Yeniden Satışta ITC Projelerinde Gayrimenkul Rehberiniz

Mülk sahibi, Umman Sultanlığı'ndaki Entegre Turizm Kompleksi (ITC) projelerinde, inşaat tamamlandıktan ve tapu alındıktan sonra, hükümetin ek bir zaman kısıtlaması olmaksızın, mülkünü istediği zaman satma hakkına sahiptir. Satış işlemi için, satış sözleşmesinde belirtilen finansal değerin %3'ü oranında bir tapu devri ücreti ödenir. Bu hak, Umman'daki diğer mülkiyet sistemlerinden, örneğin satıştan önce yasal bir bekleme süresi gerektiren intifa hakkı sisteminden temelde farklıdır. Bu rehber, ITC projelerinde taşınmaz satış işleminin iki durumda nasıl ilerlediğini açıklamaktadır: Birim teslim alındıktan sonra ve teslimattan önce inşaat aşamasında.

ITC Projelerinde Satış Özgürlüğünün Yasal Temeli

ITC projelerinin yasal sınıflandırması, tam mülkiyet bölgeleri kapsamında olması nedeniyle, mülk sahibine hem birim hem de arsa için süresiz tapu sağlar ve kullanım amacı veya süre ile sınırlı değildir. Bu, Umman hükümetinin, satıştan önce taşınmaz teslim alındıktan sonra zorunlu bir bekleme süresi uygulamadığı anlamına gelir. Diğer mülkiyet sistemlerinin aksine, satış hakkı belirli bir sürenin geçmesine bağlı değildir. Satış işlemlerinin başlatılması için tek gerçek koşul, mülkün satıcının adına tapu sicilinde kayıtlı olması ve üzerinde herhangi bir ipotek veya yasal anlaşmazlık bulunmamasıdır.

İnşaat Tamamlandıktan ve Tapu Alındıktan Sonra Mülk Satış İşlemleri

Proje inşaatı tamamlandığında ve malik resmi tapusunu aldığında, satış işlemi resmi kurumlarda belirli adımlarla ilerler:

1. Satış sözleşmesinin hazırlanması: Satıcı ve alıcı arasında, işlem değerini ve birim detaylarını belirten resmi satış sözleşmesi imzalanır. Sözleşmenin, ilgili mevzuata uygunluğunun sağlanması için uzman bir avukat veya lisanslı bir emlak ofisi tarafından hazırlanması tavsiye edilir.
2. Mülkün ipoteksiz olduğunun teyidi: Mülkün herhangi bir finans kuruluşuna ipotekli olmadığını veya devam eden bir yasal anlaşmazlık bulunmadığını gösteren belge alınmalıdır.
3. Tapu siciline başvuru: Taraflarca imzalanan orijinal satış sözleşmesi sunulur ve bir kopyası tapu sicil arşivinde saklanır.
4. Tapu devri ücretinin ödenmesi: Tapu devri ücreti, sunulan satış sözleşmesinde belirtilen satış değerinin %3'ü olup, işlemler tamamlanmadan önce ödenir.
5. Alıcı adına yeni tapu düzenlenmesi: Tüm adımlar tamamlanıp ücret ödendikten sonra, yeni malik adına resmi olarak tapu düzenlenir ve mülkiyet devri gerçekleşir.

Bu adımlar, inşaat tamamlandıktan sonra Umman Sultanlığı'nda taşınmaz devri işlemlerinde genel olarak uygulanır ve ITC projelerindeki tam mülkiyetli taşınmazları da kapsar.

Ayrıca okuyun: Yiti'de Yabancılar İçin Satılık Tam Mülkiyetli Taşınmazlar

İnşaat Aşamasında Ne Farklıdır?

Malik, inşaat tamamlanmadan önce mülkünü satmak istediğinde, yani resmi olarak adına kayıtlı olmayan bir birimde "sözleşmesel hakların" satışı söz konusu olduğunda, tüm ITC projelerinde geçerli olan zorunlu bir ödeme oranını belirleyen genel bir yasal düzenleme yoktur. Şartlar, özellikle orijinal alıcı ile geliştirici arasında imzalanan sözleşme maddelerine göre projeden projeye değişir.

