرایی او مهم‌تر از نام پروژه و شهرت آن است. سرمایه‌گذار جدید اغلب تحت تأثیر تبلیغات و طراحی‌های جذاب و فناوری‌های اضافه قرار می‌گیرد، بدون اینکه بررسی کند آیا این توسعه‌دهنده پروژه‌های قبلی خود را به موقع تحویل داده، آیا شریک دولتی مانند عمران یا وزارت مسکن است یا به تنهایی فعالیت می‌کند، و آیا پروژه به طور رسمی ثبت و مجوز دارد یا خیر؟

تفاوت بین توسعه‌دهنده بین‌المللی با سابقه مستند و شریک دولتی عمانی با توسعه‌دهنده محلی که اولین پروژه خود را آغاز می‌کند، تفاوت ریسک واقعی است که باید در معادله قیمت و تصمیم‌گیری لحاظ شود.

همچنین بخوانید: تفاوت مالکیت کامل و حق انتفاع در بازار املاک عمان

۴. مطالعه سطحی یا نادیده گرفتن قرارداد فروش

قرارداد فروش اولیه (SPA) سندی است که همه موارد بعدی را تعیین می‌کند و بسیاری از سرمایه‌گذاران آن را با عجله امضا می‌کنند یا فقط به توضیحات نماینده فروش اکتفا می‌کنند بدون مطالعه مستقل.

چهار بند باید پیش از امضا بررسی شود: نحوه ارتباط پرداخت‌ها با پیشرفت پروژه یا تاریخ‌های ثابت، شرایط تأخیر در تحویل و سازوکار جبران خسارت، شرایط فروش مجدد یا انتقال حقوق قراردادی و آیا پرداخت درصد معینی را شرط می‌کند یا خیر، و بندهای نقض قرارداد و فسخ و عواقب بازپرداخت یا محرومیت از بیعانه. این جزئیات حقوقی صوری، حق واقعی شما را در موارد تأخیر یا خروج زودهنگام تعیین می‌کند.

۵. فرض اینکه هر مالکیت کامل شرایط اقامتی یکسانی دارد

مالکیت کامل در عمان دو مسیر متفاوت بسته به منطقه و ارزش ملک دارد: در مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC)، اقامت دو ساله قابل تمدید پس از اتمام ساخت اعطا می‌شود و اگر ارزش ملک به ۲۰۰,۰۰۰ ریال عمانی یا بیشتر برسد، اقامت به ۱۰ سال افزایش می‌یابد. در شهرهای آینده مانند شهر سلطان هیثم، می‌توان اقامت را بلافاصله پس از پرداخت ۳۰٪ ارزش ملک در مرحله ساخت دریافت کرد، بدون نیاز به انتظار برای تحویل.

۶. اشتباه بین حداقل قیمت خرید و آستانه شمول خانواده

ارزش ملک ۵۰,۰۰۰ ریال عمانی آستانه‌ای است که تعیین می‌کند درخواست اقامت ملکی شامل چه کسانی می‌شود. اگر ملک کمتر از این مبلغ باشد، اقامت فقط به مالک داده می‌شود و اگر بیشتر باشد، اقامت شامل مالک، همسر و فرزندانش می‌شود. بنابراین سرمایه‌گذاری که ملکی به ارزش ۴۶,۰۰۰ ریال می‌خرد و فکر می‌کند این مبلغ برای اقامت خانواده کافی است، بعداً متوجه خواهد شد که اقامت فقط شامل خودش می‌شود.

