صندوق توسعه املاک عمان: چه معنایی برای سرمایه‌گذار و بخش دارد؟

در دوم ژوئیه ۲۰۲۶، اعلام شد که صندوق توسعه املاک عمان تأسیس شده است؛ صندوقی سرمایه‌گذاری که به فرصت‌های سرمایه‌گذاری مرتبط با توسعه پروژه‌های ملکی در سلطان‌نشین عمان در قالب یک مشارکت داخلی می‌پردازد. این خبر از طریق خبرگزاری رسمی عمان منتشر شد و آن را در رده تصمیمات رسمی نهادی قرار می‌دهد، نه صرفاً یک ابتکار تجاری. اما مهم‌تر از خبر تأسیس، پرسشی است که هر کسی که بازار املاک عمان را دنبال می‌کند مطرح می‌کند: این صندوق عملاً چه معنایی برای بخش املاک و سرمایه‌گذاران آن دارد؟

چه کسانی پشت صندوق توسعه املاک عمان هستند؟

شرکت عمانی توسعه سرمایه‌گذاری‌های ملی (تنمیه) و شرکت FIM Partners Muscat همکاری خود را برای راه‌اندازی و مدیریت صندوق توسعه املاک عمان اعلام کردند.

شرکت عمانی توسعه سرمایه‌گذاری‌های ملی (تنمیه) یک بازوی سرمایه‌گذاری نهادی داخلی با وزن قابل توجه است؛ به این معنا که صندوق از حمایت نهادی داخلی فراتر از سطح شرکت‌های خصوصی معمولی برخوردار است. شرکت FIM Partners نیز یک شرکت بین‌المللی مدیریت دارایی است که در بازارهای خاورمیانه و آفریقا تخصص دارد و حضور آن در مسقط نشان‌دهنده رویکردی برای وارد کردن استانداردهای بین‌المللی مدیریت دارایی به بخش ملکی محلی است که پیش از این فاقد چنین ابزارهای سرمایه‌گذاری ساختاریافته‌ای بود.

حجم صندوق توسعه املاک عمان و سازوکار آن

این صندوق هدف دارد حداقل حدود ۹۶ میلیون ریال عمانی را در پروژه‌های توسعه ملکی در سطح داخلی با تمرکز بر پروژه‌های دارای توجیه اقتصادی سرمایه‌گذاری کند؛ از طریق ابزارهای سرمایه‌گذاری شامل سهام ممتاز و ابزارهای مشابه، و هدف آن جذب سرمایه‌های نهادی بلندمدت و ارائه راه‌حل‌های تأمین مالی نوآورانه برای توسعه‌دهندگان است که با استانداردهای بالای حاکمیت شرکتی، انضباط سرمایه‌گذاری و نظارت بر پروژه‌ها پشتیبانی می‌شود و به تسریع اجرا و ایجاد ارزش پایدار کمک می‌کند.

عدد ۹۶ میلیون ریال (معادل حدود ۲۵۰ میلیون دلار) عددی نمادین نیست و به میزان کل سرمایه‌گذاری نزدیک است که درصد قابل توجهی از معاملات بزرگ توسعه ملکی که امروز در مسقط انجام می‌شود را تشکیل می‌دهد. برای مقایسه، توافق‌نامه‌های شهر سلطان هیثم در مرحله اول خود بیش از یک میلیارد ریال را در بر گرفتند؛ بنابراین این صندوق تأمین مالی مکملی برای توسعه‌دهندگان متوسط است که به این حجم نمی‌رسند اما ستون فقرات واقعی بخش ملک را تشکیل می‌دهند.

سازوکار «سهام ممتاز» بدین معناست که صندوق به توسعه‌دهندگان وام نمی‌دهد (مانند بانک‌ها)، بلکه به عنوان شریک در پروژه با حقوق توزیع سود اولویت‌دار وارد می‌شود. این مدل ریسک را متفاوت از تأمین مالی بانکی سنتی توزیع می‌کند و توسعه‌دهنده را به انجام پروژه تشویق می‌کند، زیرا صندوق در سود شریک است و فقط سود ثابت بدون توجه به نتیجه دریافت نمی‌کند.

این صندوق چه مشکلی را در بازار عمان حل می‌کند؟

بازار ملکی عمان با شکاف واقعی تأمین مالی در سطح توسعه‌دهندگان متوسط مواجه است. توسعه‌دهندگان بزرگ (دار الأركان، دایموند دیولپرز و دیگران) برای تأمین مالی پروژه‌های خود از طریق مشارکت‌های بین‌المللی یا خطوط اعتباری بزرگ مشکلی ندارند، اما توسعه‌دهنده متوسط محلی که می‌خواهد پروژه مسکونی با ۱۰ تا ۳۰ میلیون ریال بسازد، با دو گزینه محدود مواجه است: تأمین مالی بانکی سنتی با وثیقه‌های سختگیرانه یا فروش سریع روی نقشه برای ایجاد نقدینگی. هر دو گزینه محدودیت‌هایی واقعی بر کیفیت اجرا و زمان‌بندی دارند.

