راهنمای شما درباره فروش مجدد ملک در پروژه‌های ITC

مالک ملک در پروژه‌های مجتمع‌های گردشگری یکپارچه (ITC) در سلطان‌نشین عمان، حق کامل برای فروش ملک خود در هر زمان پس از تکمیل ساخت و دریافت سند مالکیت را دارد، بدون هیچ محدودیت زمانی اضافی که از سوی دولت اعمال شود، در مقابل پرداخت هزینه انتقال مالکیت به میزان ۳٪ از ارزش مالی مندرج در قرارداد فروش. این حق، تفاوت اساسی با سایر نظام‌های مالکیت در عمان دارد، مانند نظام حق انتفاع که دوره انتظار قانونی را پیش از اجازه تصرف در ملک اعمال می‌کند. این راهنما توضیح می‌دهد که فرآیند فروش ملک در پروژه‌های ITC در دو حالت چگونه انجام می‌شود: پس از تحویل واحد و در حین ساخت پیش از تحویل.

مبنای قانونی آزادی فروش در پروژه‌های ITC

طبقه‌بندی قانونی پروژه‌های ITC، به عنوان مناطق مالکیت کامل، به مالک ملک سند مالکیت دائمی برای واحد و زمین اعطا می‌کند، بدون محدودیت زمانی یا کاربری که حق تصرف را محدود کند. این بدان معناست که دولت عمان هیچ دوره انتظار اجباری پس از تحویل ملک برای اجازه فروش آن اعمال نمی‌کند، برخلاف سایر نظام‌های مالکیت که حق فروش را به گذشت مدت زمان معین پس از قرارداد مرتبط می‌کنند. تنها شرط واقعی برای آغاز مراحل فروش رسمی این است که ملک به نام فروشنده در اداره ثبت املاک ثبت شده باشد و عاری از هرگونه رهن یا دعوای حقوقی باشد.

مراحل فروش ملک پس از تکمیل ساخت و دریافت سند مالکیت

به محض تکمیل ساخت پروژه و دریافت سند رسمی مالکیت توسط مالک، فرآیند فروش از طریق مراحل مشخص در مراجع رسمی انجام می‌شود:

1. تنظیم قرارداد فروش: امضای قرارداد فروش رسمی بین فروشنده و خریدار که ارزش مالی معامله و جزئیات واحد را مشخص می‌کند و ترجیحاً با کمک وکیل متخصص یا دفتر مشاور املاک مجاز تهیه شود تا با مقررات جاری مطابقت داشته باشد.
2. تأیید عدم وجود رهن: باید مدرکی مبنی بر نبود هرگونه رهن به نفع نهاد مالی یا دعوای حقوقی معلق بر ملک اخذ شود، پیش از تکمیل مراحل انتقال.
3. ارائه درخواست به اداره ثبت املاک: ارائه اصل قرارداد فروش امضا شده توسط دو طرف، همراه با نسخه‌ای که در بایگانی ثبت املاک نگهداری می‌شود.
4. پرداخت هزینه انتقال مالکیت: هزینه انتقال مالکیت ۳٪ از ارزش مالی معامله است که در قرارداد فروش ارائه شده در اسناد ذکر شده و پیش از تکمیل مراحل انتقال پرداخت می‌شود.
5. صدور سند مالکیت جدید به نام خریدار: پس از انجام تمام مراحل و پرداخت هزینه‌ها، سند مالکیت جدیدی صادر می‌شود که انتقال مالکیت را به طور رسمی به مالک جدید تأیید می‌کند.

این مراحل به طور کلی برای انتقال مالکیت املاک در عمان پس از تکمیل ساخت اعمال می‌شود، شامل املاک پروژه‌های ITC که به صورت مالکیت کامل هستند.

همچنین بخوانید: املاک فروشی در یتی مالکیت کامل برای خارجی‌ها

چه تفاوتی در مرحله ساخت وجود دارد؟

وضعیت زمانی که مالک قصد فروش ملک خود را پیش از تکمیل ساخت دارد، اساساً متفاوت است؛ یعنی فروش «حقوق قراردادی» در واحدی که هنوز در حال ساخت است به جای فروش واحدی که رسماً به نام او ثبت شده باشد. در این حالت، قانون کلی و یکسانی برای درصد پرداخت الزامی جهت اجازه این نوع فروش در همه پروژه‌های ITC وجود ندارد، بلکه شرایط بر اساس مفاد قرارداد امضا شده بین خریدار اولیه و توسعه‌دهنده در هر پروژه متفاوت است.

نمونه‌ای از این موضوع پروژه ترامپ اینترنشنال عمان است که به مالکان واحدهای خود به طور صریح اجازه می‌دهد حقوق قراردادی خود را پس از پرداخت ۴۰٪ از ارزش ملک، بدون نیاز به انتظار برای تکمیل ساخت یا تحویل نهایی، دوباره به فروش برسانند. این شرط به طور خاص در قرارداد پروژه ذکر شده است و قاعده‌ای عمومی برای تمامی پروژه‌های ITC محسوب نمی‌شود. بنابراین مهم‌ترین اقدام عملی برای هر مالکی که قصد فروش واحد خود را پیش از تحویل دارد، بررسی بند «واگذاری» یا «فروش مجدد» در قرارداد خرید اولیه با توسعه‌دهنده است، چرا که فقط همین بند شرایط واقعی قابل اجرا برای واحد او را تعیین می‌کند.