۷. تصور اینکه هر ملکی در مسقط پس از توسعه اخیر مالکیت کامل شده است

پس از صدور قانون جدید ثبت املاک فرمان ۵۶/۲۰۲۶ و آیین‌نامه اجرایی آن، دامنه ثبت خارجی‌ها فراتر از انحصار ITC گسترش یافت، اما این گسترش فقط شامل دسته‌بندی‌های مجاز قبلی (شهرهای آینده و صروح) است و نه هر محله مسکونی معمولی در مسقط. کسی که واحدی در محله‌ای سنتی مانند کبوشه یا العامرات می‌خرد و فکر می‌کند مالکیت کامل دریافت کرده، معمولاً با سیستم حق انتفاع (استفاده تا ۹۹ سال بدون مالکیت زمین) روبه‌روست که از نظر حقوق و شرایط واجد شرایط بودن کاملاً متفاوت است و نیاز به اقامت کاری معتبر حداقل دو سال دارد، شرطی که در مالکیت کامل اصلاً وجود ندارد.

۸. اعتماد به رقم بازده اجاره‌ای اعلام‌شده بدون بررسی نوع تقاضا

بازده اجاره‌ای اعلام‌شده در پروژه‌های یکپارچه معمولاً بین ۵ تا ۸ درصد سالانه است، اما این رقم میانگین سالانه است نه مقدار ثابت ماهانه. پروژه‌هایی با ماهیت گردشگری مانند بخش‌هایی از پروژه یتی به تقاضای اجاره‌ای فصلی متکی هستند، یعنی نوسان واقعی در نرخ اشغال بین فصل اوج و خارج از آن وجود دارد. سرمایه‌گذاری که پیش‌بینی مالی خود را فقط بر اساس رقم سالانه اعلام‌شده بدون تحلیل ماهانه بنا کند، ممکن است با جریان نقدی نامنظم مواجه شود که با تعهدات مالی دیگرش سازگار نباشد، حتی اگر رقم کلی در پایان سال صحیح باشد.

این هشت اشتباه همگی ریشه در یک عامل دارند: تصمیم خرید بر اساس بخشی از تصویر حقوقی و مالی به جای تصویر کامل. در امتلاك گلوبال به شما کمک می‌کنیم این تصویر کامل را پیش از هر تعهدی ببینید؛ از دسته‌بندی صحیح مالکیت تا سابقه توسعه‌دهنده و جزئیات قرارداد پرداخت، از طریق مشاوره رایگان ملکی توسط کارشناسان محلی که هر به‌روزرسانی قانونی را به‌محض صدور پیگیری می‌کنند.

همچنین بخوانید: املاک فروشی در مسقط برای خارجی‌ها

سؤالات متداول

آیا این اشتباهات فقط برای سرمایه‌گذار جدید در بازار عمان صدق می‌کند؟
اکثر آن‌ها ناشی از انتقال تجربه بازارهای دیگر به بازار عمان بدون تطبیق آن است. حتی سرمایه‌گذاری که در بازارهای دیگر خلیج تجربه دارد، ممکن است در تشخیص تفاوت بین سه دسته‌بندی اشتباه کند، زیرا قوانین آن‌ها با بازارهایی که به آن عادت دارد متفاوت است.

آیا اصلاح یکی از این اشتباهات پس از امضا امکان‌پذیر است؟
بستگی به نوع اشتباه و مرحله معامله دارد؛ اشتباهات مربوط به درک شرایط اقامت را می‌توان بعداً انتظار را نسبت به آن‌ها تغییر داد، اما اشتباهات مربوط به نوع مالکیت (مالکیت کامل در مقابل حق انتفاع) یا موقعیت ملک در منطقه ممنوعه، پس از امضا به سختی قابل اصلاح است و به همین دلیل بررسی پیش از اقدام اهمیت دارد.

تفاوت بین اشتباه در انتخاب پروژه و اشتباه در فهم قانون چیست؟
اشتباه در انتخاب پروژه (مانند موقعیت یا طراحی که با هدف شما سازگار نیست) قابل اصلاح با فروش مجدد یا تغییر برنامه استفاده است، اما اشتباه در فهم قانون (مانند خرید حق انتفاع به تصور مالکیت کامل) بر ماهیت حق شما تأثیر می‌گذارد و اصلاح آن بسیار دشوارتر است.