صندوقی با این ساختار گزینه سومی را ارائه می‌دهد: شریک سرمایه‌گذاری نهادی که سرمایه و استانداردهای حاکمیت شرکتی و نظارت را همزمان به همراه می‌آورد. نظارت بر پروژه‌ها که در اعلامیه ذکر شده، وجه تمایز این مدل با وام عادی است، زیرا بدین معناست که صندوق منفعت مستقیمی در تکمیل پروژه با کیفیت و در زمان مقرر دارد.

این موضوع برای سرمایه‌گذار خارجی در املاک عمان چه معنایی دارد؟

تأثیر آن بر سرمایه‌گذار حقیقی خارجی که تمایل به خرید ملک در عمان دارد، در کوتاه‌مدت مستقیم نیست اما در میان‌مدت معنادار است:

اول - اعتباربخشی به بخش ملک: وجود صندوقی نهادی با این حجم به این معناست که سرمایه‌گذاران حرفه‌ای نهادی، بخش املاک عمان را فرصت مناسبی برای تزریق ۹۶ میلیون ریال می‌دانند و این اعتماد نهادی معمولاً شاخصی است که پیش از رشد ارزش بازار ظاهر می‌شود.

دوم - تسریع اجرا: اگر صندوق واقعاً به کاهش شکاف‌های مالی توسعه‌دهندگان کمک کند، این به معنای تحویل پروژه‌ها در موعد مقرر به جای تأخیرهای ناشی از تأمین مالی سنتی است؛ موضوعی که یکی از نگرانی‌های خریدار خارجی در بازار پروژه‌های در حال ساخت محسوب می‌شود.

سوم - گسترش عرضه مناسب: توسعه‌دهنده‌ای که تأمین مالی با شرایط بهتر پیدا می‌کند، پروژه‌ها را با کیفیت بالاتر و سریع‌تر اجرا می‌کند و این باعث افزایش گزینه‌های خریدار خارجی در پروژه‌های با کیفیت متوسط می‌شود که قبلاً نسبتاً کمیاب بودند.

همچنین بخوانید: مالکیت کامل خارجی‌ها بر ملک در عمان: راهنمای به‌روز ۲۰۲۶

زمینه گسترده‌تر: گامی در مسیر توسعه نظام‌مند بخش املاک

تأسیس این صندوق را نمی‌توان به طور جداگانه بررسی کرد، بلکه با مجموعه‌ای از تصمیمات که در ماه‌های اخیر اتخاذ شده‌اند، تکمیل می‌شود: قانون جدید ثبت املاک (۵۶/۲۰۲۶)، تصمیم اقامت مالک بدون نیاز به کفیل (۷۸/۲۰۲۶) و نظام حق انتفاع در ساختمان‌های مسکونی، همه این تصمیمات در یک جهت حرکت می‌کنند: ساختن محیطی برای بخش املاک که بالغ‌تر، نهادی‌تر و بازتر باشد.

این صندوق بعدی را به این منظومه می‌افزاید که تا کنون غایب بوده است: تأمین مالی ساختاریافته نهادی در سطح توسعه‌دهنده، نه فقط در سطح خریدار. این بدان معناست که بازار ملکی عمان به تدریج به سمت بلوغ بازارهایی مانند دبی و ابوظبی حرکت می‌کند که در آن‌ها ابزارهای متنوع تأمین مالی برای هر مرحله از زنجیره ارزش املاک وجود دارد.

صندوق توسعه املاک عمان یک گام نهادی در مسیر درست است، اما تأثیر واقعی آن بر بازار به تدریج و بسته به پروژه‌هایی که برای تأمین مالی انتخاب می‌کند و معیارهایی که به کار می‌گیرد، مشخص خواهد شد. عدد (۹۶ میلیون ریال) برای ایجاد تفاوت محسوس در بخش توسعه‌دهندگان متوسط کافی است، اما به اندازه‌ای نیست که نقشه بازار را به طور کامل بازنویسی کند. مهم‌تر، الگویی است که ایجاد می‌کند: صندوق سرمایه‌گذاری نهادی با استانداردهای حاکمیت شرکتی بین‌المللی در بخشی که به طور سنتی بر تأمین مالی بانکی سنتی و فروش روی نقشه تکیه داشت. در امتلاك گلوبال، هر تحول در محیط سرمایه‌گذاری ملکی عمان را دنبال می‌کنیم و آن را به معنای واقعی برای کسانی که قصد خرید یا سرمایه‌گذاری در بازار عمان را دارند، ترجمه می‌کنیم.