Buna örnek olarak, Trump International Umman Projesi verilebilir. Bu projede, maliklerin birimlerinin sözleşmesel haklarını, inşaatın tamamlanmasını veya nihai teslimatı beklemeden, mülk bedelinin %40'ı ödendikten sonra satmalarına açıkça izin verilmektedir. Bu şart, özellikle proje sözleşmesinde yer almakta olup, tüm ITC projelerine otomatik olarak uygulanmaz. Bu nedenle, teslimattan önce birimini satmayı düşünen her malik için en önemli adım, orijinal satın alma sözleşmesindeki "feragat" veya "yeniden satış" maddesini incelemektir. Çünkü uygulanan gerçek şartlar bu maddede belirtilmiştir.

Teslimattan Önce Satış İçin Geliştirici Onayı Gerekir mi?

Umman Sultanlığı'ndaki birçok maketten satış projesinde, orijinal satış sözleşmesi, malik yeni bir alıcıya sözleşmesel haklarını devretmeden önce geliştiriciden onay alınmasını şart koşar. Bu, yeni alıcının kalan ödeme takvimine bağlılığını sürdürmesini sağlamak içindir. Bu şart, işlemin taraflarını koruyan düzenleyici bir prosedürdür: geliştiriciyi ödemelerin kesintiye uğramasından, yeni maliki ise geliştirici nezdinde resmi olarak belgelenmemiş bir yükümlülüğe girmekten korur. Bu şartın yazılı ön onay gerektirip gerektirmediği veya sadece bildirimle yetinilip yetinilmediği, satış kararı alınmadan önce sözleşmenin incelenmesinin temel bir parçasıdır.

Ayrıca okuyun: Umman Sultanlığı'nda Yabancılar İçin Taşınmaz Satın Alma: Kapsamlı Rehber

ITC Projelerinde Satış Hızını Etkileyen Faktörler

Resmi işlemler dışında, satışın fiili tamamlanma hızı birkaç pratik faktörden etkilenir:

• Satış anında projenin aşaması: Teslime yakın veya teslim edilmiş birimler, genellikle inşaatın erken aşamalarındaki birimlere göre daha kolay pazarlanır. Çünkü yeni alıcı, sadece planlara değil, gerçek birimi veya yakın teslim tarihini görebilir.
• Kalan ödeme planının netliği: Birime kalan finansal yükümlülükler ne kadar açık ve belgelenmişse, yeni alıcının işlemi hızlıca değerlendirmesi o kadar kolay olur.
• Talep fiyatının, yeni sunulan benzer birimlerle karşılaştırılması: Birimin fiyatı, mevcut proje veya komşu projelerdeki güncel fiyatlarla uyumluysa satış süreci hızlanır; aşırı yüksek fiyatlandırma ise alıcı bulmayı geciktirir.

Umman Sultanlığı'ndaki ITC projelerinde taşınmaz satışı, inşaat tamamlandıktan sonra nispeten doğrudan bir işlemdir, net prosedürler ve %3 sabit tapu devri ücreti ile düzenlenir. Ancak, malik teslimattan önce satış yapmak isterse süreç daha karmaşık hale gelir ve orijinal satış sözleşmesinin dikkatlice incelenmesini gerektirir. Bu farkı önceden anlamak, ilk satış sözleşmesini imzalamadan önce, yatırımcıyı ileride mülkü planlanandan erken elden çıkarmak isterse oluşabilecek sürprizlerden korur.

Ve Imtilak Global olarak, her yatırımcı ile birlikte, herhangi bir projedeki feragat ve yeniden satış maddesini sözleşme imzalanmadan önce gözden geçiriyoruz. Daha sonra, yatırımcı mülkünü herhangi bir aşamada (teslimattan önce veya sonra) satmak isterse, satış işlemlerini de takip ediyoruz. ITC projelerinde taşınmaz satın almayı ve yatırım ufkunda erken satış ihtimalini düşünenler, ücretsiz danışmanlık randevusu alarak bu maddeyi karar öncesinde ekibimizle gözden geçirebilirler.

Sıkça Sorulan Sorular

ITC projelerinde hâlâ inşaat aşamasında olan bir birim satılabilir mi?
Bu, özellikle geliştirici ile imzalanan orijinal satış sözleşmesindeki maddelere bağlıdır. Şartlar (gerekli ödeme oranı, geliştirici onayı gerekliliği) projeden projeye değişir. Trump International Umman Projesi örneğinde olduğu gibi, %40'ı ödendikten sonra buna izin verilmektedir.

Satışta tapu devri ücretini kim öder, satıcı mı alıcı mı?
Bu genellikle taraflar arasındaki satış sözleşmesinde belirlenir. Herhangi bir anlaşmazlığı önlemek için bu maddenin sözleşmede açıkça belirtilmesi tavsiye edilir.