آیا فروش ملک پیش از تحویل نیاز به موافقت توسعه‌دهنده دارد؟

در بسیاری از پروژه‌های پیش‌فروش در عمان، قرارداد فروش اولیه شرط می‌کند که مالک برای واگذاری حقوق قراردادی خود به خریدار جدید، باید موافقت توسعه‌دهنده را دریافت کند تا تعهد خریدار جدید به جدول پرداخت باقی‌مانده تا زمان تحویل تضمین شود. این شرط بیشتر یک اقدام سازمانی برای حمایت از طرفین معامله است: توسعه‌دهنده را از قطع پرداخت‌ها و مالک جدید را از ورود به تعهدی غیررسمی نزد توسعه‌دهنده محافظت می‌کند. بررسی این شرط به طور خاص، و اینکه آیا نیاز به موافقت کتبی قبلی دارد یا صرفاً اطلاع‌رسانی کافی است، بخش اساسی از بازبینی قرارداد پیش از تصمیم به فروش است.

همچنین بخوانید: خرید ملک در عمان برای خارجی‌ها: راهنمای جامع

عوامل مؤثر بر سرعت فروش ملک در پروژه‌های ITC

فارغ از مراحل رسمی، سرعت انجام واقعی فروش تحت تأثیر چند عامل عملی قرار می‌گیرد:

• مرحله پروژه در زمان فروش: واحدهایی که نزدیک به تحویل یا تحویل شده‌اند معمولاً راحت‌تر به فروش می‌رسند تا واحدهایی که در مراحل اولیه ساخت هستند، زیرا خریدار جدید واحد واقعی یا تاریخ تحویل نزدیک را می‌بیند و صرفاً به نقشه‌ها اتکا نمی‌کند.
• شفافیت جدول پرداخت باقی‌مانده: هرچه تعهد مالی باقی‌مانده برای واحد شفاف‌تر و مستندتر باشد، ارزیابی معامله برای خریدار جدید آسان‌تر خواهد بود.
• قیمت پیشنهادی نسبت به قیمت واحدهای مشابه جدید: قیمت‌گذاری واحد مطابق با قیمت‌های فعلی پروژه یا پروژه‌های مجاور، فرآیند فروش را تسریع می‌کند، در حالی که قیمت‌گذاری بیش از حد، زمان یافتن خریدار را افزایش می‌دهد.

فروش ملک در پروژه‌های ITC در عمان پس از تکمیل ساخت فرآیندی نسبتاً ساده با مراحل مشخص و هزینه انتقال مالکیت ثابت ۳٪ است، اما اگر مالک بخواهد پیش از تحویل اقدام به فروش نماید، موضوع پیچیده‌تر شده و نیازمند بررسی دقیق قرارداد خرید اولیه است. درک این تفاوت پیش از امضای قرارداد اولیه، از بروز شگفتی‌های بعدی برای سرمایه‌گذار جلوگیری می‌کند اگر بخواهد زودتر از برنامه ملک خود را واگذار کند.

در امتلاك گلوبال، با هر سرمایه‌گذار بند واگذاری و فروش مجدد را در قرارداد هر پروژه پیش از امضا بررسی می‌کنیم و در صورت تصمیم به فروش در هر مرحله، چه پیش از تحویل و چه پس از آن، مراحل فروش واقعی را با او پیگیری می‌نماییم. کسانی که قصد خرید ملک در پروژه‌های ITC را دارند و افق سرمایه‌گذاری آن‌ها احتمال فروش زودهنگام را شامل می‌شود، می‌توانند رزرو مشاوره رایگان با تیم ما داشته باشند تا این بند را پیش از تصمیم‌گیری بررسی کنند.

سؤالات متداول

آیا امکان فروش واحدی که هنوز در حال ساخت است در پروژه‌های ITC وجود دارد؟
این موضوع به مفاد قرارداد خرید اولیه با توسعه‌دهنده بستگی دارد و شرایط (درصد پرداخت مورد نیاز، نیاز به موافقت توسعه‌دهنده) از پروژه‌ای به پروژه دیگر متفاوت است، همان‌طور که در نمونه پروژه ترامپ اینترنشنال عمان که این اجازه را پس از پرداخت ۴۰٪ ارزش ملک می‌دهد، توضیح داده شد.

هزینه انتقال مالکیت هنگام فروش را فروشنده پرداخت می‌کند یا خریدار؟
این موضوع معمولاً بر اساس توافق طرفین در قرارداد فروش تعیین می‌شود و توصیه می‌شود این بند به‌صراحت در قرارداد ذکر شود تا از هرگونه اختلاف هنگام تکمیل مراحل انتقال در اداره ثبت املاک جلوگیری گردد.